Plazo del arrendamiento de locales comerciales: plazo pactado, renovación y terminación
Basado en 9 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Si se fija un plazo inferior a un año para el arrendamiento de un local comercial, en principio se considera que es de un año, pero el arrendatario puede alegar que es válido el plazo más breve pactado. El derecho a solicitar la renovación, la renovación tácita y la continuidad del arrendamiento cuando no se ha devuelto el depósito tienen requisitos y efectos distintos. Por ello, deben examinarse el contenido del contrato y la normativa aplicable en el momento correspondiente.
De un vistazo
Puntos clave
- Como regla general, se considera que el arrendamiento tiene una duración de un año si no se ha fijado un plazo o si se ha fijado uno inferior a un año. No obstante, el arrendatario puede alegar que es válido el plazo pactado inferior a un año (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 9, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
- El derecho a solicitar la renovación del contrato puede ejercerse entre seis meses y un mes antes de que venza el plazo del arrendamiento. Si concurre alguno de los motivos establecidos por ley, el arrendador puede rechazar la renovación (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 10, apartado 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- En los casos expuestos, la duración total garantizada por el derecho a solicitar la renovación se indica como cinco o diez años. Puede variar según la fecha del contrato y las reformas legislativas aplicables al caso; por ello, no debe darse por supuesto que existe un plazo único, sino que es necesario comprobar la normativa aplicable (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 10, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
- El período garantizado por el derecho a solicitar la renovación no significa que ese sea el plazo máximo del contrato. Si el arrendador y el arrendatario acuerdan un plazo más largo, puede estar garantizado el plazo estipulado en el contrato.
- Si el arrendador no comunica el rechazo de la renovación ni un cambio de las condiciones dentro del plazo establecido, puede considerarse que el contrato se ha renovado en las mismas condiciones. Se considera que el plazo del arrendamiento renovado es de un año (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 10, apartado 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
- En caso de renovación tácita, el arrendatario puede comunicar en cualquier momento al arrendador su intención de rescindir el contrato. La rescisión surte efecto una vez transcurridos tres meses desde la fecha en que el arrendador recibe la notificación (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 10, apartado 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
- Si, una vez terminado el arrendamiento, no se ha devuelto el depósito, se considera que la relación de arrendamiento sigue vigente hasta que se devuelva (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 9, apartado 2 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
- Si es necesario recuperar la posesión para demoler o reconstruir todo el edificio o la mayor parte de este, ello puede constituir un motivo para rechazar la renovación. La mera afirmación de que se va a reconstruir el edificio no permite determinar, basándose únicamente en la explicación de los casos, si ese motivo es suficiente (Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, artículo 10, apartado 1, numeral 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Se puede fijar en seis u ocho meses el plazo de un contrato de arrendamiento de un local comercial?
Es posible celebrar un contrato por un plazo inferior a un año. En principio, se considera que el plazo es de un año, pero el arrendatario puede alegar que es válido el plazo inferior a un año que se haya pactado.
Q. Si el contrato establece un plazo inferior a un año, ¿el arrendatario está obligado a cumplir un año?
No necesariamente. Para proteger la estabilidad económica del arrendatario, la ley considera que el plazo es de un año como regla general, pero permite que el arrendatario alegue que es válido el plazo más breve que se haya pactado, si así lo desea.
Q. Si el arrendador me dice que desocupe el local al vencimiento del contrato, ¿puedo solicitar la renovación?
Como regla general, el arrendatario puede solicitar la renovación del contrato entre seis meses y un mes antes de su vencimiento. No obstante, el arrendador puede rechazarla si concurre alguno de los motivos establecidos por ley, como el impago de la renta.
Q. ¿Hasta cuándo puede ejercerse el derecho a solicitar la renovación del contrato?
Entre los casos expuestos, algunos indican que el período total del arrendamiento no puede superar los cinco años y otros, que no puede superar los diez. Es necesario comprobar la normativa aplicable en la fecha de celebración del contrato.
Q. Si el arrendador no comunica la renovación, ¿por cuántos años se prorroga automáticamente el contrato?
Según los casos, si el arrendador no comunica el rechazo de la renovación ni un cambio de las condiciones dentro del plazo establecido, el contrato se renueva en las mismas condiciones y se considera que su duración es de un año. No se repite automáticamente el plazo inicial del contrato.
Q. Si el contrato se ha renovado tácitamente y el arrendatario quiere marcharse, ¿qué debe hacer?
El arrendatario puede comunicar al arrendador su intención de rescindir el contrato. La rescisión surtirá efecto una vez transcurridos tres meses desde la fecha en que el arrendador reciba la notificación.
Q. Si ha terminado el arrendamiento, pero sigo ocupando el local porque no me han devuelto el depósito, ¿se considera enriquecimiento injusto?
Según los casos, se considera que la relación de arrendamiento sigue vigente hasta que se devuelva el depósito. Por tanto, se explica que la mera ocupación del local mientras no se haya devuelto el depósito no constituye automáticamente un enriquecimiento injusto.
Q. ¿Puede el arrendador rechazar la renovación alegando que va a reconstruir el edificio?
Si es necesario recuperar la posesión para demoler o reconstruir todo el edificio o la mayor parte de este, puede concurrir uno de los motivos de rechazo de la renovación previstos por ley. Para determinar si ese motivo se aplica en la práctica, deben examinarse las circunstancias concretas del caso.
Q. Si el contrato establece un plazo de siete años, ¿puedo arrendar el local por más de cinco años?
Según el caso, el período durante el cual puede ejercerse el derecho a solicitar la renovación no establece un plazo máximo para el contrato de arrendamiento. Si el arrendador y el arrendatario acordaron un plazo de siete años, puede estar garantizado el plazo estipulado en el contrato.
Leyes aplicables
- Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales (상가건물임대차보호법)
- Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales (상가건물임대차보호법), artículo 3
- Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales (상가건물임대차보호법), artículo 9
- Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales (상가건물임대차보호법), artículo 10
- Reglamento de ejecución de la Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales (상가건물임대차보호법 시행령)
- Ley del impuesto sobre el valor añadido (부가가치세법), artículo 8
- Ley del impuesto sobre la renta (소득세법), artículo 168
- Ley del impuesto sobre sociedades (법인세법), artículo 111
Tenga en cuenta
- La solicitud de renovación debe presentarse entre seis meses y un mes antes del vencimiento. Asegúrese de no dejar pasar ese plazo.
- En los casos expuestos, la duración total a la que se extiende el derecho a solicitar la renovación se indica como cinco o diez años. No debe concluirse, basándose únicamente en la explicación de esos casos, que uno de esos plazos se aplica actualmente a todos los contratos.
- Aunque el arrendatario comunique la rescisión después de una renovación tácita, el contrato no termina de inmediato. Según los casos, la rescisión surte efecto una vez transcurridos tres meses desde la notificación.
- Para determinar la validez de un plazo pactado inferior a un año y si se aplica la Ley de protección de los arrendamientos de edificios comerciales, deben considerarse tanto los argumentos del arrendatario como los requisitos legales de aplicación.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).