Guía esencial sobre el derecho a solicitar la renovación de un arrendamiento de local comercial
Basado en 9 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
El arrendatario puede solicitar la renovación dentro del plazo indicado en los casos, y al arrendador le resulta difícil denegarla si no concurre alguno de los motivos previstos por la ley. No obstante, el resultado puede variar según factores como los atrasos en el pago de la renta, la sucesión en la posición del arrendador o la existencia de un subarrendamiento. Además, debe distinguirse entre la solicitud de renovación y la resolución del contrato por atrasos en la renta.
De un vistazo
Puntos clave
- El arrendatario puede solicitar la renovación del contrato durante el período comprendido entre los seis y el mes anteriores al vencimiento del arrendamiento. Si no existe un motivo legítimo, el arrendador no puede denegarla (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Según los casos, el derecho a solicitar la renovación puede ejercerse siempre que la duración total del arrendamiento, incluido el período inicial, no supere los cinco años (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); casos 6 y 8).
- Aunque el arrendador haya notificado primero que no renovará, el arrendatario puede solicitar por separado la renovación si no existe un motivo legítimo para denegarla (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2014, 2013다35115; caso 5).
- Un solo retraso en el pago de la renta no basta para denegar la solicitud de renovación. Sin embargo, puede existir un motivo de denegación si se han acumulado atrasos equivalentes al importe de tres períodos de renta (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 1, inciso 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); casos 1 y 9).
- Con independencia del atraso de tres períodos que constituye un motivo para denegar la renovación, los casos explican que el arrendador puede resolver el contrato si los atrasos alcanzan el importe de dos períodos de renta (Código Civil, artículo 640 (민법 제640조); sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2014, 2012다28486; caso 1).
- La denegación de la renovación de un local comercial en copropiedad constituye un acto de administración de la cosa común. En la situación de copropiedad descrita en el caso, se requiere una decisión adoptada por titulares de más de la mitad de las cuotas (Código Civil, artículo 265 (민법 제265조); sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2010, 2010다37905; caso 4).
- El subarrendatario que cuenta con el consentimiento del arrendador puede solicitar la renovación en sustitución del arrendatario dentro del plazo durante el cual este puede ejercer su derecho a solicitarla. Sin embargo, el subarrendatario tampoco podrá ejercerlo si existe una circunstancia que impide al arrendatario hacerlo (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 13, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); caso 6).
- En principio, una vez renovado el contrato, se considera celebrado en las mismas condiciones que el arrendamiento anterior, aunque la renta y la fianza pueden aumentarse o reducirse dentro de los límites establecidos por la legislación (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículos 10, apartado 3, y 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); caso 3).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Puedo solicitar la renovación aunque el arrendador ya haya comunicado que no renovará el contrato?
Es posible. Según los casos, la notificación del arrendador de que no renovará y la solicitud de renovación del arrendatario son mecanismos distintos. Por tanto, si no existe un motivo legítimo para denegar la renovación, el arrendatario puede solicitarla aunque el arrendador haya enviado primero su notificación.
Q. ¿Puede el arrendador denegar la renovación si me retrasé una vez en el pago de la renta?
Según los casos, un solo retraso en el pago de la renta no permite al arrendador denegar la solicitud de renovación. Sin embargo, puede existir un motivo para denegarla si los atrasos llegaron a equivaler al importe de tres períodos de renta.
Q. Si acumulo atrasos equivalentes a dos períodos de renta, ¿pueden denegar la renovación y resolver el contrato?
Los casos distinguen entre ambas cuestiones. El motivo para denegar la solicitud de renovación es que haya habido atrasos equivalentes al importe de tres períodos de renta. En cambio, explican que, conforme al artículo 640 del Código Civil, el contrato puede resolverse cuando los atrasos alcanzan el importe de dos períodos de renta.
Q. Si el local comercial se vende a otra persona, ¿puedo solicitar la renovación aunque deba rentas al arrendador anterior?
Según los casos, si el nuevo propietario no adquirió por separado el crédito por las rentas atrasadas, resulta difícil denegar la renovación basándose únicamente en los atrasos que se debían al arrendador anterior. Debe analizarse por separado si los atrasos adeudados al nuevo propietario alcanzan el importe de tres períodos de renta.
Q. ¿Es válida la denegación de la renovación si solo la comunica uno de los copropietarios?
En el caso citado, se determinó que la denegación de la renovación no era válida: uno de los copropietarios, titular de la mitad de la cuota, fue quien envió la notificación, y no se consideró acreditado el consentimiento del otro copropietario. Deben comprobarse las cuotas de propiedad y si hubo una decisión de los copropietarios.
Q. ¿Puede el subarrendatario solicitar directamente la renovación si cuenta con el consentimiento del arrendador?
Según los casos, el subarrendatario que celebró el contrato de subarrendamiento con el consentimiento del arrendador puede solicitarle la renovación en sustitución del arrendatario, dentro del plazo durante el cual este puede ejercer su derecho a solicitarla. Como se trata de ejercer el derecho del arrendatario en su lugar, también depende de la situación de ese derecho.
Q. ¿Puede el arrendador denegar la renovación alegando que va a reconstruir el edificio aunque sea seguro?
El caso citado presenta una sentencia de un tribunal de instancia que admitió la denegación de la renovación por motivos de reconstrucción, incluso cuando no existían problemas de seguridad. Sin embargo, esta explicación se basa en una decisión de un tribunal de instancia, no en una sentencia del Tribunal Supremo.
Q. Si se renueva el contrato, ¿puede el arrendador aumentar la renta o la fianza?
Según los casos, tras la renovación, la renta y la fianza pueden aumentarse o reducirse dentro de los límites establecidos por la legislación aplicable. El caso 3 indica un límite para los aumentos y que no se puede volver a aumentar la renta dentro del año siguiente al aumento; por ello, antes de aplicar esas cifras a otra situación, debe comprobarse si se dan las premisas de ese caso.
Leyes aplicables
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 1, inciso 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 1, inciso 7, subinciso c (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 10, apartado 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 13, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
- Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Código Civil, artículo 265 (민법 제265조)
- Código Civil, artículo 640 (민법 제640조)
Tenga en cuenta
- Los casos indican que la solicitud de renovación debe presentarse entre los seis y el mes anteriores al vencimiento del plazo del arrendamiento; debe comprobarse el plazo para no dejarlo pasar.
- El atraso de tres períodos, que puede ser motivo para denegar la renovación, y el atraso de dos períodos, que se señala como motivo para resolver el contrato, son criterios distintos.
- La explicación sobre la reconstrucción en el caso 2 se basa en una sentencia de un tribunal de instancia; no debe presentarse como si fuera una doctrina definitiva del Tribunal Supremo.
- Las cifras relativas al aumento de la renta en el caso 3 y el plazo total del arrendamiento mencionado en los casos 6 y 8 proceden de los respectivos casos de consulta. Al aplicarlas a un contrato concreto, también deben tenerse en cuenta las premisas de cada caso.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
- 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
- 계약갱신과 차임과 보증금
- 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
- 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
- 갱신청구권 기간
- 차임연체와 갱신청구
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).