Derecho al cobro preferente en el arrendamiento de vivienda: requisitos y orden de reparto

Puntos clave

• Para el derecho general al cobro preferente se requieren la entrega de la vivienda, la inscripción del domicilio y una fecha cierta en el contrato de arrendamiento (Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículos 3 y 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
• Si los requisitos de oponibilidad y la fecha cierta se obtienen el mismo día, el derecho al cobro preferente nace a las 00:00 del día siguiente. Una hipoteca de cuantía máxima constituida ese mismo día puede tener prioridad frente al arrendatario (casos 10 y 15).
• Si la fecha cierta es posterior a un embargo preventivo, el arrendatario no puede cobrar con prioridad frente al acreedor que lo obtuvo y, en principio, comparte el reparto proporcionalmente con los acreedores con embargos preventivos anteriores. El derecho al cobro prioritario de los arrendatarios de viviendas de bajo alquiler debe analizarse por separado (caso 18).
• El derecho al cobro preferente puede ejercerse sobre el importe obtenido por la venta del terreno tanto cuando la vivienda arrendada y el terreno se subastan conjuntamente como cuando solo se subasta el terreno. Sin embargo, si el edificio se construyó después de constituirse una hipoteca sobre el terreno, el arrendatario del edificio de nueva construcción podría no tener derecho al cobro preferente con cargo al importe obtenido por la venta del terreno (casos 2, 23 y 24).
• El arrendatario con derecho de oponibilidad puede solicitar el reparto en el procedimiento de subasta incluso antes de que venza el plazo del arrendamiento. La solicitud puede considerarse una declaración de voluntad de poner fin al arrendamiento; este puede extinguirse cuando la notificación de la solicitud llegue al arrendador (caso 3).
• Para ejercer el derecho al cobro preferente en un procedimiento de subasta, deben tomarse las medidas necesarias, como declarar los derechos y solicitar el reparto. El mero hecho de no haber recibido un aviso sobre la subasta no sustituye la solicitud de reparto ni permite impugnar el procedimiento (caso 20).
• De la fianza pueden descontarse las deudas derivadas del arrendamiento, como las rentas atrasadas. Para determinar el importe efectivo del reparto, deben comprobarse tanto la fianza como las deudas que se descuenten (caso 11).
• Quien adquiere únicamente el crédito de devolución de la fianza, separado del derecho de arrendamiento, no puede ejercer el derecho al cobro preferente que la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda reconoce al arrendatario (caso 25).

Preguntas frecuentes

Leyes aplicables

• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 4 (주택임대차보호법 제4조)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, artículo 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
• Disposición suplementaria 3 del Código Civil (민법 부칙 제3조)
• Código Civil, artículo 359 (민법 제359조)
• Código Civil, artículo 548 (민법 제548조)
• Código Civil, artículo 621 (민법 제621조)
• Ley de Ejecución Civil, artículo 41 (민사집행법 제41조)
• Ley de Ejecución Civil, artículo 89 (민사집행법 제89조)
• Ley de Ejecución Civil, artículo 90 (민사집행법 제90조)

Tenga en cuenta

• Obtener únicamente una fecha cierta o inscribir el domicilio no basta para cumplir todos los requisitos generales del derecho al cobro preferente. Debe comprobarse por separado la entrega de la vivienda, la inscripción del domicilio y la fecha cierta.
• En el procedimiento de subasta, el arrendatario debe ocuparse personalmente de solicitar el reparto. No debe aplazar las medidas necesarias por esperar un aviso sobre la subasta o por no haberlo recibido.
• Una solicitud de reparto presentada antes del vencimiento del contrato puede interpretarse como una declaración de voluntad de poner fin al arrendamiento. Deben comprobarse sus efectos y el momento en que la notificación llega al arrendador.
• Según la explicación de los casos, el límite de la fianza de los arrendatarios de viviendas de bajo alquiler y el importe del cobro prioritario varían según la fecha y la región. Por tanto, no deben aplicarse sin más a la situación actual los importes de un caso concreto.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부