Guía sobre el uso, la administración y la división de bienes en copropiedad

Basado en 43 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Los copropietarios pueden usar y disfrutar del bien común en su totalidad en proporción a sus cuotas, pero la forma concreta de uso puede decidirse por mayoría de las cuotas. Si no se llega a un acuerdo, se puede solicitar la división del bien en copropiedad, aunque los procedimientos disponibles varían según la forma de división y el tipo de bien.

Personas involucradas → Copropietario que usa o solicita la división → Otros copropietarios → Copropietarios deben decidir el uso, la administración o la división del bien → ¿La mayoría de cuotas decide la administración del bien? → Sí · Código Civil, artículo 265 → No → ¿Hay acuerdo para dividir el bien? → Sí → ¿Es posible dividirlo en especie sin una gran pérdida de valor? → Sí · Código Civil, artículos 268 y 269 → No · Código Civil, artículo 269 → La mayoría puede decidir la administración, incluso el uso exclusivo; podría deberse restitución por enriquecimiento injusto → Con acuerdo, siga lo pactado; sin acuerdo, puede pedir división judicial. Se prefiere la división en especie; si no es viable, puede subastarse el bien → Revise las cuotas y si hay un régimen especial → Compruebe si el bien pertenece a una asociación o está en propiedad horizontal: pueden regir normas especiales → S…

Puntos clave

Los copropietarios pueden usar y disfrutar del bien común en su totalidad en proporción a sus cuotas y pueden disponer de sus cuotas en copropiedad (Código Civil, artículo 263 (민법 제263조)).
La forma de administrar un bien en copropiedad puede decidirse por mayoría de las cuotas. El copropietario mayoritario puede decidir que el bien se use de forma exclusiva, pero ello podría plantear una cuestión de enriquecimiento injusto frente a los demás copropietarios que no pudieron usarlo (Código Civil, artículo 265 (민법 제265조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 27 de febrero de 2014, 2011다42430).
Si un copropietario arrienda el bien sin el consentimiento de los demás, podría tener que devolver el beneficio equivalente a la renta que haya obtenido por encima de su cuota (Código Civil, artículo 741 (민법 제741조)).
Si no se alcanza un acuerdo para dividir el bien en copropiedad, puede solicitarse la división ante los tribunales. La regla general es la división en especie, pero, si esta es imposible o existe el riesgo de una disminución considerable del valor, puede dividirse el precio obtenido mediante subasta (Código Civil, artículos 268 y 269 (민법 제268조, 제269조)).
El tribunal determina la forma de división según las circunstancias, por lo que no se garantiza que quien la solicita obtenga en exclusiva la parte específica que desea. Si los copropietarios ya han llegado a un acuerdo de división, en vez de volver a solicitar la división del bien podría ser necesario pedir, entre otras cosas, la inscripción conforme a dicho acuerdo (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 12 de enero de 1995, 94다30348, 30355).
Los bienes de una asociación no constituida en sociedad pertenecen a la asociación en régimen de propiedad colectiva. Su administración y disposición se rigen por los estatutos, si los hay; de lo contrario, se requiere una resolución de la asamblea general de miembros (Código Civil, artículos 275 y 276 (민법 제275조, 제276조)).
Si una iglesia sigue existiendo como asociación no constituida en sociedad, la regla general es que, aunque algunos miembros se retiren, la iglesia original continúa existiendo con los miembros que permanecen; quienes se retiran podrían perder el derecho a usar y disfrutar de los bienes de la iglesia original (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 20 de abril de 2006, 2004다37775).
Salvo que existan circunstancias especiales, los propietarios de unidades de un edificio en régimen de propiedad horizontal pueden usar la totalidad del terreno conforme a su destino, independientemente de la proporción de sus cuotas sobre el terreno. Sin embargo, si hay otros copropietarios que no son propietarios de unidades del edificio, podría reconocerse el derecho de estos a reclamar la restitución del enriquecimiento injusto (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 14 de marzo de 2013, 2011다58701).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Puede el copropietario que tiene la mayoría de las cuotas usar por sí solo un inmueble?

La forma de administrar un bien en copropiedad puede decidirse por mayoría de las cuotas, por lo que la decisión del copropietario mayoritario de permitir el uso exclusivo puede considerarse una forma de administración. Sin embargo, si los demás copropietarios no pudieron usar ni disfrutar del bien, el copropietario que lo utilizó podría tener que devolver el enriquecimiento injusto correspondiente a sus cuotas.

Caso 9, Caso 20

Q. ¿Qué sucede si un copropietario arrienda un inmueble sin el consentimiento de los demás?

El copropietario que arrendó el inmueble podría tener que devolver a los demás la parte de los ingresos por alquiler que exceda su cuota. El alcance de la devolución se determina, según el caso, tomando como referencia, entre otros factores, el importe equivalente a la renta.

Caso 4

Q. ¿Puedo solicitar la división de un bien en copropiedad aunque los demás copropietarios no estén de acuerdo?

Salvo que se haya acordado no dividir el bien, cualquier copropietario puede pedir la división. Si no se llega a un acuerdo, puede solicitarla ante los tribunales; sin embargo, no está garantizado que la forma de división que determine el tribunal coincida con la que desea quien la solicita.

Caso 3, Caso 17

Q. Si acordamos dividir un bien en copropiedad, pero la otra parte no coopera con los trámites de inscripción, ¿tengo que volver a presentar una demanda de división?

Si ya se ha alcanzado un acuerdo sobre la división, podría no admitirse una nueva demanda para dividir el bien en copropiedad. Debería considerarse la posibilidad de solicitar la inscripción de la transmisión de la propiedad conforme al acuerdo o que se declare la titularidad de la propiedad.

Caso 18

Q. ¿Puede el representante de una asociación de linaje vender sus terrenos sin una resolución de la asamblea general?

La disposición de los bienes de una asociación de linaje debe ajustarse al procedimiento establecido en sus estatutos; si estos no lo regulan, se requiere una resolución de la asamblea general de la asociación. La disposición que no siga el procedimiento exigido puede ser nula.

Caso 2

Q. Si una iglesia se divide en dos, ¿también se divide su patrimonio?

Si una iglesia sigue existiendo como asociación no constituida en sociedad, la regla general es que el patrimonio de la iglesia original no se divide entre los dos grupos por el mero hecho de que algunos de sus miembros se retiren. La iglesia original sigue existiendo con los miembros que permanecen, y quienes se retiran podrían perder el derecho a usar y disfrutar de los bienes de la iglesia original.

Caso 1

Q. ¿Puedo usar todo el terreno aunque mi cuota sobre el terreno de un edificio en régimen de propiedad horizontal sea pequeña?

Salvo que existan circunstancias especiales, el propietario de una unidad de un edificio en régimen de propiedad horizontal puede usar la totalidad del terreno conforme a su destino, independientemente de la proporción de su cuota sobre dicho terreno. No obstante, si hay otros copropietarios que no son propietarios de unidades del edificio, debe analizarse por separado si estos pueden reclamar la restitución del enriquecimiento injusto.

Caso 12, Caso 14, Caso 24

Q. ¿Puede un solo copropietario presentar una demanda para proteger un bien de propiedad común?

En algunos casos, cada copropietario puede realizar por sí solo actos de conservación del bien común. Sin embargo, para los litigios relativos a bienes de propiedad colectiva de una asociación no constituida en sociedad se aplican requisitos distintos; por ejemplo, la demanda debe presentarse en nombre de la asociación con una resolución de la asamblea general, o todos sus miembros deben ser partes en el proceso.

Caso 2, Caso 16, Caso 20

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 127 (민법 제127조)
Código Civil, artículo 186 (민법 제186조)
Código Civil, artículo 187 (민법 제187조)
Código Civil, artículo 263 (민법 제263조)
Código Civil, artículo 264 (민법 제264조)
Código Civil, artículo 265 (민법 제265조)
Código Civil, artículo 268 (민법 제268조)
Código Civil, artículo 269 (민법 제269조)
Código Civil, artículo 272 (민법 제272조)
Código Civil, artículo 275 (민법 제275조)
Código Civil, artículo 276 (민법 제276조)
Código Civil, artículo 487 (민법 제487조)
Código Civil, artículo 741 (민법 제741조)
Código Civil, artículo 830, apartado 3 (민법 제830조 제3항)
Código Civil, artículo 1006 (민법 제1006조)

Tenga en cuenta

En un proceso de división de un bien en copropiedad, puede ser necesario incluir como partes a todos los demás copropietarios. Además, las cuotas de herederos que no estén inscritas pueden haberse adquirido por herencia, por lo que debe verificarse la sucesión.
La regla general es dividir el bien en especie, pero, según el estado del bien o la posible pérdida de valor derivada de la división, esta puede efectuarse mediante subasta. La división por subasta de un edificio no inscrito construido sin permiso ni notificación de obras podría no estar permitida.
La administración, disposición y litigación relativas a bienes de propiedad colectiva pueden estar sujetas a procedimientos distintos de los aplicables a los bienes en copropiedad. En el caso de asociaciones no constituidas en sociedad, como las asociaciones de linaje o las iglesias, deben verificarse los estatutos y la existencia de una resolución de la asamblea general.
Aunque exista un acuerdo especial entre los copropietarios sobre el uso y disfrute del bien, su contenido podría no vincular automáticamente a quienes adquieran posteriormente una cuota determinada si vulnera la esencia del derecho de cuota en copropiedad. Deben examinarse el contenido del acuerdo y, entre otras cosas, si el adquirente conocía dicho acuerdo al adquirir la cuota.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).