Guía para recuperar la prima comercial y reclamar daños y perjuicios en el arrendamiento de locales comerciales

Basado en 49 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

La prima comercial es la contraprestación por ceder o permitir el uso de instalaciones comerciales, clientela, conocimientos técnicos relacionados con la actividad o ventajas derivadas de la ubicación del local. Por lo general, no puede reclamarse al arrendador su devolución por el mero hecho de que termine el arrendamiento. Sin embargo, puede reclamarse una indemnización si el arrendador obstaculiza la recuperación de la prima comercial, por ejemplo, impidiendo sin motivo justificado la celebración de un contrato con un nuevo arrendatario.

Partes → Arrendatario → Arrendador → Nuevo arrendatario → Al acercarse el fin, se busca recuperar la prima comercial → ¿Reclamas solo porque terminó el arrendamiento? → sí → La mera terminación no da derecho a devolución automática → no → ¿Obstaculizó el arrendador la recuperación sin motivo justificado, en el periodo protegido? → sí · art. 10-4.1 → ¿La obstrucción causó daños? → sí · art. 10-4.3 → Puede reclamarse indemnización, hasta la menor de las dos primas: la pactada con el nuevo arrendatario o la vigente al terminar → Comprueba si hubo pacto separado de devolución → Revisa el contrato y cualquier acuerdo aparte → Comprueba el periodo y las condiciones garantizadas → Verifica si se garantizó una actividad por un plazo y cuánto quedaba → Comprueba daños y la conducta del nuevo arrendatario → Reúne pruebas y facilita la información conocida sobre su solvencia y cumplimiento

Puntos clave

La prima comercial es la contraprestación por ceder o permitir el uso de valores patrimoniales tangibles e intangibles, como instalaciones y equipos comerciales, clientela, reputación, conocimientos técnicos relacionados con la actividad y ventajas comerciales derivadas de la ubicación del local (artículo 10-3 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
El contrato de prima comercial es distinto del contrato de arrendamiento y del contrato de cesión del derecho de arrendamiento, pero, según las circunstancias de su celebración y su contenido, ambos pueden considerarse inseparables (sentencias del Tribunal Supremo 2002다25013 y 2016다261175).
Por lo general, la prima comercial se cobra al nuevo arrendatario, por lo que no puede reclamarse al arrendador su devolución por el mero hecho de que haya terminado el arrendamiento.
El arrendador no debe obstaculizar la recuperación de la prima comercial desde los tres meses anteriores al vencimiento del arrendamiento hasta su terminación. Pueden constituir conductas obstructivas exigir el pago de una prima comercial, impedir que se pague, exigir una renta o un depósito de garantía manifiestamente elevados o negarse a celebrar el contrato sin motivo justificado (artículo 10-4, apartado 1, de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
Si la conducta obstructiva del arrendador causa daños, este puede ser responsable de indemnizarlos. La indemnización no podrá superar el menor de estos dos importes: la prima comercial que el nuevo arrendatario se había comprometido a pagar y la prima comercial vigente al terminar el arrendamiento (artículo 10-4, apartado 3, de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
Puede existir un motivo justificado para que el arrendador se niegue a celebrar el contrato, por ejemplo, si el nuevo arrendatario carece de capacidad económica para pagar el depósito de garantía o la renta, o si existe riesgo de que incumpla las obligaciones del arrendatario. El arrendatario debe facilitar al arrendador la información que conozca sobre la capacidad económica del nuevo arrendatario y su capacidad para cumplir sus obligaciones (artículo 10-4, apartados 2 y 5, de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
Si el arrendador cobró una prima comercial garantizando que se podría desarrollar la actividad comercial durante un periodo determinado, pero no garantiza ese periodo, puede que, según las circunstancias, deba devolver la parte de la prima correspondiente al periodo restante (sentencia del Tribunal Supremo 2010다85164).
No puede ejercerse un derecho de retención sobre el edificio arrendado basándose únicamente en el derecho a reclamar la devolución de la prima comercial (sentencia del Tribunal Supremo 93다62119).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Puedo pedir al arrendador que me devuelva la prima comercial cuando termina el arrendamiento?

El mero hecho de que haya vencido el plazo del arrendamiento no permite reclamar al arrendador la devolución de la prima comercial. Por lo general, la prima comercial se cobra al nuevo arrendatario. Deben examinarse las circunstancias concretas para determinar si el arrendador se comprometió por separado a devolverla o si obstaculizó su recuperación, entre otras cuestiones.

Caso 1, Caso 5, Caso 19, Caso 25

Q. Si el contrato dice «se reconoce la prima comercial», ¿debe devolverla el arrendador?

No cabe considerar que esa frase, por sí sola, implique un acuerdo para devolver la prima comercial al terminar el arrendamiento. En general, la jurisprudencia la interpreta en el sentido de que el arrendador permite que el arrendatario recupere la prima comercial y responderá si obstaculiza dicha recuperación sin motivo justificado (sentencia del Tribunal Supremo 2000다4517).

Caso 1, Caso 15, Caso 24

Q. ¿Qué ocurre si el arrendador exige al nuevo arrendatario un depósito de garantía o una renta excesivamente elevados?

Si la recuperación de la prima comercial se frustró porque se exigió un importe manifiestamente elevado a la luz de las rentas y depósitos de garantía de la zona o de las cargas relativas al edificio, ello puede constituir una conducta obstructiva. Si se producen daños, puede reclamarse una indemnización al arrendador (artículo 10-4, apartados 1 y 3, de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).

Caso 2, Caso 4, Caso 10

Q. ¿Debe el arrendador celebrar el contrato aunque el nuevo arrendatario no tenga capacidad para pagar el depósito de garantía o la renta?

No. Si el nuevo arrendatario carece de capacidad económica para pagar el depósito de garantía o la renta, ello puede constituir un motivo justificado para que el arrendador se niegue a celebrar el contrato. El arrendatario debe facilitar al arrendador la información que conozca sobre la capacidad económica del nuevo arrendatario y su capacidad para cumplir sus obligaciones.

Caso 8, Caso 11

Q. ¿Puede el arrendador rechazar a un nuevo arrendatario porque su actividad comercial no es la que desea?

La legitimidad del motivo de rechazo se determina teniendo en cuenta las circunstancias concretas, como la actividad comercial de la zona y el tipo de negocio. El rechazo puede estar justificado si existen razones razonables y no se trata simplemente de eludir el contrato. En un caso, se consideró que podía rechazarse la instalación de un establecimiento de ocio nocturno por motivos relacionados con la limpieza del edificio y la preocupación por clientes ebrios a altas horas de la noche.

Caso 9

Q. Si se considera que se obstaculizó la recuperación de la prima comercial, ¿hasta qué importe puede obtenerse como indemnización?

Si la conducta obstructiva del arrendador causa daños, puede reclamarse una indemnización. Esta no podrá superar el menor de estos dos importes: la prima comercial que el nuevo arrendatario se había comprometido a pagar y la prima comercial vigente al terminar el arrendamiento. El derecho a reclamar debe ejercerse dentro de los tres años siguientes a la fecha de terminación del arrendamiento (artículo 10-4, apartados 3 y 4, de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).

Caso 4, Caso 5

Q. Si se anula el contrato de prima comercial, ¿también puede anularse el contrato de cesión del derecho de arrendamiento?

El contrato de prima comercial y el contrato de cesión del derecho de arrendamiento son, en principio, contratos distintos. Sin embargo, pueden anularse conjuntamente cuando se celebraron de tal modo que, desde un punto de vista económico y fáctico, constituían una sola operación y cabe concluir que, de no haberse celebrado uno, tampoco se habría celebrado el otro.

Caso 3, Caso 21, Caso 22

Q. Si el arrendador no devuelve la prima comercial, ¿puedo seguir ocupando el local?

El derecho a reclamar la devolución de la prima comercial no puede considerarse un crédito nacido con respecto al edificio. Por lo tanto, ese derecho, por sí solo, no permite ejercer un derecho de retención y negarse a entregar el local (sentencia del Tribunal Supremo 93다62119).

Caso 1, Caso 18

Leyes aplicables

Artículo 8 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제8조)
Artículo 10 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조)
Artículo 10-3 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의3)
Artículo 10-4 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Artículo 10-5 de la Ley de protección del arrendamiento de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의5)
Artículo 320 del Código Civil (민법 제320조)

Tenga en cuenta

Las normas que prohíben obstaculizar la recuperación de la prima comercial se aplican a las conductas realizadas desde los tres meses anteriores al vencimiento del arrendamiento hasta su terminación. Por ello, deben comprobarse el momento en que se propuso al nuevo arrendatario y la documentación relacionada.
El mero hecho de que el arrendador no haya celebrado un contrato con el nuevo arrendatario no basta para reconocer su responsabilidad de indemnizar. Deben examinarse conjuntamente la capacidad económica del nuevo arrendatario, su capacidad para cumplir las obligaciones del arrendatario, los motivos del rechazo y las condiciones exigidas por el arrendador.
El derecho a reclamar una indemnización debe ejercerse dentro de los tres años siguientes a la terminación del arrendamiento y está sujeto a un límite máximo establecido por ley.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).