Guía sobre otros derechos reales: derechos de garantía e inscripción provisional

Basado en 53 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

La eficacia de una garantía mediante inscripción provisional y de una garantía por transmisión de la propiedad no se determina únicamente por el nombre de la inscripción o del contrato, sino según la realidad de la operación, la intención de las partes y si el bien está suficientemente identificado. El procedimiento de liquidación, la forma de publicidad y posesión, los derechos de rango anterior o posterior y el ejercicio de derechos por terceros influyen en la adquisición de la propiedad y en la prioridad de cobro.

Partes → Acreedor → Deudor → Un inmueble garantiza una deuda → ¿La realidad e intención muestran una garantía? → Sí → ¿Tras vencer la deuda se notificaron el valor de liquidación y los demás datos? → No → No basta el nombre ni la inscripción; verifique la operación real y la liquidación → Sí · arts. 3 y 4 de la Ley sobre garantías mediante inscripción provisional → ¿Pasaron dos meses desde la recepción y se pagó el importe de liquidación? → Puede adquirirse la propiedad tras completar la liquidación → Revise si el aviso indica el valor estimado y el crédito garantizado → Un valor estimado bajo no anula por sí solo el aviso; el deudor puede esperar el pago que le corresponde o pagar la deuda y pedir la cancelación → Compruebe los derechos de rango posterior y la notificación legal → Concluida la liquidación, el acreedor puede tener derecho a usar el bien y percibir sus frutos → Confirme …

Puntos clave

Una inscripción provisional destinada a garantizar un crédito se determina no solo por la causa que consta en el registro o la forma de los documentos, sino también por la realidad de la operación y la intención de las partes (casos 1 y 8).
Para adquirir la propiedad de un inmueble mediante el procedimiento de liquidación, el titular del derecho de garantía constituido mediante inscripción provisional debe, por regla general, notificar después del vencimiento el valor de liquidación y otros datos, y pagar el importe de liquidación una vez transcurridos dos meses desde el día en que se reciba la notificación (artículos 3 y 4 de la Ley sobre garantías mediante inscripción provisional y otras cuestiones (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조); casos 1, 4 y 18).
Aunque el valor de liquidación estimado sea inferior al importe objetivo, una notificación que indique el valor estimado y el importe del crédito garantizado puede dar inicio al período de liquidación. Sin embargo, el deudor puede negarse a otorgar la inscripción o entregar el inmueble hasta recibir el importe de liquidación que le corresponde, o pagar la deuda garantizada y solicitar la cancelación de la inscripción provisional (casos 13 y 18).
Incluso cuando no se aplica la Ley sobre garantías mediante inscripción provisional y otras cuestiones, la propiedad del inmueble dado en garantía no necesariamente queda definitivamente adquirida con solo realizar la inscripción definitiva; si se trata de una garantía por transmisión de la propiedad en sentido débil, puede ser necesario un procedimiento de liquidación (casos 8 y 16).
Una garantía por transmisión de la propiedad sobre bienes muebles puede constituirse mediante constitución posesoria, y frente a terceros el titular de esa garantía puede ejercer sus derechos como propietario del bien dado en garantía. Sin embargo, la constitución posesoria por sí sola no permite que quien constituye posteriormente una segunda garantía por transmisión de la propiedad adquiera derechos (casos 11 y 15).
El conjunto de bienes objeto de una garantía por transmisión de la propiedad debe estar identificado de manera externa y objetiva por elementos como su especie, ubicación y cantidad. Si el constituyente incorpora al conjunto bienes de su propiedad, la garantía puede extenderse a ellos, pero no se extiende a bienes propiedad de terceros (casos 10 y 19).
Si existen titulares de derechos de rango posterior después de ejecutarse el derecho de garantía constituido mediante inscripción provisional, debe seguirse el procedimiento legal de notificación. Una vez concluido el procedimiento de liquidación, el derecho a usar y percibir los frutos del bien dado en garantía puede corresponder al acreedor (casos 24 y 25).

Preguntas frecuentes

Q. Si no puedo pagar la deuda, ¿basta con la inscripción provisional en garantía para que la propiedad del inmueble pase al acreedor?

Si se trata de una inscripción provisional en garantía, por regla general es difícil adquirir definitivamente la propiedad del inmueble con solo realizar la inscripción definitiva. El acreedor debe seguir el procedimiento establecido por la ley, incluida la notificación del importe de liquidación y el período de liquidación, y la inscripción definitiva realizada en contra de ese procedimiento puede ser nula (casos 1 y 4).

Caso 1, Caso 4

Q. Si el valor del inmueble indicado en la notificación del importe de liquidación es incorrecto, ¿la notificación es nula?

Si el acreedor indicó en la notificación el valor del inmueble y el importe del crédito garantizado, la notificación y el transcurso del período de liquidación no necesariamente serán nulos por el solo hecho de que el importe de liquidación que calculó subjetivamente sea inferior al que corresponde. Sin embargo, el deudor puede negarse a otorgar la inscripción o entregar el inmueble hasta recibir el importe de liquidación que le corresponde, o pagar la deuda y solicitar la cancelación de la inscripción provisional (caso 18).

Caso 18

Q. Si el titular de la inscripción provisional no realizó la inscripción definitiva antes de que concluyera la subasta, ¿puede el comprador en la subasta reclamar inmediatamente una indemnización por daños y perjuicios?

Si todavía no se ha realizado la inscripción definitiva con fundamento en la inscripción provisional, el comprador en la subasta no ha perdido la propiedad. Por ello, es difícil considerar que esa circunstancia por sí sola genere responsabilidad por daños y perjuicios conforme al artículo 578 del Código Civil (민법 제578조). Si pierde la propiedad como consecuencia de la inscripción definitiva, puede reclamar la responsabilidad por saneamiento mediante un proceso independiente contra el deudor o el acreedor (caso 2).

Caso 2

Q. ¿Qué ocurre si, después de constituir una garantía por transmisión de la propiedad de un bien mueble mediante constitución posesoria, otro acreedor constituye una garantía sobre el mismo bien?

El derecho de garantía por transmisión de la propiedad constituido primero puede hacerse valer frente a terceros. En cambio, quien constituye después una garantía por transmisión de la propiedad puede no adquirir el derecho, pues la adquisición de buena fe no se reconoce únicamente por la constitución posesoria. Si el titular de la garantía por transmisión de la propiedad cuenta con un acta notarial, se indican como opciones realizar privadamente el bien conforme al acuerdo o subastarlo con fundamento en el título ejecutivo (casos 11 y 15).

Caso 11, Caso 15

Q. Si se constituye una garantía por transmisión de la propiedad sobre todos los cerdos de una granja, ¿incluye también a los que nazcan o se incorporen después?

Si los cerdos de la granja en su conjunto constituyen una garantía por transmisión de la propiedad sobre un conjunto de bienes identificado por su especie, ubicación y otros elementos, la garantía puede extenderse también a los lechones y a los cerdos propios que el constituyente incorpore posteriormente. Sin embargo, no se extiende a los cerdos propiedad de terceros, ya que estos no pasan a formar parte del conjunto de bienes (casos 10 y 19).

Caso 10, Caso 19

Q. Si una máquina ofrecida como garantía por transmisión de la propiedad se incendia, ¿puede hacerse valer la garantía sobre la indemnización del seguro contra incendios?

Según la jurisprudencia reconocida en el caso, si el bien objeto de la garantía por transmisión de la propiedad se destruye y el constituyente adquiere un derecho a reclamar el pago del seguro, la garantía puede extenderse también a ese derecho. El titular de la garantía por transmisión de la propiedad debe ejercer el derecho de subrogación real antes de que se pague la indemnización del seguro (artículos 342, 355 y 370 del Código Civil (민법 제342조·제355조·제370조); caso 12).

Caso 12

Q. Si aparece un titular de un derecho de rango posterior después de constituirse una garantía mediante inscripción provisional, ¿puedo tener prioridad de cobro si aumento el importe del crédito más adelante?

Si, mediante un nuevo acuerdo celebrado después de que aparezca un titular de un derecho de rango posterior o un tercero adquirente, se añade o aumenta el crédito garantizado por el derecho de garantía constituido mediante inscripción provisional, esa parte puede no quedar incluida entre las que tienen prioridad de cobro frente a dicho tercero. No obstante, son importantes las circunstancias concretas, como si al constituirse la garantía se acordó incluir créditos futuros (caso 22).

Caso 22

Q. Una vez terminado el período de liquidación, ¿puede el deudor seguir usando el inmueble y cobrando el alquiler?

Si no hay importe de liquidación y el procedimiento de liquidación ha concluido conforme a la ley, el derecho a usar y percibir los frutos del bien dado en garantía puede corresponder al acreedor aunque todavía no se haya completado la inscripción definitiva. Por tanto, no puede afirmarse sin más que el deudor pueda seguir usando el inmueble y percibiendo sus frutos hasta que se transfiera la inscripción (caso 25).

Caso 25

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 189 (민법 제189조)
Código Civil, artículo 275, apartado 1 (민법 제275조 제1항)
Código Civil, artículo 276, apartado 1 (민법 제276조 제1항)
Código Civil, artículo 278 (민법 제278조)
Código Civil, artículo 342 (민법 제342조)
Código Civil, artículo 355 (민법 제355조)
Código Civil, artículo 360 (민법 제360조)
Código Civil, artículo 370 (민법 제370조)
Código Civil, artículo 567 (민법 제567조)
Código Civil, artículo 578 (민법 제578조)
Código Civil, artículo 607 (민법 제607조)
Código Civil, artículo 608 (민법 제608조)
Código Civil, artículo 741 (민법 제741조)
Ley sobre garantías mediante inscripción provisional y otras cuestiones, artículo 1 (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
Ley sobre garantías mediante inscripción provisional y otras cuestiones, artículo 2 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)

Tenga en cuenta

No debe determinarse si una inscripción provisional es una inscripción provisional en garantía o una inscripción provisional para conservar el rango basándose únicamente en la causa que consta en el registro o en el nombre del contrato. Son importantes la realidad de la operación y la intención de las partes.
El período de liquidación comienza el día en que la notificación de liquidación llega al deudor u otras personas destinatarias. Si hay defectos en la persona destinataria o en el contenido de la notificación, puede cuestionarse la adquisición mediante inscripción definitiva.
Si el inmueble está sujeto a un derecho de garantía de rango anterior, al calcular el importe de liquidación debe tenerse en cuenta el importe del crédito garantizado por ese derecho. La aplicabilidad de la ley también puede variar según la relación entre el valor del inmueble dado en garantía y el importe del crédito garantizado.
La conclusión respecto de una garantía por transmisión de la propiedad sobre bienes muebles o sobre un conjunto de bienes puede variar según la identificación del bien, la forma de posesión y quién sea su propietario. Por ello, deben comprobarse el contenido del contrato y la situación real de los derechos.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).