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Otras cuestiones relativas al arrendamiento de locales comerciales: derechos y precauciones

Basado en 68 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.

En los arrendamientos de locales comerciales, las obligaciones de reparación del arrendador, la restitución del inmueble a su estado original y el reembolso de gastos al arrendatario, así como la renta devengada tras la terminación del contrato, dependen de las cláusulas contractuales y del uso efectivo del inmueble. También deben distinguirse los requisitos y efectos jurídicos de cada supuesto cuando cambia el propietario del edificio o se ceden el derecho de arrendamiento o el crédito para la devolución de la fianza.

De un vistazo

Partes → Arrendador → Arrendatario → Adquirente del edificio → Arrendamiento comercial: reparaciones, obras y fin del contrato → ¿El arrendatario recibió el local y solicitó inscripción empresarial? → Sí · Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales, art. 3.1–2 → No → ¿La reparación es necesaria para usar y obtener rendimientos del local? → Sí · Código Civil, art. 623 → ¿Tras terminar, siguió ocupando el local o usándolo para su actividad? → Sí · Código Civil, art. 536 → Puede haber sucesión del arrendador o deber de reparar lo necesario → Prima y gastos no se devuelven automáticamente; la renta tras el fin depende del uso efectivo → Revisar las cláusulas y pactos → Contrato: renuncias, reparaciones y derecho a resolver → Distinguir desgaste e instalaciones → Desgaste normal y obras destinadas al negocio → Comprobar entrega y uso → Devolución simultánea de fianza e inmueb…

Puntos clave

  • La prima de traspaso no es un importe que pueda reclamarse automáticamente al arrendador. No obstante, puede analizarse por separado si se dan circunstancias especiales que impidan completar el periodo de arrendamiento garantizado o si se ha obstaculizado la oportunidad de recuperarla a través de un nuevo arrendatario (caso 1).
  • Aunque se transmita el edificio comercial, si el arrendatario lo ha recibido y ha solicitado la inscripción como empresario, adquiriendo así oponibilidad frente a terceros, el adquirente puede suceder al arrendador en su posición (Commercial Building Lease Protection Act, Article 3(1)–(2) (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
  • El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para que el arrendatario pueda usar y obtener rendimientos del inmueble arrendado. Sin embargo, debe examinarse si se trata de un daño menor que no impide su uso o de un daño que afecta a la actividad comercial (Civil Act, Article 623 (민법 제623조)).
  • Salvo que exista un pacto especial, el arrendatario puede no tener que asumir el coste de restituir el inmueble por el desgaste producido por el uso normal. En cambio, podría tener que retirar al terminar el contrato las instalaciones que haya colocado para su negocio. El mero hecho de haber renunciado contractualmente a reclamar el coste de las instalaciones no exime de la obligación de restituir el inmueble a su estado original (Civil Act, Articles 615 and 654 (민법 제615조·제654조), casos 4 y 12).
  • El derecho al reembolso de los gastos del arrendatario depende de si se trata de gastos necesarios para conservar el inmueble, de gastos útiles que hayan aumentado su valor objetivo o de gastos en instalaciones destinadas exclusivamente al negocio del arrendatario. También debe comprobarse si el contrato contiene un pacto de renuncia al derecho a reclamar el reembolso (Civil Act, Article 626 (민법 제626조)).
  • Una vez terminado el contrato, la devolución de la fianza y la del inmueble deben, como regla general, cumplirse simultáneamente. La posible existencia de un enriquecimiento injusto equivalente a la renta puede depender de si el arrendatario se limitó a seguir ocupando el local o si siguió desarrollando su actividad y usando el inmueble u obteniendo rendimientos de él (Civil Act, Article 536 (민법 제536조), caso 8).
  • El arrendatario no puede poner fin unilateralmente al contrato durante su vigencia alegando únicamente motivos personales. Debe comprobarse, entre otras cosas, si se reservó contractualmente el derecho a resolverlo. Tampoco puede negarse el pago de la totalidad de la renta cuando solo existe una interferencia parcial en el uso del inmueble (Civil Act, Articles 635 and 636 (민법 제635조·제636조), casos 21 y 25).
  • Los pactos que limiten en perjuicio del arrendatario su derecho a solicitar la renovación pueden carecer de validez, pero debe comprobarse por separado si existe una causa legal para denegarla. El subarrendatario que cuente con el consentimiento del arrendador puede ejercer, si se cumplen determinados requisitos, el derecho a solicitar la renovación en lugar del arrendatario (Commercial Building Lease Protection Act, Articles 10, 13(2) and 15 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Preguntas frecuentes

Q. Cuando termina el arrendamiento, ¿puedo recuperar del arrendador la prima de traspaso o los gastos de inversión en instalaciones?

Como regla general, no cabe considerar que el arrendador esté obligado a devolver automáticamente la prima de traspaso. En algunos casos, el arrendatario puede recuperarla al ceder su derecho de arrendamiento o mediante una oportunidad de subarriendo. La cuestión debe analizarse por separado cuando concurran circunstancias especiales, como que el arrendatario no pueda completar el periodo garantizado por motivos atribuibles al arrendador, o cuando este haya obstaculizado la oportunidad de recuperar la prima a través de un nuevo arrendatario. En cuanto a los gastos de las instalaciones, es importante determinar si se trata de gastos útiles destinados a aumentar el valor objetivo del inmueble o de gastos destinados exclusivamente al negocio del arrendatario, así como comprobar si el contrato contiene un acuerdo de renuncia.

Caso 1, Caso 5, Caso 10

Q. Si cambia el propietario de un local comercial, ¿tengo que marcharme y dejarlo al nuevo propietario?

El arrendatario que haya recibido la entrega del edificio y solicitado la inscripción como empresario, adquiriendo así oponibilidad frente a terceros, puede hacer valer su derecho de arrendamiento incluso frente a quien adquiera la propiedad. En ese caso, el adquirente puede suceder al arrendador en su posición y asumir también la obligación de devolver la fianza, por lo que puede haber casos en los que no sea posible reclamar su devolución al anterior propietario. También debe comprobarse que coincidan el contrato de arrendamiento, los datos de la inscripción como empresario y la identificación del inmueble arrendado.

Caso 2, Caso 20

Q. Al terminar el arrendamiento, ¿también tengo que reparar los fluorescentes u otros equipos que se hayan estropeado por el uso prolongado?

El desgaste producido por el uso normal puede ser responsabilidad del arrendador si el arrendatario no es responsable de él y no existe un pacto especial. Sin embargo, debe comprobarse si el contrato contiene una cláusula que obligue al arrendatario a reparar incluso determinados desgastes, y si el daño excede del uso normal. El alcance de la obligación de restituir el inmueble a su estado original depende del contrato y de su estado real.

Caso 4

Q. ¿Puedo reclamar al arrendador el coste de la caldera o de las instalaciones que haya instalado como arrendatario?

Si se trata de gastos que han aumentado el valor objetivo del inmueble arrendado, pueden reconocerse como gastos útiles y, al terminar el arrendamiento, puede reclamarse su reembolso en la medida en que subsista el aumento de valor. En cambio, las instalaciones necesarias únicamente para el negocio del arrendatario podrían no reconocerse como gastos útiles. También deben revisarse los pactos de renuncia anticipada al derecho a reclamar el reembolso de gastos y los acuerdos de restitución del inmueble a su estado original. Para reclamar gastos útiles, es importante contar con pruebas que acrediten tanto el importe desembolsado como el aumento de valor.

Caso 5, Caso 10, Caso 12

Q. Si termina el contrato y no he recibido la fianza, ¿puedo seguir ocupando el local?

La devolución del inmueble arrendado y la devolución de la fianza pueden estar sujetas al cumplimiento simultáneo, por lo que el mero hecho de que el arrendatario haya seguido ocupándolo al ejercer su derecho a oponerse no convierte automáticamente la ocupación en ilícita. Sin embargo, si después de terminar el contrato obtiene un beneficio efectivo, por ejemplo, al seguir con su actividad comercial, podría tener que devolver un enriquecimiento injusto equivalente a la renta. La conclusión puede ser distinta si se limitó a ocupar el inmueble sin usarlo ni obtener rendimientos de él.

Caso 8

Q. Aún queda plazo del contrato, pero quiero dejar el negocio por motivos personales. ¿Puedo resolverlo de inmediato?

Si se fijó un plazo contractual y no se reservó expresamente el derecho a resolver anticipadamente el contrato, podría resultar difícil ponerle fin unilateralmente alegando únicamente circunstancias personales del arrendatario. Deberá considerarse la posibilidad de cumplir el contrato o de terminarlo de común acuerdo con el arrendador. También puede analizarse por separado la situación en que, durante el tiempo restante del contrato, entre un nuevo arrendatario y el arrendador cobre dos rentas por el mismo periodo.

Caso 21

Q. ¿Puede el arrendador denegar la renovación del contrato alegando que va a reconstruir el edificio?

La Commercial Building Lease Protection Act establece determinados motivos de reconstrucción como causas para denegar la renovación (상가건물임대차보호법). La legitimidad de la denegación puede depender de circunstancias concretas, como la especificidad del plan de reconstrucción o la posibilidad real de llevarlo a cabo. Por tanto, no debe afirmarse que basta con alegar la intención de reconstruir para poder denegar siempre la renovación. Los pactos que limiten el derecho del arrendatario a solicitar la renovación en su perjuicio también pueden carecer de validez.

Caso 11, Caso 15

Q. Si el arrendador dio su consentimiento después de celebrarse el subarrendamiento, ¿puede el subarrendatario solicitar la renovación?

Según el criterio explicado en el caso, el consentimiento del arrendador puede darse tanto antes como después de la celebración del contrato de subarrendamiento, y puede reconocerse no solo el consentimiento expreso, sino también el tácito. Sin embargo, corresponde al arrendatario y al subarrendatario demostrar que existió dicho consentimiento. El subarrendatario que haya obtenido el consentimiento puede ejercer, si se cumplen los requisitos legales, el derecho del arrendatario a solicitar la renovación del contrato en su lugar.

Caso 23

Leyes aplicables

  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 2(1) (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 3(1)–(2) (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 9(1) (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 10(1), (4)–(5) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 13(2) (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
  • Commercial Building Lease Protection Act, Article 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
  • Civil Act, Article 345, proviso (민법 제345조 단서)
  • Civil Act, Article 346 (민법 제346조)
  • Civil Act, Article 451(1) (민법 제451조 제1항)
  • Civil Act, Article 536 (민법 제536조)
  • Civil Act, Article 543(1) (민법 제543조 제1항)
  • Civil Act, Article 615 (민법 제615조)
  • Civil Act, Article 617 (민법 제617조)
  • Civil Act, Article 618 (민법 제618조)

Tenga en cuenta

  • El hecho de que se denominen prima de traspaso, gastos de instalaciones o gastos útiles no determina por sí solo si deben reembolsarse. Deben revisarse conjuntamente las cláusulas contractuales de renuncia al reembolso de gastos y de restitución del inmueble a su estado original, la finalidad del gasto y si hubo un aumento de valor.
  • Si el arrendatario sigue ocupando el local después de terminar el contrato, el hecho de que esté esperando la devolución de la fianza no siempre le exime de pagar una cantidad equivalente a la renta. Son importantes que haya seguido desarrollando su actividad y que haya usado el inmueble u obtenido rendimientos de él.
  • La transmisión del edificio, el subarrendamiento, la cesión del derecho de arrendamiento y la cesión del crédito para la devolución de la fianza son relaciones jurídicas distintas. Debe distinguirse para qué actos se necesita el consentimiento del arrendador y a quién debe reclamarse la devolución de la fianza.
  • Las leyes y los criterios expuestos en los casos pueden corresponder al momento en que se prestó cada asesoramiento. En un conflicto real, deben comprobarse la normativa vigente cuando se celebró el contrato, la normativa actualmente aplicable y el contenido concreto del contrato.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

  1. 상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법
  2. 임차건물의 소유권 변동 시 임차인의 계약해지권
  3. 상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
  4. 임대차계약 만료 후 임차인이 임차목적물의 통상적인 손모에 대해서도 수리하여 반환할 의무가 있는지
  5. 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건
  6. 임대차종료 시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지
  7. 임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지
  8. 계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
  9. 임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당 청구 가능한지
  10. 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지
  11. 임차인에게 불리한 약정의 효력
  12. 임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무 면제 여부
  13. 양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우
  14. 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시...
  15. 상가건물임대차보호법의 위헌여부(3)
  16. 상가임대차중개시 중개업자의 의무
  17. 임대인에게 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 ...
  18. 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지
  19. 대리점영업을 양도하면서 점포도 넘겨줄 경우 임차권양도계약인지
  20. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
  21. 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는지
  22. 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
  23. 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기
  24. 임차보증금반환채권에도 질권을 설정할 수 있는지
  25. 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).