Guía sobre el derecho de cobro con prioridad máxima de los arrendatarios de pequeña cuantía de locales comerciales
Basado en 10 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
El reconocimiento del derecho de cobro con prioridad máxima de los arrendatarios de pequeña cuantía de locales comerciales puede variar según el importe de la fianza, las circunstancias del arrendamiento, el uso de los locales y el objeto de la subasta. Muchos de los casos expuestos consideran que los principios jurídicos relativos a los arrendamientos de viviendas pueden aplicarse por analogía a los arrendamientos de locales comerciales. Por ello, en cada caso concreto deben examinarse los requisitos y los hechos.
De un vistazo
Puntos clave
- Hay casos en que se consideró que podía ejercerse el derecho de cobro con prioridad máxima sobre el producto de la subasta de un terreno, aunque este, que pertenecía al arrendador al celebrarse el arrendamiento, se transfiriera posteriormente a un tercero (caso 1).
- Se consideró que el subarrendatario que cuenta con el consentimiento del arrendador puede ejercer por subrogación el derecho de preferencia para el cobro del arrendatario, siempre que la posesión y los requisitos para oponer el arrendamiento frente a terceros se mantengan legalmente (caso 2).
- Hay casos en que se consideró que podía ejercerse el derecho de cobro con prioridad máxima también en un procedimiento de ejecución extrajudicial de una garantía constituida mediante inscripción provisional (caso 3).
- Cuando se utilizan varios locales independientes como un único establecimiento y existe una única relación de arrendamiento, se determina si se trata de un arrendatario de pequeña cuantía tomando como referencia la suma de los importes convertidos de las fianzas, y no cada local por separado (Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 2, apartado 2 y artículo 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); caso 4).
- Se consideró que también puede haber protección si una deuda preexistente se convierte en fianza o si esta se reduce legítimamente, siempre que se cumplan los requisitos necesarios y no existan circunstancias especiales, como que el arrendamiento sea simulado (casos 5 y 7).
- Hay casos en que se consideró que, si la fianza aumenta o disminuye durante el arrendamiento, para determinar si se trata de un arrendatario de pequeña cuantía debe tomarse como referencia el importe de la fianza en el momento del reparto del producto de la subasta (caso 8).
- Si se alquila un local comercial construido sobre un terreno baldío después de constituirse una hipoteca sobre este, el arrendatario no puede cobrar con prioridad sobre el acreedor hipotecario anterior con cargo al producto de la subasta del terreno, pero se consideró que podía obtener el cobro con prioridad máxima con cargo al producto de la subasta del edificio comercial (caso 6).
- Si se celebra un contrato con el propósito de abusar del régimen de protección sabiendo que la subasta es inminente, el arrendatario puede quedar excluido de la protección prevista para los arrendatarios de pequeña cuantía. Además, aunque el arrendador no sea el propietario, puede ser parte contratante si tiene autoridad legal para arrendar (casos 9 y 10).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Puedo obtener el cobro con prioridad máxima si se subasta únicamente el terreno después de que el local comercial y el terreno hayan pasado a ser propiedad de personas distintas?
Hay un caso en el que se consideró que podía ejercerse el derecho de cobro con prioridad máxima sobre el producto de la subasta del terreno, aunque este, que pertenecía al arrendador cuando se celebró el arrendamiento, se transfiriera posteriormente a un tercero. Sin embargo, la aplicación a los arrendamientos de locales comerciales es una valoración basada en la aplicación por analogía de los principios jurídicos expuestos para los arrendamientos de viviendas.
Q. ¿Puede un subarrendatario que cuenta con el consentimiento del arrendador obtener el cobro con prioridad máxima?
Se consideró que, si el subarrendamiento es legal, la posesión se transmite y se mantienen sin interrupción los requisitos para oponer el arrendamiento frente a terceros, el subarrendatario puede ejercer por subrogación el derecho de preferencia para el cobro del arrendatario. Son importantes el consentimiento al subarrendamiento y las circunstancias en que se mantuvieron los requisitos.
Q. ¿Puedo ejercer mis derechos aunque el local comercial se enajene mediante la ejecución extrajudicial del titular de una garantía constituida mediante inscripción provisional, y no en una subasta?
En el caso expuesto se consideró que el arrendatario de pequeña cuantía podía ejercer el derecho de cobro con prioridad máxima también en un procedimiento de ejecución extrajudicial de una garantía constituida mediante inscripción provisional. Esta valoración aplica por analogía a los arrendamientos de locales comerciales los principios jurídicos relativos a los arrendamientos de viviendas.
Q. Si alquilo varios locales independientes y los uso como un único establecimiento, ¿se determina por separado si soy arrendatario de pequeña cuantía respecto de cada local?
Si se considera que existe una única relación de arrendamiento, y no relaciones de arrendamiento independientes para cada local, no se evalúa cada local por separado. Para determinar si se trata de un arrendatario de pequeña cuantía, se suman los importes de las fianzas convertidos de todos los locales independientes.
Q. ¿Puedo recibir protección si convierto en fianza una cantidad que el arrendador me debe o si reduzco posteriormente la fianza?
El mero hecho de que una deuda preexistente se convierta en fianza no necesariamente excluye la protección. También puede haber protección si la fianza se reduce legítimamente mediante un nuevo contrato, siempre que no existan circunstancias especiales —como que el contrato sea simulado— y se cumplan los requisitos necesarios.
Q. Si el importe de la fianza cambia durante el contrato, ¿qué importe se toma como referencia para determinar si soy arrendatario de pequeña cuantía?
El caso expuesto explica que, en principio, la valoración se realiza tomando como referencia el importe de la fianza en el momento del reparto del producto de la subasta. Por tanto, aunque al celebrarse el contrato se cumplieran los requisitos para ser arrendatario de pequeña cuantía, podría dejar de cumplirlos si la fianza aumenta antes del reparto y supera el límite; a la inversa, podría cumplirlos si se reduce.
Q. Si alquilo un local comercial construido después de que se constituyera una hipoteca sobre el terreno, ¿tengo preferencia también sobre el producto de la subasta del terreno?
Según el caso expuesto, el arrendatario de pequeña cuantía de un local comercial construido después de constituirse una hipoteca sobre el terreno no puede cobrar con prioridad sobre el acreedor hipotecario anterior con cargo al producto de la subasta del terreno. No obstante, se consideró que podía obtener el cobro con prioridad máxima con cargo al producto de la subasta del edificio comercial.
Q. ¿Puedo obtener protección si, sabiendo que la subasta es inminente, celebro un contrato para cumplir los requisitos de un arrendatario de pequeña cuantía?
Si se celebra un contrato con el propósito de abusar del régimen y obtener un beneficio indebido, previendo que la subasta comenzará pronto, el arrendatario puede quedar excluido de la protección prevista para los arrendatarios de pequeña cuantía. Pueden ser relevantes las circunstancias del contrato, como el importe de la fianza o el momento del pago.
Q. ¿Puedo recibir la protección prevista para los arrendatarios de pequeña cuantía si celebro el contrato con alguien que no es propietario del local comercial?
Se consideró que puede haber protección aunque el arrendador no sea el propietario, siempre que tenga autoridad legal para celebrar válidamente un contrato de arrendamiento respecto del local comercial. Debe comprobarse si realmente tenía autoridad legal para arrendarlo.
Leyes aplicables
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3-2, apartado 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 8, apartado 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 8, apartado 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 2, apartado 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales, artículo 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
- Ley sobre Garantías Constituidas mediante Inscripción Provisional y otros (가등기담보 등에 관한 법률)
Tenga en cuenta
- En muchos de los casos expuestos se consideró que las decisiones relativas a la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda podían aplicarse por analogía a los arrendamientos de locales comerciales. Por tanto, no debe suponerse que la conclusión será siempre la misma en los casos relativos a locales comerciales.
- Si se reconoce que varios locales forman un único establecimiento y están sujetos a una única relación de arrendamiento, el importe convertido de las fianzas puede sumarse para determinar si se cumplen los requisitos.
- Si el importe de la fianza aumentó o disminuyó, debe comprobarse el importe vigente en el momento del reparto del producto de la subasta, y no atender únicamente al importe establecido al celebrarse el contrato.
- La protección puede limitarse si el contrato es simulado o si existen circunstancias que indiquen un abuso del régimen de cobro con prioridad máxima.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
- 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
- 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
- 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).