Guía sobre la terminación del arrendamiento, la fianza y el derecho a exigir la compra de las construcciones
Basado en 61 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Que pueda exigirse la compra de un edificio o instalación al terminar un arrendamiento, y que el derecho de arrendamiento pueda hacerse valer frente al nuevo propietario, depende de factores como el propósito y la causa de terminación del arrendamiento, así como de si se inscribió en el registro o se realizó la inscripción de residencia. Para determinar si pueden descontarse de la fianza las rentas impagadas u otras cantidades, también deben examinarse el origen del crédito y si el arrendamiento ha terminado.
De un vistazo
Puntos clave
- Cuando se arrienda un terreno con el propósito, entre otros, de ser propietario de un edificio, y el arrendamiento termina —por ejemplo, por vencimiento del plazo— mientras la construcción sigue en pie, se puede exigir la renovación del contrato o la compra de la construcción existente en el terreno si se cumplen determinados requisitos (Código Civil, artículos 283 y 643 (민법 제283조, 제643조)).
- El derecho del arrendatario a exigir la compra de la construcción existente en el terreno puede no reconocerse si el arrendamiento se resolvió por incumplimiento de sus obligaciones. También puede estar limitado si la construcción contraviene el propósito del arrendamiento o carece de suficiente valor económico (casos 2, 12 y 14).
- Si se reconoce el derecho a exigir la compra de la construcción, las obligaciones de entregar el edificio y transferir su propiedad y la obligación del arrendador de pagar el precio de compraventa pueden ser de cumplimiento simultáneo (casos 1 y 2).
- En principio, el derecho de arrendamiento del terreno debe inscribirse para poder hacerse valer frente a terceros. Sin embargo, en los arrendamientos cuyo propósito es ser propietario de un edificio, también puede hacerse valer frente a terceros si se inscribe el edificio construido en el terreno. Si el derecho de arrendamiento se transmite a otra persona, puede plantearse por separado la cuestión del consentimiento del arrendador (Código Civil, artículos 622 y 629 (민법 제622조, 제629조); casos 3, 6 y 25).
- En los arrendamientos de locales comerciales, el arrendador puede resolver el contrato cuando las rentas impagadas alcancen el equivalente a dos períodos de pago. El criterio de impago que permite denegar una solicitud de renovación debe examinarse por separado (Código Civil, artículo 640 (민법 제640조); caso 7).
- La fianza del arrendamiento puede garantizar las deudas del arrendatario que se hayan generado hasta la devolución del inmueble arrendado una vez terminado el arrendamiento. Sin embargo, la titularidad de los créditos por rentas devengadas antes de una transmisión y la posibilidad de descontar gastos independientes establecidos por acuerdo dependen de la naturaleza del crédito y de las circunstancias existentes cuando se aceptó la cesión del crédito (casos 9, 10 y 16).
- Para que el arrendamiento de una vivienda pueda hacerse valer frente a terceros se requiere la entrega de la vivienda y la inscripción de residencia. Esta última debe mantenerse mientras se conserve dicha oponibilidad. Sin embargo, esta puede mantenerse según las circunstancias, por ejemplo, si la inscripción de residencia se restablece mediante el procedimiento de recurso establecido por la ley después de su cancelación de oficio (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3 (주택임대차보호법 제3조); casos 17 y 20).
- En un préstamo de uso sin plazo establecido, la suficiencia del tiempo transcurrido para el uso y disfrute se determina valorando en conjunto las circunstancias existentes al celebrarse el contrato, la duración y las condiciones del uso, y las circunstancias que hacen necesaria la devolución (Código Civil, artículo 613 (민법 제613조); caso 15).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Tengo que demoler la casa cuando termina el arrendamiento del terreno?
Si se arrendó un terreno con el propósito de construir un edificio y, al terminar el arrendamiento —por ejemplo, por vencimiento del plazo—, el edificio sigue en pie, se puede exigir la renovación del contrato y, si el arrendador no desea renovarlo, se puede exigir que compre la construcción existente en el terreno. Sin embargo, este derecho de compra puede no reconocerse si el contrato se resolvió por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Q. ¿También puede reclamarse la compra de un edificio sin licencia?
Aunque se trate de un edificio sin licencia, puede ser objeto de una reclamación de compra si, al terminar el arrendamiento, aún conserva valor económico. No obstante, la respuesta puede variar si existen circunstancias especiales, como que el edificio se haya construido en contra del propósito del arrendamiento del terreno o que su valor sea tan elevado que el arrendador no pudiera haberlo previsto.
Q. Si se resuelve el arrendamiento por impago de la renta, ¿también puedo exigir que se compre el edificio?
Se explica que no se reconoce el derecho a exigir la compra de la construcción existente en el terreno cuando el arrendamiento de este se resuelve por incumplimiento del arrendatario, como el impago de la renta. Debe distinguirse entre la terminación del contrato por vencimiento del plazo y su resolución por incumplimiento.
Q. Si adquiero un terreno o un edificio en una subasta, ¿adquiero también el derecho de arrendamiento existente?
Si se ejecuta la hipoteca constituida sobre un edificio y su propiedad pasa al adjudicatario, el derecho de arrendamiento del terreno necesario para ser propietario del edificio también puede transmitirse, salvo que concurran circunstancias especiales. Sin embargo, si el derecho de arrendamiento se transmite sin el consentimiento del arrendador, deberá determinarse por separado si puede hacerse valer frente a este.
Q. ¿Puede resolverse el contrato si el arrendatario de un local comercial adeuda dos meses de renta?
Según la explicación del caso, el artículo 640 del Código Civil también se aplica al arrendamiento de locales comerciales, por lo que el arrendador puede resolver el contrato cuando las rentas impagadas alcancen el equivalente a dos períodos de pago. Debe distinguirse este criterio para resolver el contrato del criterio de impago que permite denegar una solicitud de renovación.
Q. ¿Puede el nuevo propietario descontar de la fianza las rentas que quedaron impagadas al anterior propietario?
El nuevo propietario debe devolver la fianza cuando termine el arrendamiento, tras suceder al arrendador en esa posición. En principio, las rentas impagadas durante la propiedad del anterior propietario no se transmiten al nuevo propietario sin una cesión separada del crédito. Sin embargo, la explicación de la jurisprudencia del caso señala que, al terminar el arrendamiento, esas rentas impagadas también se descuentan de la fianza, salvo que concurran circunstancias especiales.
Q. ¿Pueden descontarse de la fianza rentas mensuales cuyo plazo de prescripción ya ha vencido?
Mientras el arrendamiento sigue vigente, las rentas impagadas no se descuentan automáticamente de la fianza; sin embargo, se explica que pueden descontarse de ella cuando termina el arrendamiento. Según las circunstancias, incluida la continuación del contrato pese a los atrasos durante su vigencia, también pueden descontarse rentas cuyo plazo de prescripción ya haya vencido.
Q. Si sigo usando el terreno después de terminar el arrendamiento, ¿debo pagar una renta hasta que reciba el precio de compra del edificio?
El caso 1 trata de si, después de que el arrendatario ejerza el derecho a exigir la compra de la construcción, debe devolver el enriquecimiento injusto por la posesión y el uso. Sin embargo, la respuesta facilitada termina a mitad del texto, por lo que no es posible conocer la conclusión. Por tanto, solo con este caso no se puede determinar si debe pagarse una cantidad por el uso antes de que se abone el precio de compra, ni cuál sería su importe.
Leyes aplicables
- Constitución, artículo 121 (헌법 제121조)
- Código Civil, artículo 163, apartado 1 (민법 제163조 제1호)
- Código Civil, artículo 203 (민법 제203조)
- Código Civil, artículo 211 (민법 제211조)
- Código Civil, artículo 283 (민법 제283조)
- Código Civil, artículo 358 (민법 제358조)
- Código Civil, artículo 390 (민법 제390조)
- Código Civil, artículo 391 (민법 제391조)
- Código Civil, artículo 451, apartado 1 (민법 제451조 제1항)
- Código Civil, artículo 495 (민법 제495조)
- Código Civil, artículo 609 (민법 제609조)
- Código Civil, artículo 613 (민법 제613조)
- Código Civil, artículo 615 (민법 제615조)
- Código Civil, artículo 622 (민법 제622조)
- Código Civil, artículo 629 (민법 제629조)
Tenga en cuenta
- El derecho a exigir la compra de las construcciones existentes en el terreno puede variar según la causa de terminación del arrendamiento. Primero debe comprobarse si terminó por vencimiento del plazo o si se resolvió por incumplimiento del arrendatario.
- La inscripción registral del derecho de arrendamiento del terreno influye en si puede hacerse valer frente a terceros. También debe distinguirse entre la protección que existe cuando se inscribe el edificio construido en el terreno y la cuestión del consentimiento del arrendador cuando se cede el derecho de arrendamiento.
- La conclusión puede variar según se trate de una deuda deducible de la fianza o de un crédito independiente basado en un acuerdo. Debe prestarse especial atención a los casos en que se ceda el crédito de devolución de la fianza y el arrendador lo acepte sin formular objeciones.
- Los casos 5 y 13 se refieren a leyes anteriores. No debe darse por sentado que su contenido refleja la legislación vigente; hay que comprobar la fecha de aplicación y si la ley ha sido modificada.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
- 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
- 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
- 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
- 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
- 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
- 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
- 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
- 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
- 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
- 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
- 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
- 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
- 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
- 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
- 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
- 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
- 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
- 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
- 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
- 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
- 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
- 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).