Guía sobre los efectos de la hipoteca y cómo ejecutarla

Basado en 113 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

La hipoteca es el derecho a cobrar con preferencia frente a otros acreedores con cargo al valor de realización del inmueble dado en garantía. Su alcance y la forma de ejercerla dependen del estado del bien y de la fase del procedimiento de subasta. Cuando el bien dado en garantía se sustituye por otro derecho, como una indemnización por expropiación o un crédito de devolución del depósito de jeonse, el derecho de subrogación real debe ejercerse mediante el procedimiento establecido. También deben analizarse por separado las hipotecas conjuntas, las ampliaciones de edificios y el momento en que se determina la deuda garantizada por una hipoteca de máximo.

Partes → Acreedor hipotecario → Propietario deudor o garante real → ① Se ejecuta una hipoteca o cambia el bien dado en garantía → ¿Se expropió el inmueble y se sustituyó por indemnización? → Sí · Código Civil, arts. 342 y 370 → ¿Se hizo el embargo antes de pagar la indemnización? → No → ¿Se construyó un edificio nuevo sobre el terreno hipotecado? → Puede ejercerse la subrogación real si se hicieron los trámites necesarios → No · Código Civil, arts. 342 y 370 → La inscripción sola no da preferencia sobre la indemnización → Sí · Código Civil, art. 365 → Comprueba si el bien es accesorio o de propiedad independiente → Revisa qué se acordó al constituir la hipoteca → Verifica los trámites antes del pago → Comprueba si se hizo el embargo a tiempo → Revisa las circunstancias especiales → Comprueba si hay hipoteca conjunta, edificio nuevo o hipoteca de máximo

Puntos clave

Como regla general, los efectos de la hipoteca se extienden a los bienes incorporados al inmueble hipotecado y a sus bienes accesorios. Sin embargo, debe determinarse si constituyen objetos de propiedad independiente y qué se acordó al constituir la hipoteca (Código Civil, artículo 358 (민법 제358조), casos 13 y 14).
Para constituir una hipoteca industrial deben comprobarse los requisitos legales y el inventario correspondiente. No obstante, si se embarga un inmueble sujeto a una hipoteca industrial, los bienes destinados al uso de la fábrica que estén sujetos a ella también quedan, por regla general, incluidos en la ejecución (Ley de Hipotecas sobre Fábricas y Fundaciones Mineras, artículos 3, 4, 6 y 8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), casos 2, 19 y 20).
Si se expropia un terreno hipotecado, puede ejercerse el derecho de subrogación real sobre la indemnización, pero deben realizarse los trámites necesarios, como el embargo, antes de que se pague. La mera inscripción no da derecho a cobrar con preferencia (Código Civil, artículos 342 y 370 (민법 제342조·제370조), casos 9 y 10).
Si se dan en garantía conjunta un inmueble propiedad del deudor y otro propiedad de un garante real y ambos se subastan al mismo tiempo, puede aplicarse el sistema por el que primero se distribuye el importe obtenido por el inmueble del deudor y el déficit se cubre con el importe obtenido por el inmueble del garante real (caso 5).
Si primero se subasta solo uno de los inmuebles sujetos a una hipoteca conjunta, el acreedor hipotecario de rango posterior puede, en ciertos casos, subrogarse en la hipoteca de rango anterior constituida sobre otro inmueble de la garantía conjunta. Sin embargo, en un caso se consideró que no cabía la misma subrogación cuando la garantía conjunta comprendía un inmueble y un buque (Código Civil, artículo 368 (민법 제368조), casos 6 y 22).
Si se demuele un edificio existente y se construye uno nuevo, la hipoteca sobre el edificio anterior no se extiende al nuevo, salvo que se reconozca la identidad entre ambos. Sin embargo, si el propietario del terreno hipotecado construye un nuevo edificio sobre este, el acreedor hipotecario del terreno puede solicitar, bajo ciertos requisitos, la subasta del edificio junto con la del terreno (Código Civil, artículo 365 (민법 제365조), caso 7).
El momento en que queda determinado el crédito garantizado por una hipoteca de máximo depende de la relación comercial y del desarrollo de la subasta. En un caso se consideró que, si la subasta la solicita el titular de una hipoteca de máximo de rango posterior, el crédito garantizado por la hipoteca de máximo de rango anterior queda determinado, por regla general, cuando el comprador paga íntegramente el precio de venta (caso 25).
El garante real puede ejercer su derecho de repetición después de perder la propiedad del bien dado en garantía o de pagar la deuda. En un caso se consideró que no podía reclamar el reembolso antes de la ejecución de la garantía. El alcance del reembolso puede determinarse, según las circunstancias, tomando como referencia el valor de mercado del bien dado en garantía (Código Civil, artículos 341 y 370 (민법 제341조·제370조), casos 4 y 24).

Preguntas frecuentes

Q. Si se expropia un terreno hipotecado, ¿puedo cobrar con preferencia de la indemnización?

Cuando, debido a una expropiación, el bien dado en garantía se sustituye por una indemnización, el acreedor hipotecario puede ejercer el derecho de subrogación real. Sin embargo, debe realizar los trámites necesarios, como el embargo, antes de que se pague la indemnización; la mera inscripción de la hipoteca no le da derecho a cobrar con preferencia de esa indemnización.

Caso 9, Caso 10

Q. ¿La hipoteca sobre un edificio existente también se extiende a uno construido después de constituirse la hipoteca?

Si se demuele un edificio existente y se construye uno nuevo, la hipoteca sobre el edificio anterior no se extiende al nuevo, aunque su aspecto o ubicación sean similares, salvo que se reconozca la identidad entre ambos. No obstante, en algunos casos puede solicitarse la subasta del edificio junto con la del terreno hipotecado sobre el que se construyó.

Caso 7

Q. ¿No pueden incluirse en la subasta las máquinas que no aparecen en el inventario de la hipoteca industrial?

Para determinar si las máquinas y equipos están sujetos a una hipoteca industrial, deben comprobarse su inclusión en el inventario y el cumplimiento de los requisitos de esta figura. Sin embargo, en un caso se consideró que, cuando se embarga un inmueble sujeto a hipoteca industrial mediante una resolución que ordena iniciar la subasta, los bienes destinados al uso de la fábrica también pueden subastarse conjuntamente, salvo que concurran circunstancias especiales, aunque el tribunal los haya omitido en la resolución de inicio de la subasta o en la resolución de autorización de la venta.

Caso 2, Caso 20

Q. Si se constituyó una hipoteca conjunta sobre un inmueble del deudor y otro del garante real, ¿cómo se distribuye el importe obtenido?

Cuando se subastan conjuntamente dos inmuebles, puede aplicarse el sistema por el que primero se distribuye entre el acreedor hipotecario conjunto el importe obtenido por el inmueble propiedad del deudor y, si este no basta, se distribuye el importe del inmueble propiedad del garante real. Este sistema puede diferir del método general de distribución proporcional al precio de venta de ambos inmuebles.

Caso 5

Q. Si ya pagué toda la deuda garantizada, pero la hipoteca sigue inscrita, ¿puedo volver a utilizar esa inscripción?

Si se extingue el crédito garantizado, también se extingue la hipoteca, por lo que la inscripción debe cancelarse. No obstante, si antes de acordar la reutilización de la inscripción no han surgido terceros con intereses registrales, las partes pueden, en algunos casos, utilizar la inscripción existente como garantía de una nueva deuda.

Caso 8

Q. Si el derecho de jeonse termina al vencer el plazo, ¿qué ocurre con la hipoteca constituida sobre ese derecho?

Cuando el derecho de jeonse (arrendamiento con depósito) termina por vencimiento del plazo, puede extinguirse la hipoteca constituida sobre ese derecho. En tal caso, el acreedor hipotecario puede ejercer sus derechos embargando y cobrando el crédito de devolución del depósito, obteniendo una orden de adjudicación de ese crédito o solicitando que se le asigne una parte de lo recaudado en el procedimiento de ejecución relativo a dicho crédito.

Caso 12

Q. ¿Puede el garante real reclamar al deudor el reembolso antes de que termine la subasta?

Como regla general, el garante real adquiere un derecho de repetición después de pagar la deuda o de perder la propiedad del bien dado en garantía como consecuencia de la ejecución de la hipoteca. En un caso se consideró que no se aplicaban al garante real las normas sobre el derecho de repetición anticipada del fiador, por lo que no podía reclamar el reembolso antes de la subasta.

Caso 4, Caso 24

Q. Si un acreedor hipotecario de máximo de rango posterior solicita la subasta, ¿cuándo queda determinada la deuda garantizada por la hipoteca de máximo de rango anterior?

En un caso se consideró que, cuando un acreedor hipotecario de rango posterior solicita la subasta, el crédito garantizado por la hipoteca de máximo de rango anterior queda determinado en el momento en que se extingue dicha hipoteca. Concretamente, se consideró que ese momento era aquel en que el comprador pagaba íntegramente el precio de venta.

Caso 25

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 100 (민법 제100조)
Código Civil, artículo 186 (민법 제186조)
Código Civil, artículo 214 (민법 제214조)
Código Civil, artículo 215 (민법 제215조)
Código Civil, artículo 256 (민법 제256조)
Código Civil, artículo 320 (민법 제320조)
Código Civil, artículo 321 (민법 제321조)
Código Civil, artículo 322 (민법 제322조)
Código Civil, artículo 323 (민법 제323조)
Código Civil, artículo 324 (민법 제324조)
Código Civil, artículo 328 (민법 제328조)
Código Civil, artículo 341 (민법 제341조)
Código Civil, artículo 342 (민법 제342조)
Código Civil, artículo 356 (민법 제356조)
Código Civil, artículo 357 (민법 제357조)

Tenga en cuenta

El derecho de subrogación real sobre una indemnización por expropiación no se ejerce por la mera inscripción de la hipoteca. Deben realizarse los trámites necesarios, como el embargo, antes de que se pague la indemnización.
Para determinar si la hipoteca se extiende a una parte añadida a un edificio o a maquinaria de fábrica, deben comprobarse, entre otros aspectos, si existe incorporación, si se trata de un objeto susceptible de propiedad independiente, el inventario de la hipoteca industrial y los acuerdos de constitución.
El momento en que queda determinado el crédito garantizado por una hipoteca de máximo puede variar según quién solicite la subasta y si ha concluido la relación comercial, entre otros factores. Si la subasta está en curso, debe verificarse específicamente cuándo se determina el crédito.
Por regla general, el derecho de repetición del garante real nace después de que pague la deuda o pierda la propiedad del bien como consecuencia de la ejecución de la garantía; no debe confundirse con el derecho de repetición anticipada del fiador.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).