Guía sobre el plazo del arrendamiento de vivienda y la renovación tácita
Basado en 32 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Aunque el plazo del arrendamiento de vivienda se haya fijado por menos de 2 años, el arrendatario puede alegar el plazo más corto acordado; si el contrato se renueva tácitamente, en principio seguirá vigente durante 2 años. Tras una renovación tácita, el arrendatario puede notificar la resolución, pero esta solo surtirá efecto una vez transcurridos 3 meses desde el día en que el arrendador reciba la notificación.
De un vistazo
Puntos clave
- En principio, se considera que un arrendamiento cuyo plazo no se haya fijado o se haya fijado por menos de 2 años tiene una duración de 2 años; sin embargo, el arrendatario puede alegar que es válido el plazo acordado inferior a 2 años (Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 4, apartado 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
- El arrendador debe notificar su oposición a la renovación o su intención de cambiar las condiciones entre 6 meses y 1 mes antes del vencimiento. El contrato también puede renovarse tácitamente si el arrendatario no notifica su decisión antes de que falte 1 mes para el vencimiento (Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6, apartado 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
- Se considera que el plazo de duración de un arrendamiento renovado tácitamente es de 2 años (Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6, apartado 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
- Tras una renovación tácita, el arrendatario puede notificar la resolución en cualquier momento; sin embargo, esta solo surtirá efecto una vez transcurridos 3 meses desde el día en que el arrendador reciba la notificación (Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
- La renovación tácita puede no aplicarse si el total de las rentas impagadas alcanza el equivalente a 2 períodos de renta o si el arrendatario incumple gravemente sus obligaciones (Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6, apartado 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
- Aunque el arrendatario se marche unilateralmente antes del vencimiento por motivos personales, pueden surgir cuestiones relativas a las rentas del período restante si no existe un derecho de resolución aparte ni un acuerdo. No obstante, la forma de resolver los casos en los que un nuevo arrendatario ocupa la vivienda y se cobra la renta dos veces por un mismo período puede variar según las circunstancias.
- En algunos casos, cuando se produce una renovación tácita tras vencer un plazo pactado inferior a 2 años, no puede alegarse la duración total sumando sin más el plazo pactado y el plazo de renovación (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1996, 96다5551, 5568).
Preguntas frecuentes
Q. Si acordamos un contrato de arrendamiento por 1 año, ¿tengo que vivir allí necesariamente durante 2 años?
No. Si se fija un plazo inferior a 2 años, en principio se considera que es de 2 años; sin embargo, el arrendatario puede alegar que es válido el plazo de 1 año acordado. Si se pretende dar por terminado el contrato alegando que venció el plazo pactado, también debe comprobarse el plazo para notificar la oposición a la renovación.
Q. ¿Qué ocurre con el plazo del arrendamiento si ninguno de los dos dice nada hasta que termina el contrato?
El contrato puede renovarse tácitamente si el arrendador no notifica su oposición a la renovación o un cambio de las condiciones dentro del plazo establecido por la ley, y el arrendatario tampoco notifica su decisión antes de que falte 1 mes para el vencimiento. Se considera que el plazo de duración del arrendamiento renovado es de 2 años.
Q. Después de una renovación tácita, ¿puede el arrendatario mudarse en cualquier momento?
El arrendatario puede notificar al arrendador la resolución del contrato en cualquier momento. Sin embargo, la resolución surtirá efecto una vez transcurridos 3 meses desde el día en que el arrendador reciba la notificación, por lo que no es posible recuperar la fianza inmediatamente después de notificarla.
Q. ¿Puede el arrendador notificar que se opone a la renovación justo antes de que venza el contrato?
El arrendador debe notificar su oposición a la renovación entre 6 meses y 1 mes antes de que termine el contrato. En un caso, se determinó que la notificación del arrendador realizada cuando faltaba menos de 1 mes para el vencimiento no surtía efecto y que, por tanto, el contrato se había renovado tácitamente.
Q. Si dejo de pagar 2 meses de alquiler, ¿se impide la renovación tácita?
La renovación tácita puede no aplicarse si el total de las rentas impagadas alcanza el equivalente a 2 períodos de renta. No es necesario que el impago corresponda necesariamente a 2 meses consecutivos, y hay casos en los que se ha considerado que el arrendador puede resolver el contrato durante el arrendamiento conforme al Código Civil.
Q. Si me mudo antes de que termine el contrato, ¿tengo que pagar también el alquiler que queda?
Si no se acordó un derecho de resolución al celebrar el contrato, al arrendatario le puede resultar difícil ponerle fin unilateralmente solo por motivos personales, y puede tener que pagar las rentas restantes o llegar a un acuerdo con el arrendador. Sin embargo, hay un caso en el que se consideró que el arrendador no podía cobrar dos veces la renta correspondiente al período posterior a volver a arrendar la vivienda a un nuevo arrendatario.
Q. Si cambia el propietario, ¿puedo terminar el contrato aunque todavía quede plazo?
En principio, quien adquiere la vivienda sucede al arrendador en su posición. Sin embargo, hay un caso en el que se consideró que, si el arrendatario no desea que se produzca esa sucesión, puede oponerse dentro de un plazo razonable desde que tenga conocimiento de la transmisión de la vivienda y liberarse así de quedar vinculado por la relación de arrendamiento.
Q. Si terminó el arrendamiento y no me han devuelto la fianza, ¿puedo reclamársela al nuevo propietario?
En un caso se explica que, mientras el arrendatario con derecho a oponer el contrato a terceros no haya recuperado la fianza, se considera que la relación de arrendamiento sigue vigente, y que quien compre la vivienda durante ese período sucede al arrendador en su posición. En ese supuesto, el arrendatario puede reclamar al nuevo propietario la devolución de la fianza y alegar que la entrega de la vivienda y la devolución de la fianza deben cumplirse simultáneamente.
Q. Si el contrato se renueva tácitamente, ¿tengo que obtener una nueva fecha cierta?
En un caso se indica que, aunque se produzca una renovación tácita, sigue siendo válida la fecha cierta de la que ya se disponía, por lo que no es necesario obtener una nueva. También se explica que obtener una nueva fecha cierta podría incluso perjudicar al arrendatario.
Leyes aplicables
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 3, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 3, apartados 3 y 4 (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 4, apartados 1 y 2 (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6, apartados 1 a 3 (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 7 (주택임대차보호법 제7조)
- Ley de protección de los arrendamientos de vivienda, artículo 10 (주택임대차보호법 제10조)
- Código Civil, artículo 543 (민법 제543조)
- Código Civil, artículo 618 (민법 제618조)
- Código Civil, artículo 635 (민법 제635조)
- Código Civil, artículo 639 (민법 제639조)
- Código Civil, artículo 640 (민법 제640조)
Tenga en cuenta
- Además del plazo de notificación, es importante comprobar si la notificación llegó efectivamente al arrendador y si existen pruebas de ello. Una comunicación con certificación de contenido que no haya llegado a su destinatario, o una notificación verbal difícil de probar, puede dar lugar a controversias.
- Aunque se notifique la resolución tras una renovación tácita, el contrato puede seguir vigente durante 3 meses desde el día en que el arrendador reciba la notificación. Por ello, conviene tener en cuenta con antelación la fecha de mudanza y el momento en que se devolverá la fianza.
- En algunos casos, cuando se produce una renovación tácita tras vencer un plazo pactado inferior a 2 años, no puede alegarse la duración total sumando sin más el plazo inicial y el de la renovación. Por ello, debe examinarse cómo se produjo concretamente la renovación.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
- 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
- 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
- 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
- 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
- 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
- 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
- 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
- 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
- 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
- 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
- 임대인의 계약 갱신거절의 통지
- 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
- 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
- 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
- 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
- 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
- 차임 연체와 묵시적 갱신
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
- 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
- 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
- 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).