Guía sobre aumentos y reducciones del depósito y la renta en arrendamientos de locales comerciales
Basado en 11 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Durante un arrendamiento de un local comercial, si la renta o el depósito dejan de ser razonables debido a cambios en las circunstancias económicas u otros factores, las partes pueden solicitar un aumento o una reducción con efectos futuros. Sin embargo, el límite del aumento puede variar según se trate de una solicitud de modificación de la renta o de un acuerdo, de una renovación del contrato o de la celebración de uno nuevo, entre otros factores.
De un vistazo
Puntos clave
- El alquiler mensual no se reduce automáticamente por el solo hecho de que el negocio vaya mal. Si la renta u otras cantidades dejan de ser razonables debido a las cargas relativas al inmueble arrendado o a cambios en las circunstancias económicas, se puede solicitar una reducción con efectos futuros (artículo 11 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조), caso 1).
- Según el criterio citado en los casos, las solicitudes de aumento de la renta o del depósito no pueden exceder el 9% del importe vigente en el momento de la solicitud, y no se puede volver a solicitar un aumento durante el año siguiente a uno ya realizado (artículo 11 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조), artículo 4 del Decreto de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), casos 1, 2, 4 y 8).
- Debe distinguirse entre el aumento solicitado unilateralmente por una de las partes conforme a la ley durante la vigencia del arrendamiento y el aumento acordado por las partes. Las sentencias y resoluciones de tribunales inferiores citadas en los casos consideraron que el límite del 9% no se aplica a los aumentos acordados por las partes (casos 7 y 9).
- Si, una vez vencido el plazo contractual, se celebra un nuevo contrato, no se aplica el límite del 9% para solicitar una modificación de la renta, según una sentencia del Tribunal Supremo citada en los casos. En cambio, cuando la renovación se efectúa conforme a la ley, la renta y el depósito pueden aumentarse o reducirse dentro de los límites legales (artículo 10, apartado 3, de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), casos 3, 7 y 10).
- Cuando una parte del depósito se convierte en alquiler mensual, se establece por separado un límite máximo para el porcentaje aplicable al importe convertido. Según el criterio citado en los casos, se aplica el menor de estos dos porcentajes: el 12% anual o el porcentaje obtenido al multiplicar por 4,5 el tipo de interés básico del Banco de Corea (artículo 12 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제12조), artículo 5 del Decreto de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), caso 2).
- Se cita una sentencia del Tribunal Supremo según la cual el acuerdo de superar el límite legal de aumento puede ser nulo en la parte que exceda dicho límite, y se puede reclamar la devolución de la renta pagada en exceso como enriquecimiento injusto (artículos 11 y 15 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), artículo 741 del Código Civil (민법 제741조), caso 6).
- Es nulo el acuerdo que permita al arrendador aumentar unilateralmente el alquiler mensual y prive al arrendatario de la posibilidad de oponerse, por ser desfavorable para este. La renta no aumenta por la sola exigencia de una de las partes (artículos 11 y 15 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), casos 1 y 11).
- En uno de los casos se establece que, aunque solo quede impagada una parte del aumento de la renta, los atrasos se suman para determinar si alcanzan el equivalente a tres períodos de renta. El total de los atrasos es importante para el rechazo de la renovación del arrendamiento o su rescisión (artículo 10, apartado 1, numeral 1, y artículo 10-8 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), caso 5).
Preguntas frecuentes
Q. Si el negocio va mal, ¿puedo pedir que me bajen el alquiler mensual?
La mala marcha del negocio, por sí sola, no reduce automáticamente la renta. Si, debido a cambios en los impuestos, cargas públicas u otras cargas relativas al inmueble arrendado, o a cambios en las circunstancias económicas, la renta pactada deja de ser razonable, se puede solicitar una reducción con efectos futuros (caso 1).
Q. Si el arrendador dice que va a subir mucho el alquiler, ¿tengo que aceptarlo necesariamente?
La renta no cambia por la sola exigencia unilateral del arrendador. Si durante la vigencia del arrendamiento se solicita un aumento conforme a la ley, se aplican el límite del 9% sobre la renta y el depósito vigentes en el momento de la solicitud, así como la restricción de un año, de acuerdo con los criterios citados en los casos (casos 4 y 11).
Q. Si hace menos de un año que subieron el alquiler, ¿pueden volver a aumentarlo?
El artículo 11 de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조), citado en los casos, establece que no se puede volver a solicitar un aumento dentro del año siguiente a la celebración del contrato de arrendamiento o al aumento de la renta u otras cantidades pactadas. No obstante, hay que distinguir entre los aumentos acordados por las partes y los solicitados conforme a la ley (casos 1, 7 y 9).
Q. Si convierto parte del depósito en alquiler mensual, ¿cómo se calcula el alquiler?
Según el criterio citado en los casos, el importe convertido no puede superar el resultado de aplicar el menor de estos dos porcentajes al depósito que se convierte: el 12% anual o el porcentaje obtenido al multiplicar por 4,5 el tipo de interés básico del Banco de Corea. Para calcular el importe concreto de la conversión, hay que comprobar el criterio aplicable (caso 2).
Q. ¿Pueden subir el alquiler un 15% al renovar el contrato después de que haya vencido?
Una sentencia del Tribunal Supremo citada en los casos considera que el límite del 9% para solicitar una modificación de la renta no se aplica cuando, una vez finalizado el contrato, se celebra uno nuevo. También se cita una sentencia que distingue los aumentos acordados por las partes de los aumentos unilaterales solicitados conforme a la ley (casos 7 y 9).
Q. Si ya he pagado un alquiler que supera el límite legal, ¿puedo pedir que me devuelvan el exceso?
Una sentencia del Tribunal Supremo citada en los casos explica que la parte del acuerdo que exceda el porcentaje máximo legal de aumento es nula y que se puede reclamar la devolución de la renta pagada en exceso como enriquecimiento injusto. No obstante, para llegar a esta conclusión hay que distinguir entre los aumentos solicitados conforme a la ley y los acordados por las partes (casos 6 y 9).
Q. Si no pago el aumento del alquiler y sigo pagando solo el importe original, ¿se considera que debo tres períodos de renta?
Los casos explican que, para determinar si los atrasos alcanzan el equivalente a tres períodos de renta, se suman los importes pendientes del aumento. Por tanto, aunque cada mes solo se haya pagado una parte de menos, importa el total adeudado (caso 5).
Q. ¿Qué ocurre si el arrendador no comunica la renovación ni un cambio de condiciones antes de que venza el contrato?
Según la norma citada en los casos, si no se comunica el rechazo de la renovación ni el cambio de condiciones dentro del plazo establecido, se considera que el arrendamiento se ha renovado en las mismas condiciones que el anterior. Los casos explican que, en tal situación, el arrendatario puede notificar la rescisión, que surtirá efecto una vez transcurridos 3 meses desde la fecha en que el arrendador reciba la notificación (caso 3).
Leyes aplicables
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제1조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제2조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제9조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제10조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제10조의8)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제11조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제12조)
- Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 제15조)
- Decreto de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
- Decreto de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Decreto de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Edificios Comerciales (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
- Código Civil (민법 제628조)
- Código Civil (민법 제652조)
- Código Civil (민법 제741조)
Tenga en cuenta
- El límite del 9% y los criterios para convertir el depósito en alquiler mensual que se presentan en los casos corresponden a las leyes y sentencias citadas en cada uno de ellos. Primero hay que comprobar el tipo de arrendamiento y la normativa aplicable.
- Hay que distinguir entre los aumentos solicitados conforme a la ley, los aumentos acordados por las partes y la celebración de un nuevo contrato una vez finalizado el anterior, pues los casos los tratan de manera diferente.
- Según la norma citada en los casos, el derecho a solicitar la renovación se reconoce dentro de un período total que no exceda de 5 años, incluido el arrendamiento inicial, y la renovación puede rechazarse si concurre una causa legal (caso 4).
- El momento en que se comunica el rechazo de la renovación o el cambio de condiciones, así como el importe total de las rentas vencidas, puede afectar a la renovación o rescisión del contrato. Por ello, hay que comprobar el contenido del contrato y las fechas de las notificaciones.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
- 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
- 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
- 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
- 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
- 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
- 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
- 상가임대차월세상한선
- 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
- 재계약과 보증금 등 인상
- 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).