Guía sobre el derecho de cobro preferente en los arrendamientos de locales comerciales

Basado en 39 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Para que el arrendatario de un local comercial cobre con preferencia su depósito de garantía en una subasta judicial o administrativa, en principio debe recibir la posesión del inmueble, inscribirse como empresa y obtener una fecha cierta para el contrato de arrendamiento. El derecho de los arrendatarios con depósitos de pequeña cuantía a cobrar con máxima prioridad está sujeto a requisitos independientes y a los límites establecidos por la ley. Aunque se cumplan los requisitos, también es necesario presentar una solicitud de distribución y mantenerlos.

Partes → Arrendatario → Arrendador → Acreedores → Arrendatario busca cobrar el depósito en una subasta → ¿Recibió la posesión del local? → Sí · art. 3.1 → ¿Se inscribió como empresa? → No · art. 3.1; art. 14, regl. 6 y 7 → No cumple la vía general Depósito pequeño: posible vía independiente si cumple requisitos y límites → ¿El contrato tiene fecha cierta? → Sí · art. 5.2 → Puede tener derecho general de cobro preferente → No · art. 5.2; art. 14, regl. 6 y 7 → Solicite el reparto antes del plazo · art. 88.1 → Presente la solicitud de distribución dentro del plazo → Mantenga los requisitos → Conserve la inscripción válida hasta la fecha límite de solicitud → Revise importes y documentos → Compruebe límites legales, depósito declarado y descripción del local

Puntos clave

El derecho general de cobro preferente solo se reconoce si se cumplen tanto los requisitos de oponibilidad —recibir la posesión del inmueble e inscribirse como empresa— como el requisito de que el contrato de arrendamiento tenga fecha cierta (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 3, apartado 1, y artículo 5, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
Aunque se hayan cumplido los requisitos de inscripción como empresa y de fecha cierta, el derecho de cobro preferente puede no surtir efecto inmediatamente si todavía no se ha recibido la posesión del inmueble. Los casos explican que el efecto comienza al día siguiente de cumplirse los requisitos de oponibilidad (casos 12 y 22).
Los arrendatarios con depósitos de pequeña cuantía pueden cobrar antes que otros titulares de derechos reales de garantía, dentro del límite del depósito y hasta el importe que establezca la ley. Deben cumplir los requisitos de oponibilidad antes de que se inscriba la solicitud de subasta. El alcance y los límites concretos deben comprobarse con arreglo a la legislación aplicable (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 14, y Reglamento de aplicación, artículos 6 y 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
La inscripción como empresa es tanto un requisito para adquirir el derecho de cobro preferente como para mantenerlo. Debe conservarse válidamente hasta la fecha límite para solicitar la distribución. Si el negocio ha cesado realmente o el local se ha subarrendado, la mera permanencia de la inscripción puede no ser suficiente (casos 7, 19 y 20).
Para ejercer el derecho de cobro preferente, debe presentarse una solicitud de distribución antes de la fecha límite fijada en el procedimiento de subasta. Si se queda excluido de la distribución por no presentar la solicitud, puede ser difícil reclamar la restitución por enriquecimiento injusto frente a acreedores de rango inferior (Ley de ejecución civil, artículo 88, apartado 1 (민사집행법 제88조 제1항), casos 13 y 19).
Si la descripción del inmueble en el contrato adjunto a la inscripción como empresa no coincide con la del registro inmobiliario, o si no se dispone de un plano de la parte arrendada, la inscripción puede no dar publicidad del arrendamiento y pueden surgir problemas con la oponibilidad y el derecho de cobro preferente (caso 6).
Si se obtiene una fecha cierta para un contrato que indica un depósito inferior al real, el derecho de cobro preferente puede aplicarse al importe indicado en el contrato, y no a la totalidad del importe realmente pagado (caso 8).
Si el depósito aumenta al renovar el contrato, en principio el importe que tiene prioridad frente a un acreedor hipotecario cuya hipoteca se constituyó antes del aumento se limita al depósito anterior a la constitución de la hipoteca. Si se celebra con el nuevo propietario un nuevo contrato que sustituye al anterior, también puede extinguirse el derecho de cobro preferente basado en el contrato original (casos 15 y 21).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Qué requisitos debo cumplir para cobrar con preferencia el depósito de garantía de un local comercial?

Para tener un derecho general de cobro preferente, deben cumplirse los requisitos de oponibilidad —recibir la posesión del inmueble y solicitar la inscripción como empresa— y el contrato de arrendamiento debe tener fecha cierta. El orden de distribución puede variar según el momento en que se cumplan estos requisitos y el momento en que surjan los derechos de rango preferente.

Caso 5, Caso 10, Caso 12, Caso 22

Q. ¿Puede protegerse el depósito de garantía de un arrendatario con un depósito de pequeña cuantía aunque no haya obtenido una fecha cierta?

El caso explica que el derecho de los arrendatarios con depósitos de pequeña cuantía a cobrar con máxima prioridad es independiente del derecho general de cobro preferente. Si el arrendatario está comprendido en la categoría definida por la ley y cumple los requisitos de oponibilidad antes de que se inscriba la solicitud de subasta, puede cobrar con preferencia hasta cierta cantidad, siempre que se respeten los límites y topes establecidos.

Caso 1, Caso 2, Caso 11

Q. ¿Es obligatorio presentar una solicitud de distribución cuando se inicia una subasta?

Sí. Aunque exista un derecho de cobro preferente, para recibir una parte del producto de la subasta es necesario presentar una solicitud de distribución antes del plazo fijado en el procedimiento. Si se deja pasar ese plazo, puede ser difícil reclamar como enriquecimiento injusto el importe distribuido a acreedores de rango inferior.

Caso 13, Caso 19

Q. Si mantengo la inscripción como empresa, ¿conservo el derecho de cobro preferente aunque deje de operar?

Según el caso, la inscripción como empresa debe mantenerse válidamente como medio de publicidad del arrendamiento real. Si el negocio ha cesado de hecho o el arrendatario ha subarrendado el local y ya no ejerce allí su actividad, puede perderse el cumplimiento de los requisitos aunque la inscripción siga vigente. En algunos casos, es necesario que el subarrendatario que ocupa directamente el local y desarrolla allí su actividad tenga su propia inscripción como empresa.

Caso 7, Caso 20

Q. Si indiqué en el contrato un depósito inferior al real, ¿puedo cobrar con preferencia el importe real?

El caso explica que, si el contrato al que se asignó fecha cierta indica un depósito inferior al real, la distribución puede calcularse tomando como base el importe menor que figura en el contrato. Para que se proteja el depósito real, los datos correctos deben constar en el contrato y en la inscripción como empresa.

Caso 8

Q. Si aumento el depósito al renovar el contrato, ¿el importe aumentado también tiene prioridad frente a una hipoteca anterior?

Si se constituyó una hipoteca antes del aumento, en principio, el importe que puede cobrarse con prioridad frente al acreedor hipotecario se limita al depósito anterior al aumento. Si se obtiene una nueva fecha cierta para el importe aumentado, puede invocarse el derecho de cobro preferente frente a los acreedores garantizados o quirografarios de rango inferior a ese derecho.

Caso 21

Q. ¿Puede haber problemas con el derecho de cobro preferente si la descripción del local en el contrato no coincide con la del registro inmobiliario?

Puede haber problemas. Si la inscripción como empresa no sirve para dar publicidad del arrendamiento a terceros, puede ser difícil invocar la oponibilidad y el derecho de cobro preferente que depende de ella. Si solo se alquila una parte del edificio, también debe comprobarse que haya un plano que identifique la parte arrendada.

Caso 6

Q. ¿Conservo el derecho de cobro preferente existente si firmo un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario del edificio?

En principio, el nuevo propietario sucede al arrendador anterior en su posición. Sin embargo, si el nuevo propietario y el arrendatario acuerdan poner fin al contrato anterior y regular su relación jurídica mediante un contrato independiente, puede extinguirse el derecho de cobro preferente basado en el contrato anterior. Deben examinarse el contenido del nuevo contrato y las circunstancias en que se celebró.

Caso 15, Caso 17

Leyes aplicables

Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Reglamento de aplicación de la Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
Reglamento de aplicación de la Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
Reglamento de aplicación de la Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
Ley de ejecución civil, artículo 88 (민사집행법 제88조)
Ley marco de impuestos nacionales, artículo 35 (국세기본법 제35조)

Tenga en cuenta

Los límites del depósito por región y los importes máximos que los arrendatarios con depósitos de pequeña cuantía pueden cobrar con máxima prioridad pueden diferir entre las normas antiguas mencionadas en los casos y las vigentes. Por ello, deben comprobarse la legislación aplicable en la fecha pertinente y los límites correspondientes a la región.
Los requisitos, incluida la inscripción como empresa, deben mantenerse hasta la fecha límite para solicitar la distribución, y también debe presentarse por separado dicha solicitud. Debe prestarse atención a no dejar pasar el plazo ni omitir el método de presentación establecido en el procedimiento de subasta.
El aumento del depósito, el cambio de arrendador, la celebración de un nuevo contrato, el subarrendamiento o el cese de la actividad pueden afectar al alcance o a la vigencia del derecho de cobro preferente. Por tanto, deben revisarse tanto el contrato como los datos de la inscripción como empresa.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).