Guía para solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento de vivienda y sus efectos

Basado en 29 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Si el arrendamiento ha terminado, pero no le han devuelto el depósito de garantía, puede solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento y mudarse una vez completada la inscripción. Se mantienen la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente adquiridos antes de la inscripción, pero debe prestar atención al momento de la mudanza, ya que podría perder esos derechos si se muda antes de que concluya la inscripción.

Partes → Arrendatario → Arrendador → El arrendamiento terminó y el depósito sigue sin devolverse → ¿Terminó el arrendamiento? → Sí → ¿Sigue pendiente la devolución del depósito? → No → No avance todavía Falta el supuesto o la inscripción efectiva → Sí, art. 3-3, ap. 1 → ¿Se completó la inscripción? → Sí, art. 3-3, ap. 5 → Puede solicitarla sin consentimiento del arrendador Tras inscribirse, conserva los derechos previos → Múdese solo tras confirmar la inscripción efectiva → Verifique que la inscripción se completó; la solicitud no basta → Revise sus derechos previos y el rango → Los derechos previos se conservan; la inscripción no da prioridad sobre derechos anteriores → Reclame los gastos permitidos → Puede reclamar al arrendador los gastos de solicitud e inscripción

Puntos clave

El arrendatario que no haya recibido la devolución del depósito de garantía, incluso después de terminado el arrendamiento, puede solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento sin el consentimiento ni la colaboración del arrendador (Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-3, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), casos 6 y 9).
Una vez completada la inscripción del derecho de arrendamiento, se adquieren la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente, y se conservan los derechos adquiridos antes de la inscripción. Después de esta, pueden mantenerse los derechos ya adquiridos sin cumplir los requisitos de posesión o empadronamiento (Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-3, apartado 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), casos 3 y 6).
Es más seguro mudarse o darse de baja del empadronamiento después de confirmar que la inscripción del derecho de arrendamiento se ha completado efectivamente. La mera solicitud de la orden no significa que la inscripción ya se haya realizado (caso 3).
Si se adquirió oponibilidad frente a terceros antes de la inscripción, el momento que determina si se puede hacer valer frente al adjudicatario en una subasta es aquel en que se adquirió originalmente esa oponibilidad, no la fecha de inscripción del derecho de arrendamiento. Si no se adquirió oponibilidad antes de la inscripción, esta por sí sola no confiere prioridad sobre derechos de rango anterior (casos 5, 17 y 22).
La obligación del arrendador de devolver el depósito de garantía debe cumplirse antes que la obligación del arrendatario de cancelar la inscripción del derecho de arrendamiento. Basta con cancelar la inscripción después de recibir el depósito (sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2005, 2005다4529, casos 2 y 14).
Si la inscripción del derecho de arrendamiento se completó antes de la primera inscripción de la resolución de inicio de la ejecución hipotecaria, el arrendatario puede ser un acreedor con derecho a recibir el reparto sin presentar una solicitud por separado (sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2005, 2005다33039, casos 7 y 20).
Quien arrienda una vivienda después de que se haya inscrito el derecho de arrendamiento no tiene reconocido el derecho de cobro prioritario de los arrendatarios de pequeña cuantía. No obstante, si cuenta con una fecha cierta, puede ejercer el derecho de cobro preferente conforme al rango que le corresponda (Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-3, apartado 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), casos 4 y 8).
Puede reclamar al arrendador los gastos de la solicitud de la orden de inscripción del derecho de arrendamiento y los relacionados con la inscripción correspondiente (Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-3, apartado 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), caso 25).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Puedo solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento antes de que termine el contrato si no me han devuelto el depósito de garantía?

En principio, puede solicitarse una vez finalizado el arrendamiento. El arrendatario no puede rescindir unilateralmente el contrato durante su vigencia únicamente por motivos personales; sin embargo, puede solicitarla si, tras poner fin al contrato de común acuerdo con el arrendador, no ha recibido la devolución del depósito de garantía.

Caso 9

Q. ¿Puedo mudarme inmediatamente después de solicitar la orden de inscripción del derecho de arrendamiento?

Conviene tener cuidado y no mudarse inmediatamente después de presentar la solicitud. Para conservar la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente que ya tenía, debe mudarse después de confirmar que la inscripción del derecho de arrendamiento se ha completado efectivamente.

Caso 3, Caso 6

Q. Una vez inscrito el derecho de arrendamiento, ¿se mantienen mis derechos anteriores aunque cambie mi empadronamiento?

Si adquirió la oponibilidad frente a terceros o el derecho de cobro preferente antes de la inscripción del derecho de arrendamiento, esos derechos se mantienen después de la inscripción. Una vez completada esta, podrá conservar los derechos ya adquiridos aunque deje de cumplir los requisitos de posesión y empadronamiento.

Caso 3, Caso 6

Q. Si el arrendador propone devolver el depósito de garantía y cancelar la inscripción del derecho de arrendamiento al mismo tiempo, ¿debo cancelar primero la inscripción?

No es necesario cancelar primero la inscripción. La obligación del arrendador de devolver el depósito de garantía debe cumplirse antes que la obligación del arrendatario de cancelar la inscripción del derecho de arrendamiento. Por tanto, basta con cancelar la inscripción después de recibir el depósito.

Caso 2, Caso 14

Q. Si he inscrito el derecho de arrendamiento, ¿tengo que solicitar por separado el reparto en una subasta judicial?

Si la inscripción del derecho de arrendamiento se completó antes de la primera inscripción de la resolución de inicio de la ejecución hipotecaria, el arrendatario puede ser un acreedor con derecho a recibir el reparto de oficio, sin necesidad de presentar una solicitud de reparto por separado. La jurisprudencia citada en el caso considera que, en tal situación, el arrendatario tiene derecho de cobro preferente.

Caso 7, Caso 20

Q. ¿Puede un nuevo arrendatario de pequeña cuantía de una vivienda inscrita obtener el derecho de cobro prioritario?

Quien arrienda una vivienda después de que se haya completado la inscripción del derecho de arrendamiento no puede beneficiarse del derecho de cobro prioritario como arrendatario de pequeña cuantía. Si cuenta con una fecha cierta, puede ejercer el derecho de cobro preferente conforme al rango que le corresponda.

Caso 4, Caso 8, Caso 23

Q. Si no adquirí oponibilidad frente a terceros antes de inscribir el derecho de arrendamiento, ¿puedo prevalecer sobre una hipoteca de rango anterior con la sola inscripción?

No puede considerarse así. El caso explica que un arrendatario que no adquirió oponibilidad frente a terceros por no haberse empadronado no puede, aunque inscriba posteriormente el derecho de arrendamiento, asegurar el cobro de su depósito con prioridad sobre una hipoteca de rango anterior ya constituida.

Caso 17, Caso 22

Q. ¿Puedo reclamar al arrendador los gastos de solicitar la orden de inscripción del derecho de arrendamiento y de inscribirlo?

Puede reclamar al arrendador los gastos derivados de la solicitud de la orden de inscripción del derecho de arrendamiento y de la inscripción correspondiente conforme a la Ley de protección del arrendamiento de vivienda (주택임대차보호법). El caso distingue esta situación de la inscripción del arrendamiento conforme al Código Civil (민법), cuyos gastos resulta difícil reclamar unilateralmente.

Caso 21, Caso 25

Leyes aplicables

Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3, apartados 1 y 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-2, apartado 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-3, apartados 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 y 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-4, apartados 1 y 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Ley de protección del arrendamiento de vivienda, artículo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Código Civil, artículo 621 (민법 제621조)
Ley de ejecución civil, artículo 90 (민사집행법 제90조)
Ley de ejecución civil, artículo 148, apartado 4 (민사집행법 제148조 제4호)
Ley de ejecución civil, artículo 283 (민사집행법 제283조)
Ley de ejecución civil, artículo 286, apartado 1 (민사집행법 제286조 제1항)
Ley de ejecución civil, artículo 288, apartado 1 (민사집행법 제288조 제1항)
Reglamento sobre el procedimiento de la orden de inscripción del derecho de arrendamiento, artículo 2, apartado 2; artículo 4; y artículo 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

Tenga en cuenta

En principio, no puede solicitarse una orden de inscripción del derecho de arrendamiento antes de que termine el arrendamiento. El arrendatario no puede poner fin unilateralmente al contrato durante su vigencia por motivos personales.
No se mude basándose únicamente en que ha solicitado la orden de inscripción del derecho de arrendamiento; debe comprobar que la inscripción se ha completado efectivamente.
Si no adquirió oponibilidad frente a terceros antes de la inscripción del derecho de arrendamiento, esta no le garantiza un rango anterior al de una hipoteca ya constituida u otros derechos.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).