Resolución y terminación de contratos: ¿cuándo son posibles y cómo se llevan a cabo?

Basado en 113 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Una parte no puede resolver un contrato cuando quiera simplemente porque así lo desea: debe existir una cláusula contractual o un motivo de resolución previsto por la ley. Por regla general, para resolverlo por mora en el cumplimiento, se debe requerir el cumplimiento y conceder un plazo razonable. Tras la resolución, también pueden plantearse cuestiones de restitución y de indemnización por daños y perjuicios.

Partes del contrato → Vendedor → Comprador → Una parte quiere terminar el contrato → ¿Hay una cláusula o un motivo legal para resolverlo? → No → No basta con querer terminar el contrato → Sí → ¿La resolución se basa en mora? → La resolución puede proceder por la causa aplicable → ¿Se requirió cumplir y venció un plazo razonable sin cumplimiento? → Sí, art. 544 del Código Civil → Depósito contractual: compruebe si se entregó y si alguien ya empezó a cumplir; art. 565 del Código Civil → El derecho a desistir mediante el depósito depende de esos hechos → Compruebe si las obligaciones debían cumplirse simultáneamente → El vencimiento del plazo no siempre resuelve automáticamente el contrato → Revise las consecuencias de la resolución → Puede haber restitución con intereses y reclamación de daños; arts. 548 y 551 del Código Civil

Puntos clave

Salvo que se haya acordado otra cosa, el depósito contractual puede considerarse una cantidad que permite desistir del contrato. Por tanto, antes de que cualquiera de las partes comience a cumplirlo, quien entregó el depósito puede resolver el contrato renunciando a él, y quien lo recibió puede resolverlo devolviendo el doble (Código Civil, artículo 565 (민법 제565조)).
Si solo se prometió pagar el depósito contractual, pero no se entregó efectivamente, en principio no nace el derecho a resolver el contrato mediante la pérdida del depósito (caso 12).
Por regla general, para resolver un contrato por mora en el cumplimiento se debe requerir el cumplimiento y conceder un plazo razonable; la otra parte debe dejar transcurrir ese plazo sin cumplir (Código Civil, artículo 544 (민법 제544조)).
Aunque se haya pactado que el contrato se resolverá automáticamente si no se paga el saldo pendiente, podría no resolverse automáticamente por el mero vencimiento del plazo si el vendedor no ofreció cumplir su obligación de ejecución simultánea y, por tanto, no puso al comprador en situación de mora (caso 11).
Cuando se resuelve un contrato, por regla general cada parte debe devolver lo que recibió, y el dinero que se devuelva debe llevar intereses desde la fecha en que se recibió (Código Civil, artículo 548 (민법 제548조)). Además de la resolución, también se pueden reclamar daños y perjuicios por incumplimiento contractual (Código Civil, artículo 551 (민법 제551조)).
Por regla general, la existencia de un embargo preventivo sobre el objeto de la compraventa no basta para resolver el contrato; sin embargo, la resolución puede ser posible si se acredita que existen circunstancias que impiden cumplir la obligación de inscribir la transferencia de la titularidad (caso 15).
Para resolver un contrato por un cambio de circunstancias, es necesario, entre otros requisitos, que las circunstancias objetivas que sirvieron de base al contrato hayan cambiado de forma difícilmente previsible y que mantener el contrato contravenga manifiestamente el principio de buena fe (caso 13).

Preguntas frecuentes

Q. Aún no he pagado el depósito contractual. ¿Puedo resolver el contrato renunciando únicamente a ese depósito?

Si solo se prometió pagar el depósito contractual, pero no se entregó efectivamente, en principio no nace el derecho a resolver el contrato mediante la pérdida del depósito previsto en el Código Civil. Sin embargo, la posibilidad de exigir el pago del depósito o de resolver el acuerdo sobre el depósito o el contrato principal por incumplimiento de esa obligación depende de las circunstancias concretas.

Caso 12

Q. El vendedor dice que va a romper el contrato y ofrece pagar solo el 10 % del precio de compraventa, en lugar del doble del depósito. ¿Puede resolver el contrato?

Si el contrato establece que, en caso de incumplimiento del vendedor, este deberá pagar el doble del depósito contractual, el hecho de que el vendedor ofrezca devolver solo el 10 % del precio de compraventa no significa que el contrato pueda resolverse conforme a lo pactado. Sin embargo, el derecho a resolverlo mediante el depósito puede estar limitado si alguna de las partes ya ha comenzado a cumplirlo.

Caso 4

Q. ¿Puedo resolver inmediatamente el contrato si la otra parte no paga el saldo pendiente?

Por regla general, se puede fijar un plazo razonable, requerir el pago del saldo pendiente y resolver el contrato si el pago no se efectúa dentro de ese plazo. No obstante, puede no ser necesario cursar el requerimiento, por ejemplo, si la otra parte ya ha manifestado que no cumplirá.

Caso 5

Q. ¿Cuándo es eficaz una cláusula que establece que el contrato se resolverá automáticamente al vencer el plazo para pagar el saldo?

Aunque exista una cláusula de ese tipo, si la obligación del vendedor de transferir la titularidad y la obligación del comprador de pagar el saldo son de cumplimiento simultáneo, es importante determinar si el vendedor ofreció cumplir su obligación y puso al comprador en situación de mora. Salvo que concurran circunstancias especiales, el mero vencimiento del plazo no resuelve automáticamente el contrato.

Caso 11

Q. ¿Puedo resolver el contrato si se ha decretado un embargo preventivo sobre el objeto de la compraventa?

El embargo preventivo no imposibilita por sí solo la inscripción de la transferencia de la titularidad, por lo que normalmente esa circunstancia no basta para resolver el contrato. Sin embargo, puede ser posible resolverlo si se considera que el vendedor no puede cumplir su obligación de inscribir la transferencia porque no está en condiciones de levantar el embargo preventivo u otro gravamen de ese tipo.

Caso 15

Q. Si se resuelve el contrato, ¿me devuelven el dinero recibido con intereses?

Cuando se devuelve una suma de dinero para restablecer la situación anterior a la resolución del contrato, por regla general deben añadirse intereses desde la fecha en que se recibió el dinero. Estos intereses forman parte de la restitución y se distinguen de la indemnización por daños y perjuicios derivada del retraso en el cumplimiento de la obligación de devolverlo.

Caso 8, Caso 23

Q. ¿Es posible resolver un contrato por un cambio de circunstancias alegando únicamente que ya no puede alcanzarse su propósito?

El mero hecho de que ya no pueda alcanzarse el propósito del contrato puede no ser suficiente. Debe examinarse, entre otras cosas, si las circunstancias objetivas que sirvieron de base al contrato cambiaron de forma difícilmente previsible, si la parte que pretende resolverlo no es responsable de ese cambio y si mantener el contrato contravendría manifiestamente el principio de buena fe.

Caso 13

Q. Si quiero recuperar un inmueble que doné, ¿puedo resolver el contrato de donación?

En algunos casos puede resolverse una donación hecha sin documento escrito, pero si ya se inscribió la transferencia de la titularidad del inmueble, esa parte ya se ha ejecutado y no puede revertirse únicamente por ese motivo. Debe examinarse por separado si la situación patrimonial del donante ha cambiado sustancialmente o si existe otro motivo de resolución establecido por la ley.

Caso 7

Leyes aplicables

Ley de Planificación Territorial y Utilización del Territorio, artículo 117, apartado 1; artículo 118, apartados 1 y 6 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
Código Civil, artículos 109, 153, 393, 398, apartado 2, 400 a 403, 536, 538, 543, apartado 1, 544 a 546, 548, apartados 1 y 2, 551, 555 a 558, 565, 572 a 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
Ley de Regulación de las Condiciones Generales de Contratación (약관의 규제에 관한 법률)
Antiguo Reglamento sobre Suministro de Viviendas, artículo 27, apartados 3 y 4 (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
Ley Especial sobre la Aceleración de los Procedimientos Judiciales, etc., artículo 3, apartado 1 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

Tenga en cuenta

Aunque el contrato incluya una cláusula de resolución automática o una cláusula penal, la eficacia de la resolución puede variar según exista una relación de cumplimiento simultáneo y según la otra parte haya ofrecido cumplir su obligación.
Al requerir el cumplimiento, si se exige una suma manifiestamente superior a la deuda real y se deja claro que no se aceptará el pago de una cantidad inferior, la resolución basada en ese requerimiento podría no ser eficaz.
Los efectos de la resolución y de la restitución pueden variar según si alguna de las partes ya había comenzado a cumplir el contrato antes de su resolución y si un tercero adquirió derechos después de ella.
Los requisitos de resolución aplicables a contratos que requieren autorización para operaciones sobre terrenos, donaciones y contratos de compraventa de viviendas en proyecto, entre otros, varían según la naturaleza de cada contrato y sus cláusulas; por ello, no deben evaluarse basándose únicamente en los principios generales.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).