Guía esencial sobre otros aspectos del arrendamiento de vivienda

Basado en 68 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

En los arrendamientos de vivienda, la oponibilidad frente a terceros y la devolución del depósito pueden verse afectadas incluso cuando cambia la posición del arrendador o se cede o subarrienda el derecho de arrendamiento. La responsabilidad y el alcance de los derechos varían según las circunstancias —como un incendio, una subasta o la ocupación tras la terminación del contrato—, por lo que conviene comprobar los requisitos y las precauciones aplicables a cada caso.

Partes → Arrendador → Arrendatario original → Cesionario o subarrendatario → Se cede o subarrienda el derecho de arrendamiento → ¿Consintió el arrendador? → sí → ¿El cesionario o subarrendatario recibió y ocupa la vivienda? → no · Código Civil, art. 629 → ¿Se mantiene el registro de residencia? → no → Puede conservarse la oponibilidad y el cobro preferente → No se cumple esta vía para conservar los derechos; sin consentimiento, por regla general, no es oponible aunque circunstancias especiales pueden cambiar la valoración → Comprobar el consentimiento → Verificar que el arrendador autorizó la cesión o el subarrendamiento → Comprobar la ocupación → Confirmar que el cesionario o subarrendatario recibió y ocupa la vivienda → Comprobar el cobro → El cesionario puede cobrar directamente; el subarrendatario, por subrogación

Puntos clave

El arrendamiento de una vivienda en copropiedad es una cuestión relativa a la administración del bien común y puede decidirse por mayoría de las cuotas (Código Civil, artículos 263 a 265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
Si se transmite una vivienda arrendada que cumple los requisitos de oponibilidad frente a terceros, el adquirente sucede, por regla general, al arrendador en su posición y asume también la obligación de devolver el depósito (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3 (주택임대차보호법 제3조)).
Si el arrendatario cede o subarrienda el derecho de arrendamiento con el consentimiento del arrendador y se mantienen la ocupación y el registro de residencia, puede conservarse la oponibilidad frente a terceros del arrendatario original; también se puede ejercer el derecho de cobro preferente, directamente o por subrogación.
Por regla general, un subarrendamiento celebrado sin el consentimiento del arrendador no puede hacerse valer frente a este, pero la valoración puede ser distinta si concurren circunstancias especiales que impidan considerarlo un acto de deslealtad hacia el arrendador (Código Civil, artículo 629 (민법 제629조)).
Aunque, tras la terminación del contrato, el arrendatario siga ocupando el inmueble por no haber recibido el depósito, puede no surgir la obligación de devolver el enriquecimiento injusto si no obtuvo un beneficio por usar y disfrutar efectivamente del inmueble.
Si el bien arrendado queda destruido por un incendio de causa desconocida, el arrendatario solo podrá quedar exento de responsabilidad por daños y perjuicios si prueba que cumplió el deber de diligencia propio de un buen administrador.
Para cobrar con preferencia en una subasta, puede ser necesario solicitar el reparto antes de que venza el plazo límite. Además, difícilmente podrá impugnarse la resolución que autoriza la venta por el mero hecho de no haber recibido una notificación de la subasta antes de declarar los derechos.
Si se celebra un contrato sin informar de que la vivienda arrendada está sometida a una subasta, el arrendador podría incurrir en responsabilidad civil por daños y perjuicios o en responsabilidad por fraude.

Preguntas frecuentes

Q. ¿Es necesario obtener el consentimiento de todos los copropietarios para arrendar una vivienda en copropiedad?

Las cuestiones relativas a la administración de un bien en copropiedad pueden decidirse por mayoría de las cuotas de los copropietarios. Por tanto, si los copropietarios que poseen la mayoría de las cuotas deciden arrendar la vivienda, el derecho de arrendamiento puede ser válido aunque los copropietarios con una participación minoritaria no hayan intervenido en el contrato.

Caso 1

Q. Si se vende la vivienda arrendada, ¿a quién debo reclamar la devolución del depósito?

Si se transmite una vivienda arrendada cuyo arrendamiento cumple los requisitos de oponibilidad frente a terceros, el adquirente sucede al arrendador en su posición y, por regla general, también asume la obligación de devolver el depósito. No obstante, en algunos casos, si el arrendatario se opone dentro de un plazo razonable desde que tuvo conocimiento de la transmisión, puede rechazar la sucesión en la posición de arrendador y reclamar la devolución al arrendador anterior.

Caso 23

Q. ¿Puedo reclamar el depósito aunque cambie mi domicilio registrado después de que cambie el arrendador?

Si la vivienda arrendada se transmitió y el adquirente ya sucedió al arrendador en su posición, el hecho de que posteriormente se cambie el domicilio registrado no extingue, por sí solo, la obligación de devolver el depósito que ya había surgido. Sin embargo, hay que tener cuidado, ya que, después de cambiar el domicilio registrado, el arrendatario puede no poder hacer valer su derecho frente a quienes adquieran posteriormente la vivienda o constituyan una hipoteca inmobiliaria, entre otros.

Caso 25

Q. Si cedo o subarrienda el derecho de arrendamiento con el consentimiento del propietario, ¿se mantiene la oponibilidad frente a terceros que tenía el arrendatario original?

Si el arrendador da su consentimiento y el cesionario o subarrendatario recibe y ocupa la vivienda, y mantiene el registro de residencia, puede conservarse la oponibilidad frente a terceros del arrendatario original. El cesionario del derecho de arrendamiento que cumpla estos requisitos puede ejercer el derecho de cobro preferente del arrendatario original, y el subarrendatario puede ejercerlo por subrogación.

Caso 14, Caso 17, Caso 18, Caso 20

Q. ¿Tengo que abandonar la vivienda que he subarrendado sin el consentimiento del arrendador?

Por regla general, un subarrendamiento celebrado sin el consentimiento del arrendador no puede hacerse valer frente a este, y el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento por ese motivo. No obstante, la conclusión puede ser distinta si se reconocen circunstancias especiales que impidan considerar el subarrendamiento como un acto de deslealtad hacia el arrendador. Por regla general, el depósito debe reclamarse al subarrendador, es decir, al arrendatario original.

Caso 13

Q. Si, al terminar el contrato, no me devuelven el depósito y no entrego las llaves, ¿tengo que seguir pagando el alquiler mensual?

Si el arrendador no devuelve el depósito y el arrendatario ocupa la vivienda invocando el derecho a suspender el cumplimiento simultáneo, la ocupación no es ilícita por ese solo hecho. Sin embargo, si el arrendatario obtiene un beneficio al usar y disfrutar efectivamente de la vivienda conforme al fin del contrato, puede surgir la obligación de devolver ese enriquecimiento injusto. El arrendador debe alegar y probar que se han generado rentas deducibles o un crédito por daños y perjuicios.

Caso 9

Q. Si se produce un incendio de causa desconocida en la vivienda arrendada, ¿tiene que indemnizar el arrendatario?

Aunque se desconozca la causa de un incendio, el arrendatario solo podrá quedar exento de responsabilidad por daños y perjuicios si prueba que actuó con la diligencia debida de un buen administrador para conservar el edificio. Sin embargo, puede no reconocerse la responsabilidad del arrendatario si el incendio se debió a una circunstancia cuya reparación y mantenimiento correspondían al arrendador, como un defecto en el cableado eléctrico integrado en la estructura del edificio.

Caso 5

Q. ¿Se puede exigir responsabilidad a un arrendador que celebró un contrato de arrendamiento sin informar de que la vivienda estaba sometida a un procedimiento de subasta?

Si el arrendador no informó al arrendatario, al celebrarse el contrato, de que la vivienda arrendada estaba sometida a un procedimiento de subasta judicial, podría plantearse su responsabilidad civil por daños y perjuicios. La sentencia citada consideró que la falta de información por parte del arrendador podía constituir fraude, aunque el arrendatario hubiera podido consultar el registro inmobiliario. Para determinar si es posible cobrar del producto de la subasta, deben comprobarse por separado, entre otros aspectos, si se puede solicitar el reparto y cuál es el plazo límite para hacerlo.

Caso 12

Q. Si no recibí una notificación de la subasta y no pude solicitar el reparto, ¿puedo recurrir la resolución que autoriza la venta?

El mero hecho de no haber recibido una notificación antes de que el arrendatario comunicara sus derechos al tribunal de subastas difícilmente constituirá motivo para impugnar la resolución que autoriza la venta. Para ser considerado parte interesada en el procedimiento de subasta, el arrendatario debe declarar sus derechos y acreditarlos por sí mismo. Además, para recibir un pago preferente, debe comprobar el plazo límite para solicitar el reparto y presentar la solicitud antes de que venza.

Caso 4

Q. Si el arrendador quiebra, ¿puede un arrendatario con un derecho oponible frente a terceros cobrar el depósito con preferencia?

El caso explica que un arrendatario que cumple los requisitos de oponibilidad frente a terceros puede cobrar con preferencia su depósito del producto de la realización de la vivienda y del terreno pertenecientes a la masa de la quiebra. Los requisitos para el pago preferente de un arrendatario que tenga una fecha cierta y los aplicables al pago preferente de los depósitos de pequeña cuantía pueden ser distintos, por lo que deben comprobarse los requisitos correspondientes.

Caso 6

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 191 (민법 제191조)
Código Civil, artículo 263 (민법 제263조)
Código Civil, artículo 264 (민법 제264조)
Código Civil, artículo 265 (민법 제265조)
Código Civil, artículo 392 (민법 제392조)
Código Civil, artículo 507 (민법 제507조)
Código Civil, artículo 623 (민법 제623조)
Código Civil, artículo 629 (민법 제629조)
Código Civil, artículo 758 (민법 제758조)
Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3 (주택임대차보호법 제3조)
Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 41 (민사집행법 제41조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 84 (민사집행법 제84조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 90 (민사집행법 제90조)

Tenga en cuenta

Para cobrar del producto de una subasta, puede ser necesario presentar una solicitud de reparto antes de que venza el plazo límite. Por ello, no espere a recibir una notificación de la subasta y compruebe el procedimiento y los plazos.
Para oponerse a la transmisión de la vivienda arrendada y rechazar la sucesión en la posición de arrendador, debe formularse oposición dentro de un plazo razonable desde que se tuvo conocimiento de la transmisión.
Después de cambiar el domicilio registrado, es posible que no pueda hacerse valer el derecho frente a futuros adquirentes de la vivienda o titulares de una hipoteca inmobiliaria, entre otros. Por ello, tenga cuidado si cambia de domicilio antes de recuperar el depósito.
El hecho de que se desconozca la causa del incendio no exime por sí solo al arrendatario de responsabilidad; puede ser necesario probar que cumplió su deber de diligencia.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).