Guía sobre la devolución del depósito del arrendatario de un local comercial
Basado en 8 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Aunque haya terminado el arrendamiento de un local comercial, si siguen pendientes obligaciones del arrendatario, como devolver el inmueble o restituirlo a su estado original, ello puede afectar a la devolución del depósito. Sin embargo, no puede denegarse la devolución íntegra del depósito únicamente por defectos menores en la restitución del inmueble a su estado original. También deben examinarse las circunstancias concretas, como si el contrato ha terminado y si el arrendatario puede hacer valer sus derechos frente a terceros.
De un vistazo
Puntos clave
- Cuando termina el arrendamiento, la obligación del arrendatario de devolver el inmueble y la obligación del arrendador de devolver el depósito deben cumplirse simultáneamente.
- Que el arrendador se niegue a devolver la totalidad del depósito porque el arrendatario no realizó reparaciones menores para restituir el inmueble a su estado original puede contravenir el principio de buena fe. No obstante, del depósito pueden deducirse los costos razonables de reparar adecuadamente las partes que no se hayan arreglado (caso 1, Código Civil, artículo 536 (민법 제536조)).
- La obligación del arrendatario de restituir el inmueble a su estado original puede incluir el deber de colaborar para que el arrendador u otra persona pueda volver a ejercer su actividad en el local. Por ello, si en un caso como el descrito es necesario realizar el trámite de baja de la actividad, puede ser necesario hacerlo (caso 4, sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 9 de octubre de 2008, 2008다34903).
- Si todavía queda plazo de contrato y el arrendatario pretende ponerle fin unilateralmente sin causa justificada, el caso explica que no podrá recuperar el depósito hasta que termine el plazo restante y que deberá pagar el alquiler correspondiente a dicho período (caso 8).
- Aunque se transmita el edificio arrendado, si el arrendatario puede hacer valer sus derechos frente a terceros, el adquirente puede suceder al arrendador en su posición y asumir la obligación de devolver el depósito (caso 7, Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartados 1 y 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
- Es difícil determinar con exactitud cuándo concluirá una demanda de devolución del depósito. No obstante, el caso explica que, conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales y a la Ley de Juicios de Menor Cuantía, el procedimiento puede ser más breve que el de un litigio civil ordinario (caso 2).
- Al solicitar una subasta con fundamento, entre otros títulos, en una sentencia que ordene devolver el depósito, puede no ser necesario entregar primero el inmueble arrendado. Sin embargo, para recibir el importe que corresponda en la distribución del producto de la subasta, hay que entregar el inmueble a quien haya adquirido la propiedad mediante esta (caso 3, Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartados 1 y 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)).
- Según el criterio indicado en el caso, el depósito aplicable se calcula sumando al depósito cien veces el alquiler mensual. Los límites aplicables a los arrendatarios de pequeña cuantía y los importes fijos con derecho a pago preferente se indican de forma distinta según la región (casos 5 y 6, Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículos 2 y 14 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조) y Reglamento de aplicación, artículos 2, 6 y 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조)).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Puedo no recibir la totalidad del depósito porque no restituí completamente el inmueble a su estado original?
Negarse a devolver la totalidad del depósito por un incumplimiento menor de la obligación de restituir el inmueble a su estado original, cuyo importe de daños también es reducido, puede contravenir el principio de buena fe. No obstante, el arrendador puede deducir del depósito el costo razonable de restituir adecuadamente las partes que no se hayan reparado.
Q. ¿Tengo que dar de baja la actividad para que me devuelvan el depósito, aunque ya haya desocupado el local?
El caso explica que la obligación del arrendatario de restituir el inmueble a su estado original puede incluir también el deber de colaborar para que el arrendador pueda volver a ejercer su actividad en el local. Puede ser necesario realizar el trámite de baja de la actividad para no obstaculizar la obtención de una nueva autorización para operar en ese local.
Q. ¿Puedo recuperar el depósito si dejo el negocio cuando todavía queda plazo de contrato?
Si el arrendatario pone fin unilateralmente al contrato sin causa justificada, el caso explica que no podrá recuperar el depósito hasta que termine el plazo contractual restante y que, además, deberá pagar el alquiler mensual correspondiente a ese período. La posibilidad de dar por terminado el contrato debe evaluarse atendiendo a las circunstancias concretas.
Q. Si el edificio comercial que tengo arrendado se vende a otra persona, ¿a quién debo reclamar el depósito?
El caso explica que, si el edificio se transmite después de que el arrendatario haya tomado posesión del inmueble y registrado su actividad empresarial, adquiriendo así oponibilidad frente a terceros, el adquirente sucede al arrendador en su posición. En ese caso, la devolución del depósito debe reclamarse al adquirente, no al anterior propietario.
Q. ¿Cuánto tarda una demanda para que me devuelvan el depósito?
El caso explica que es difícil indicar con exactitud cuánto tiempo tomará. Sin embargo, incluso cuando el depósito supera los 20 millones de wones, la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales permite recurrir al procedimiento previsto en la Ley de Juicios de Menor Cuantía, por lo que el proceso puede ser más breve que un litigio civil ordinario.
Q. Si obtengo una sentencia que ordena devolver el depósito, ¿tengo que desocupar el local para solicitar su subasta?
El caso explica que, al solicitar una subasta con fundamento en una sentencia firme sobre la reclamación de devolución del depósito, entre otros títulos, no es necesario entregar previamente el inmueble arrendado. Sin embargo, para recibir el importe que corresponda en la distribución del producto de la subasta, hay que entregar el inmueble a quien lo haya adquirido en ella.
Q. ¿Qué debe hacerse primero: devolver el depósito o entregar el local?
El caso explica que la obligación del arrendatario de devolver el inmueble y la obligación del arrendador de devolver el depósito deben cumplirse simultáneamente. Si el arrendatario no cumple debidamente su obligación de devolver el inmueble, es posible que no reciba el depósito hasta haberla cumplido.
Q. ¿Cómo se calcula el límite aplicable al depósito de un local comercial con alquiler mensual?
El método de cálculo que se presenta en el caso consiste en sumar al depósito cien veces el alquiler mensual. Por ejemplo, el caso señala que un depósito de 100 millones de wones y un alquiler mensual de 700.000 wones se calculan como un total de 170 millones de wones, cifra que, según explica, estaba dentro del ámbito de aplicación del criterio correspondiente a la ciudad de Gwangju indicado en ese caso.
Q. ¿Puede un arrendatario de pequeña cuantía cobrar el depósito antes que otros acreedores garantizados?
El caso explica que los arrendatarios comprendidos en determinados límites pueden recibir preferentemente una parte determinada del depósito, hasta la mitad del valor del edificio arrendado. Los límites de depósito y los importes con derecho a pago preferente se indican de forma distinta según la región.
Leyes aplicables
- Código Civil, artículo 536 (민법 제536조)
- Código Civil, artículo 615 (민법 제615조)
- Código Civil, artículo 654 (민법 제654조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartados 1 y 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartados 1 y 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 14, apartado 3 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
- Reglamento de aplicación de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
- Reglamento de aplicación de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículos 6 y 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
- Ley de Juicios de Menor Cuantía, artículos 6, 7, 10 y 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
- Ley de Ejecución Civil, artículo 41 (민사집행법 제41조)
Tenga en cuenta
- Como la devolución del depósito y la del inmueble pueden ser obligaciones de cumplimiento simultáneo, hay que comprobar si siguen pendientes obligaciones del arrendatario, como entregar el local o restituirlo a su estado original.
- Aunque la restitución del inmueble a su estado original sea incompleta en algunos aspectos, no se suspende automáticamente la devolución de todo el depósito; no obstante, pueden deducirse los costos razonables de reparación.
- Si se interrumpe unilateralmente la actividad cuando aún queda plazo de contrato, como en el caso, la devolución del depósito puede demorarse y puede surgir la obligación de pagar el alquiler correspondiente al plazo restante.
- No debe darse por sentado cuál es el criterio vigente para los depósitos ni cuál es el importe de pago preferente para los arrendatarios de pequeña cuantía en cada región basándose únicamente en las cifras indicadas en el caso; es necesario verificarlos.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).