서론: 이혼과 부동산 소유권 이전
부부가 이혼하게 되면 재산분할이나 위자료 명목으로 부동산을 주고받는 경우가 많습니다. 특히 분양을 받았으나 아직 등기되지 않은 아파트를 위자료로 받게 될 때, 절차를 간소화하기 위해 남편 명의를 거치지 않고 아내 명의로 바로 등기할 수 있는지 문의하시는 외국인 분들이 많습니다.
핵심 원칙: 순차 등기의 의무
부동산등기 특별조치법에 따르면, 부동산 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반드시 순서에 따라 등기를 신청해야 합니다. 이는 이른바 '중간생략등기'를 방지하여 조세 정의를 실현하고 법적 권리 관계를 명확히 하기 위함입니다.
왜 바로 등기할 수 없나요?
법은 계약 당사자가 부동산을 양도받기로 한 날 이후에 다시 제3자와 계약을 체결할 경우, 먼저 체결된 계약에 따른 등기를 먼저 하도록 강제하고 있습니다.
주의 사항: 특히 분양 대금의 잔금이 이미 납부된 상태라면, 소유권 이전을 위한 실질적인 절차가 완료된 것으로 보아 반드시 분양 계약자 명의로 먼저 등기를 해야 합니다.
잔금 납부 여부의 중요성
명의 이전 가능 여부는 '잔금 납부 시점'에 따라 달라집니다.
- 잔금 납부 후: 남편이 이미 잔금을 다 치렀다면, 반드시 '건설사 → 남편'으로 등기한 후 다시 '남편 → 아내'로 등기를 이전해야 합니다.
- 잔금 납부 전: 드문 경우지만, 잔금 납부 전이라면 '수분양자 지위 양도'를 통해 명의를 변경할 수 있는 여지가 있으나, 이 역시 까다로운 조건이 붙습니다.
국민주택 위자료 양도 사례
국민주택 규모의 아파트 입주자로 선정된 사람이 이혼 위자료로서 그 지위를 배우자에게 양도한 경우에도 대법원 등기 선례는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 사업주체에서 남편으로 먼저 소유권 이전등기를 경료해야 합니다.
- 그 후 남편으로부터 아내 명의로 다시 등기해야 합니다.
- 건설사에서 아내로 직접 등기를 신청하는 것은 허용되지 않습니다.
외국인을 위한 요약
남편분이 아파트 잔금을 모두 지급한 상태라면, 아내분이 직접 소유권 등기를 가져올 수는 없습니다. 취득세 등 등기 비용이 이중으로 발생할 수 있으나, 이는 한국 법에 따른 정당한 절차입니다. 절차를 무시하고 직접 등기를 시도할 경우 등기 신청이 거부될 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 순차적으로 진행하시기 바랍니다.
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