Requisitos y precauciones para que un arrendamiento comercial sea oponible a terceros
Basado en 10 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
El arrendatario de un inmueble comercial puede hacer valer el arrendamiento frente a terceros a partir del día siguiente a aquel en que recibe la entrega del inmueble y solicita la inscripción de su actividad comercial en relación con ese inmueble. Sin embargo, el establecimiento que figura en la inscripción debe coincidir con el lugar realmente arrendado, y los requisitos para la oponibilidad frente a terceros y para el derecho de cobro preferente de la fianza son distintos.
De un vistazo
Puntos clave
- La oponibilidad frente a terceros es la facultad del arrendatario de hacer valer el contenido del arrendamiento frente a terceros, como el adquirente del inmueble arrendado.
- Para que el arrendamiento sea oponible a terceros, el arrendatario debe recibir la entrega del inmueble y solicitar la inscripción de su actividad comercial; el efecto comienza el día siguiente al de la solicitud (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
- Si el inmueble objeto del arrendamiento que figura en la inscripción de la actividad comercial no coincide con el lugar realmente arrendado, es posible que no se considere un medio válido para dar publicidad al arrendamiento (sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2008, caso 2008다44238).
- Una vez que el arrendamiento es oponible a terceros, si cambia el propietario del edificio, el adquirente sucede al arrendador en su posición contractual, tanto si el cambio de titularidad se produce por compraventa como si se produce por subasta u otra vía (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
- Si se traslada el establecimiento a otro lugar y se rectifica la inscripción de la actividad comercial, el arrendatario podría perder la oponibilidad frente a terceros respecto del establecimiento anterior (sentencia del Tribunal de Distrito de Daegu de 20 de mayo de 2008, caso 2007나20356).
- La fecha cierta es un requisito para el derecho de cobro preferente, distinto de la oponibilidad frente a terceros. Si se cumplen los requisitos de oponibilidad —como la entrega del inmueble y la inscripción de la actividad comercial— y se obtiene una fecha cierta, el arrendatario puede cobrar la fianza con preferencia frente a los titulares de derechos de rango posterior y otros acreedores en una subasta judicial o administrativa (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
- Si se habían constituido derechos sobre el inmueble, como una hipoteca, antes de que el arrendatario cumpliera los requisitos de oponibilidad frente a terceros, es posible que no pueda hacer valer su derecho de arrendamiento cuando posteriormente cambie el propietario a raíz de una subasta (caso 1).
- Para cobrar la fianza conforme al derecho de cobro preferente en una subasta judicial o administrativa, hay que entregar el inmueble arrendado al adquirente (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartado 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Qué significa que un arrendamiento comercial sea oponible a terceros?
Es la facultad del arrendatario de hacer valer el contenido del arrendamiento frente al adquirente del inmueble o frente a otras personas interesadas. Una vez que el arrendamiento es oponible a terceros, si cambia el propietario, el arrendatario también puede hacerlo valer frente al nuevo propietario.
Q. ¿Cuándo empieza a surtir efecto la oponibilidad frente a terceros?
El arrendatario cumple los requisitos para que el arrendamiento sea oponible a terceros cuando recibe la entrega del inmueble arrendado y solicita la inscripción de su actividad comercial en relación con ese inmueble. La oponibilidad frente a terceros surte efecto a partir del día siguiente a la fecha de solicitud de la inscripción (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
Q. ¿Qué ocurre si la dirección que figura en la inscripción de la actividad comercial no coincide con el lugar realmente arrendado?
Si la dirección que figura en el contrato de arrendamiento y en la inscripción de la actividad comercial no coincide con el lugar realmente arrendado o con la descripción registral del inmueble, es posible que la inscripción no se considere un medio válido para dar publicidad al arrendamiento. En tal caso, el arrendatario podría no adquirir la oponibilidad frente a terceros prevista en la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales.
Q. Si traslado mi establecimiento a otro lugar y rectifico la inscripción de la actividad comercial, ¿se mantiene la oponibilidad frente a terceros?
Si se cambia a otro lugar el establecimiento que figura en la inscripción de la actividad comercial, la inscripción rectificada no da publicidad al arrendamiento del lugar anterior. Por tanto, el arrendatario podría perder la oponibilidad frente a terceros que ya había adquirido respecto del establecimiento anterior.
Q. Si cambia el propietario del edificio, ¿puedo hacer valer el contrato de arrendamiento frente al nuevo propietario?
Si el arrendamiento es oponible a terceros, el arrendatario puede hacerlo valer frente al nuevo propietario del edificio. Aunque el cambio de titularidad se produzca por herencia o subasta, y no solo por compraventa, el adquirente sucede al arrendador en su posición contractual (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
Q. ¿Basta con que el arrendamiento sea oponible a terceros para tener prioridad en el reembolso de la fianza en una subasta?
La oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente son distintos. Según el caso citado, para invocar el derecho de cobro preferente es necesario cumplir los requisitos de oponibilidad frente a terceros y obtener una fecha cierta en el contrato de arrendamiento; además, para cobrar la fianza en una subasta judicial o administrativa, hay que entregar el inmueble arrendado al adquirente (Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartados 2 y 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항)).
Q. ¿Qué ocurre si se subasta un inmueble sobre el que se constituyó una hipoteca antes de que se solicitara la inscripción de la actividad comercial?
Si se habían constituido derechos sobre el inmueble, como una hipoteca, antes de que el arrendatario recibiera la entrega del inmueble y solicitara la inscripción de su actividad comercial, es posible que no pueda hacer valer su derecho de arrendamiento después de que el propietario cambie como resultado de una subasta. Deben comprobarse las fechas en que se constituyeron los derechos y aquella en que se cumplieron los requisitos de oponibilidad frente a terceros, tanto antes como después de celebrar el contrato.
Q. Si el arrendamiento es oponible a terceros, ¿es como si también tuviera fecha cierta?
No. Aunque la entrega del inmueble y la solicitud de inscripción de la actividad comercial permitan cumplir los requisitos para que el arrendamiento sea oponible a terceros, para tener derecho de cobro preferente también es necesario obtener por separado una fecha cierta en el contrato de arrendamiento. La fecha cierta tampoco puede sustituir los requisitos de oponibilidad frente a terceros.
Leyes aplicables
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 3, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 4, apartado 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales, artículo 5, apartado 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
- Código Civil, artículo 278 (민법 제278조)
- Código Civil, artículo 450, apartado 1 (민법 제450조 제1항)
Tenga en cuenta
- Debe comprobarse que la descripción del inmueble en la solicitud de inscripción de la actividad comercial y en el contrato de arrendamiento adjunto coincida con el lugar realmente arrendado.
- Si se rectifica la dirección del establecimiento para indicar otro lugar, podría perderse la oponibilidad frente a terceros respecto del lugar anterior; por ello, conviene examinar las consecuencias antes de hacer la rectificación.
- La fecha cierta es un requisito distinto de la oponibilidad frente a terceros, y el derecho de cobro preferente se reconoce cuando se cumplen los requisitos indicados en el caso.
- Para cobrar la fianza mediante el derecho de cobro preferente en una subasta judicial o administrativa, hay que entregar el inmueble arrendado al adquirente.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
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Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).