Ámbito de aplicación del arrendamiento de viviendas: ¿en qué casos se recibe protección?
Basado en 31 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
La aplicación de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas no se determina únicamente por lo que indiquen el registro catastral o el registro de la propiedad. Se decide teniendo en cuenta, en conjunto, la estructura del inmueble al momento de celebrarse el contrato y el uso que se le da en la práctica. Sin embargo, no basta con que el inmueble se haya utilizado como vivienda: también deben examinarse la finalidad del arrendamiento, si se residía efectivamente en él y si la persona que celebró el contrato tenía autoridad para arrendarlo.
De un vistazo
Puntos clave
- La naturaleza residencial del inmueble se determina según su uso real y no el que figure en los registros oficiales. Si combina vivienda y actividad comercial, se consideran conjuntamente la finalidad del arrendamiento, la estructura y configuración del edificio y de la parte arrendada, la relación de uso efectiva y si se desarrolla allí la vida cotidiana (casos 1, 13, 19 y 20).
- Aunque el inmueble se utilice tanto como vivienda como para una actividad comercial, la ley puede aplicarse si el espacio residencial es considerable y constituye el centro de vida del arrendatario. Puede no aplicarse si el uso residencial es meramente accesorio a la actividad comercial o si la parte destinada a vivienda es muy pequeña (casos 13, 19 y 20).
- La ley puede aplicarse a edificios no inscritos o construidos sin autorización, así como a edificios que en los registros oficiales figuren como fábricas, almacenes u otros usos, si en la práctica son viviendas. Sin embargo, el inmueble debe haber tenido una configuración residencial desde el momento de celebrarse el contrato; si el arrendatario lo adapta por iniciativa propia después de celebrarlo, la ley puede no aplicarse salvo que concurran circunstancias especiales, como la autorización del arrendador (casos 2, 4, 10 y 21).
- Los espacios que no aparecen en el registro catastral ni en el registro de la propiedad, como los de la azotea, también pueden estar protegidos si al momento de celebrarse el contrato tenían una configuración residencial y fueron arrendados y utilizados efectivamente como vivienda (caso 4).
- Los extranjeros pueden recibir protección si completan el registro como extranjeros y notifican el cambio de domicilio, trámites que sustituyen al registro de residencia y a la notificación de entrada en el domicilio. Los casos también explican que la declaración de domicilio nacional por parte de los coreanos residentes en el extranjero sustituye al registro de residencia (caso 3 y 6; artículo 3, apartado 1, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas (주택임대차보호법 제3조 제1항); artículo 88-2 de la Ley de Control de Inmigración (출입국관리법 제88조의2)).
- Cuando una persona jurídica que sea una pequeña o mediana empresa arrienda una vivienda para alojar a un empleado, puede reconocerse la oponibilidad frente a terceros si el empleado elegido por la empresa recibe la vivienda y completa su registro de residencia (casos 8 y 23; artículo 3, apartado 3, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas (주택임대차보호법 제3조 제3항)).
- La ley puede aplicarse aunque el arrendador no sea el propietario que figura en el registro de la propiedad, siempre que tenga autoridad legal para arrendar. En cambio, no puede adquirirse el derecho de cobro preferente si se contrata con alguien que carezca de autoridad legal para arrendar, como quien haya presentado la oferta más alta en una subasta judicial (casos 14 y 17).
- Los arrendamientos cuyo propósito principal se considere no residencial, sino recuperar un crédito o abusar del sistema de pago preferente prioritario, pueden quedar excluidos de la protección para arrendatarios de pequeña cuantía (casos 15 y 16; artículo 8 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas (주택임대차보호법 제8조)).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Se aplica aunque use parte de una tienda o una oficina como vivienda?
Puede ser posible. Se determina en conjunto atendiendo a la finalidad del arrendamiento, la estructura y superficie del inmueble, la forma en que se utiliza y si se lleva a cabo allí la vida cotidiana, tomando como referencia el uso real y no el uso que figura en los registros oficiales. Sin embargo, puede no ser aplicable si la habitación para dormir o la cocina son meros accesorios de la actividad comercial, o si la parte destinada a vivienda es muy pequeña.
Q. ¿También pueden estar protegidos los edificios de viviendas no inscritos o construidos sin autorización, o las habitaciones en la azotea?
El hecho de que el inmueble no esté inscrito o no tenga licencia de construcción no lo excluye por sí solo del ámbito de aplicación. Si se utiliza realmente como vivienda, la ley también puede aplicarse a edificios no inscritos o construidos sin autorización, así como a espacios en la azotea que no figuren en los registros oficiales. No obstante, deben examinarse la configuración del inmueble como vivienda al momento de celebrarse el contrato y el uso real que se le da.
Q. ¿Se aplica si alquilo una fábrica o un almacén y luego lo adapto para usarlo como vivienda?
Al momento de celebrarse el contrato, el inmueble debe tener efectivamente una configuración apta para vivienda o para un uso mixto, residencial y de otro tipo. Si el arrendatario lo adapta por iniciativa propia para usarlo como vivienda después de celebrar el contrato, la ley puede no aplicarse, salvo que concurran circunstancias especiales, como que el arrendador haya autorizado la adaptación.
Q. ¿También pueden recibir protección en virtud de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas los extranjeros y los coreanos residentes en el extranjero?
Según los casos citados, los extranjeros pueden recibir protección si se registran como extranjeros y notifican el cambio de domicilio, trámites que sustituyen al registro de residencia y a la notificación de entrada en el domicilio. En cuanto a los coreanos residentes en el extranjero, los casos explican el procedimiento de declarar el domicilio nacional en la dirección de la vivienda arrendada. También deben comprobarse, según cada caso, otros requisitos, como la entrega de la vivienda.
Q. ¿También está protegida una vivienda que una empresa alquila como alojamiento para sus empleados?
Una persona jurídica que sea una pequeña o mediana empresa conforme a la Ley Marco de las Pequeñas y Medianas Empresas (중소기업기본법) puede obtener el reconocimiento de oponibilidad frente a terceros si arrienda una vivienda para alojar a sus empleados y el empleado elegido por la empresa recibe la vivienda y completa su registro de residencia. Los casos también señalan que, para tener derecho de cobro preferente, el contrato entre la persona jurídica y el arrendador debe contar con fecha cierta.
Q. ¿Se aplica la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas si me alojo durante mucho tiempo en una posada o establecimiento de hospedaje?
La ley no se aplica cuando es evidente que se trata de un arrendamiento para uso temporal, como en el contrato de hospedaje entre el titular de un establecimiento de alojamiento y un huésped. Sin embargo, si la estructura y el uso reales del inmueble son residenciales y el contrato no se celebró para un uso temporal, no puede determinarse si la ley se aplica únicamente porque en los registros oficiales el inmueble figure como posada u otro tipo de establecimiento.
Q. ¿Es válido el contrato aunque el arrendador no sea el propietario que figura en el registro de la propiedad?
La Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas puede aplicarse aunque el arrendador no sea el propietario, siempre que tenga autoridad legal para celebrar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, no puede adquirirse el derecho de cobro preferente si se contrata con alguien que carece de autoridad para arrendar, como una persona que haya presentado la oferta más alta en una subasta judicial pero que aún no haya pagado el precio de adjudicación.
Q. ¿Tengo derecho a la protección para arrendatarios de pequeña cuantía si me instalo como arrendatario en la vivienda de mi deudor para recuperar una deuda?
Puede no haber protección si el propósito principal del contrato no es usar y disfrutar efectivamente de la vivienda, sino recuperar un crédito o cobrar antes que los acreedores con garantías prioritarias. Los casos explican también que no se considera protegido como arrendatario de pequeña cuantía a quien haya celebrado el contrato con el arrendador con el propósito de abusar del sistema de pago preferente prioritario.
Q. ¿Puedo cobrar la fianza con preferencia si se subasta por separado solo el terreno y la vivienda permanece intacta?
La jurisprudencia citada en los casos explica que los arrendatarios que cumplen los requisitos de oponibilidad frente a terceros y tienen fecha cierta, así como los arrendatarios de pequeña cuantía, pueden ejercer el derecho de cobro preferente sobre el producto de la venta del terreno incluso cuando se subasta únicamente el terreno, por separado de la vivienda arrendada. Los casos también señalan que puede reconocerse el derecho de cobro preferente sobre el terreno aunque la vivienda no esté inscrita.
Leyes aplicables
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 1 (주택임대차보호법 제1조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 2 (주택임대차보호법 제2조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3, apartado 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3-2, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3-2, apartado 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 8 (주택임대차보호법 제8조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 11 (주택임대차보호법 제11조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 12 (주택임대차보호법 제12조)
- Ley sobre Inmigración y Estatuto Jurídico de los Coreanos en el Extranjero, artículo 2 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
- Ley sobre Inmigración y Estatuto Jurídico de los Coreanos en el Extranjero, artículo 3 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
- Ley sobre Inmigración y Estatuto Jurídico de los Coreanos en el Extranjero, artículo 6 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
- Ley sobre Inmigración y Estatuto Jurídico de los Coreanos en el Extranjero, artículo 7 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
- Ley sobre Inmigración y Estatuto Jurídico de los Coreanos en el Extranjero, artículo 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
- Ley de Control de Inmigración, artículo 31 (출입국관리법 제31조)
Tenga en cuenta
- No determine si la ley se aplica únicamente por el uso que figure en el registro catastral o en el registro de la propiedad; examine también la estructura y la forma de uso reales del inmueble al momento de celebrarse el contrato.
- Si el arrendatario adapta el inmueble para usarlo como vivienda después de celebrar el contrato, puede ser importante determinar si ya tenía una configuración residencial al momento de celebrarse el contrato y si contaba con la autorización del arrendador.
- Aunque se haya utilizado la vivienda efectivamente y se haya residido en ella, puede no haber protección si se determina que el propósito principal del contrato era recuperar un crédito o abusar del sistema de pago preferente prioritario.
- Que la vivienda esté comprendida en el ámbito de aplicación y que se hayan adquirido los derechos de oponibilidad frente a terceros y de cobro preferente son cuestiones distintas. Según el caso, deben comprobarse requisitos como la entrega de la vivienda, el registro de residencia o una declaración equivalente y la fecha cierta.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 임치주택의 일부를 점포로 운영한 경우 주택임대차보호법 적용되는지
- 미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 재외동포도 주택임대차보호법의 보호를 받는지
- 옥탑을 주거용으로 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 강화하기 위하여 별도의 전세권설정계약을 체결한 경우
- 외국인의 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 개정법과 소액임차인의 최우선변제권
- 직원 숙소로 회사가 임차한 주택도 주택임대차보호법 적용되는지
- 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 해석(1)
- 임차 후 비로소 주거용 건물로 개조한 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 해석(2)
- 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에 주택임대차보호법의 적용여부
- 임대인이 주택의 명의신탁자인 경우, 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지
- 채권회수를 위한 임대차계약의 경우, 임차인에게 주택임대차보호법이 적용되는지
- 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하는지 여부
- 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 일시사용임대차에도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설인 경우에 주택임대차보호법 적용여부
- 주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물인지 여부의 판단기준
- 무허가 건물의 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부
- 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조 의 적용...
- 법인의 경우에도 주택임대차보호법의 보호 대상인지 여부
- 주택임대차보호법의 적용대상인 ‘주거용 건물’에 대지도 포함되는지
- 1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법 제4조 의 적용과 같은 날짜로 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).