Guía sobre los aumentos y las reducciones del depósito de garantía y la renta en los arrendamientos de vivienda
Basado en 12 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Para aumentar o reducir el depósito de garantía o la renta durante un arrendamiento de vivienda, deben comprobarse los requisitos legales, como la existencia de un cambio de circunstancias, y los límites aplicables a los aumentos. La aplicación de las restricciones al aumento puede variar según se trate de una renovación tácita o de un nuevo contrato celebrado una vez terminado el anterior. Puede reclamarse la devolución de las cantidades pagadas por encima del límite.
De un vistazo
Puntos clave
- Si las cargas por impuestos, tasas y otros conceptos relativas a la vivienda arrendada o las circunstancias económicas cambian y el depósito de garantía o la renta acordados dejan de ser adecuados, cualquiera de las partes puede solicitar un aumento o una reducción con efectos futuros (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 7 (주택임대차보호법 제7조)).
- Durante la vigencia del contrato, el aumento solicitado no puede superar una vigésima parte de la renta o del depósito de garantía acordados, y no puede volver a solicitarse dentro del año siguiente al contrato o al último aumento (Decreto de Ejecución de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 8, apartados 1 y 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
- Si no se notifica la oposición a la renovación o un cambio de las condiciones entre los seis meses y el mes anteriores al vencimiento del arrendamiento, el contrato se renueva tácitamente en las mismas condiciones anteriores y se considera que su duración es de dos años (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 6 (주택임대차보호법 제6조)).
- Se menciona jurisprudencia según la cual la limitación de los aumentos prevista en el artículo 7 no se aplica cuando se celebra un nuevo contrato después de terminado el anterior ni cuando las partes acuerdan aumentar el depósito de garantía o la renta, incluso antes de la terminación del contrato (entre otras, Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1993, 93다30532 (대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결)).
- Al convertir todo o parte del depósito de garantía en renta mensual, no puede superarse el límite de renta mensual calculado tomando como referencia el menor de los dos porcentajes establecidos por la ley (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)).
- Puede reclamarse la devolución de la parte del depósito de garantía o de la renta pagada que exceda el porcentaje legal de aumento o el tipo de cálculo de la renta mensual (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)).
- El arrendatario también puede solicitar una reducción del depósito de garantía debido a un cambio de circunstancias. Sin embargo, si se modifican las condiciones del contrato, por ejemplo, mediante una renovación, pueden aplicarse requisitos distintos a los aumentos o reducciones del depósito.
- Se menciona jurisprudencia según la cual, si el depósito de garantía se reduce legítimamente y el arrendatario pasa a ser considerado de pequeña cuantía, puede recibir protección como tal, salvo que concurran circunstancias especiales, como la existencia de un contrato ficticio (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de mayo de 2008, 2007다23203 (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)).
Preguntas frecuentes
Q. Si el arrendador me pide que aumente el depósito de garantía o la renta alegando que han subido los precios de la zona, ¿tengo que aceptar?
Durante la vigencia del contrato, puede solicitarse un aumento si el importe acordado deja de ser adecuado debido a un aumento o una disminución de las cargas por impuestos, tasas y otros conceptos, o a cambios en las circunstancias económicas. El aumento tampoco puede superar una vigésima parte del importe acordado; por tanto, no siempre hay que aceptar una solicitud basándose únicamente en que han subido los precios de alquiler de la zona.
Q. ¿Puede volver a solicitarse un aumento poco después de haber subido el depósito de garantía?
Según la norma citada en el caso, no puede solicitarse otro aumento dentro del año siguiente al contrato de arrendamiento o al aumento acordado de la renta o del depósito de garantía. Por ello, hay que comprobar el contrato anterior o la fecha del último aumento.
Q. El contrato se ha renovado tácitamente. ¿Puede el arrendador aumentar la renta?
La renovación tácita se produce en las mismas condiciones anteriores y se considera que su duración es de dos años. No obstante, durante la vigencia del contrato puede solicitarse un aumento con efectos futuros si se cumplen los requisitos legales relativos a un cambio de circunstancias; también deben tenerse en cuenta el límite del aumento y la restricción de un año.
Q. ¿También se aplica un límite al aumento del depósito de garantía cuando se celebra un nuevo contrato una vez terminado el plazo del contrato?
La jurisprudencia mencionada en el caso considera que la limitación de los aumentos prevista en el artículo 7 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas no se aplica cuando se celebra un nuevo contrato una vez terminado el arrendamiento. Hay que distinguir entre una solicitud de aumento durante la vigencia del contrato y un nuevo contrato acordado tras su vencimiento.
Q. Si convierto una parte del depósito de garantía en renta mensual, ¿cómo se limita la renta?
Al convertir el depósito de garantía en renta mensual, la renta no puede superar el límite calculado aplicando el menor de los dos porcentajes establecidos conforme al artículo 7-2 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas. El caso explica que los porcentajes utilizados para el cálculo concreto se determinan, entre otros factores, tomando como referencia el tipo de interés oficial; por tanto, hay que comprobar cuál es el criterio aplicable en el momento de la conversión.
Q. Si he pagado un depósito de garantía o una renta por encima del límite legal, ¿puedo recuperar el exceso?
El artículo 10-2 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, citado en el caso, permite reclamar la devolución de las cantidades pagadas por encima del porcentaje legal de aumento o del tipo de cálculo de la renta mensual. El importe reclamable depende de lo efectivamente pagado y del límite aplicable.
Q. ¿También puede el arrendatario pedir que se reduzca el depósito de garantía durante la vigencia del contrato?
El arrendatario también puede solicitar una reducción si el depósito de garantía acordado deja de ser adecuado debido a un aumento o una disminución de las cargas por impuestos, tasas y otros conceptos, o a cambios en las circunstancias económicas. Sin embargo, si se discute un aumento o una reducción del depósito en una renovación u otra modificación contractual, pueden ser relevantes la naturaleza del cambio contractual y los requisitos relativos al cambio de circunstancias.
Q. Si reduzco el depósito de garantía y paso a ser considerado arrendatario de pequeña cuantía, ¿puedo recibir protección?
Se menciona una sentencia que establece que, si la reducción del depósito de garantía se realizó conforme a un nuevo contrato legítimo y el propósito principal del contrato es usar y disfrutar de la vivienda, el arrendatario puede recibir protección como arrendatario de pequeña cuantía, salvo que concurran circunstancias especiales, como la existencia de un contrato ficticio.
Q. Si otro familiar vive en la vivienda y registra allí su domicilio en lugar del familiar que es arrendatario, ¿puede invocarse el arrendamiento frente al nuevo propietario?
En el caso, se consideró que se mantenían la posesión indirecta del arrendatario y los requisitos para oponer el arrendamiento a terceros, y que el nuevo propietario sucedía al arrendador en esa condición, atendiendo a que el hermano menor del arrendatario seguía viviendo en la vivienda y había registrado su domicilio allí. Sin embargo, se explica que quienes residen en la vivienda sin ser parte directa del contrato de arrendamiento deben ejercer sus derechos por medio del arrendatario.
Leyes aplicables
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 4 (주택임대차보호법 제4조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 6 (주택임대차보호법 제6조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 7 (주택임대차보호법 제7조)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
- Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
- Decreto de Ejecución de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 8, apartado 1 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
- Decreto de Ejecución de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 8, apartado 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
- Decreto de Ejecución de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 9, apartado 1 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
- Decreto de Ejecución de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 9, apartado 2 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
Tenga en cuenta
- El límite del aumento debe comprobarse teniendo en cuenta la fecha en que se solicita y la fecha del contrato o del último aumento.
- Hay que distinguir entre la renovación tácita y un nuevo contrato celebrado tras el vencimiento, pues las restricciones a los aumentos pueden aplicarse de manera diferente.
- Los tipos de interés y los resultados de los cálculos incluidos en los casos de conversión a renta mensual son ejemplos correspondientes a un momento determinado y no deben aplicarse sin más a otros momentos.
- El tratamiento jurídico puede variar entre un caso en que las partes acuerdan reducir o convertir el depósito de garantía y otro en que una de ellas solicita unilateralmente un aumento o una reducción durante la vigencia del contrato.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
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- 임대차보증금이 감액된 경우
- 보증금의 월 차임 전환
- 초과 차임 등의 반환 청구 가능 여부
- 보증금 증액 청구
- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).