Relaciones de vecindad: perjuicios entre vecinos y formas de resolverlos

Basado en 73 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Aunque se sufran perjuicios por las construcciones, el ruido o los malos olores de un vecino, el uso del agua o el paso por terrenos ajenos, no toda molestia es automáticamente ilícita. Para determinar si se ha superado el límite de lo tolerable, deben examinarse las circunstancias concretas, como la magnitud del perjuicio y la relación entre los usos de los terrenos. Según el caso, se puede reclamar que se elimine o prevenga la interferencia, o una indemnización por daños y perjuicios.

Personas involucradas → Propietario u ocupante afectado → Vecino o causante → Una obra, ruido, olor o paso ajeno afecta el disfrute o el terreno → ¿El perjuicio supera lo tolerable? → Sí → Puede pedirse eliminar o prevenir la interferencia o reclamar indemnización, según el caso → No → No hay una conclusión automática: la molestia no es ilícita por sí sola → ¿El ruido o la vibración procede de una empresa o instalación? → Sí · art. 44.1 de la Ley Marco de Política Ambiental → ¿Se reclama paso necesario o hay una obra junto al lindero? → Sí · arts. 219, 220, 242, 243 y 244 del Código Civil → Valorar la magnitud del perjuicio, la zona, los usos previos y si podía evitarse → Circunstancias del caso: magnitud, zona, uso establecido primero y posibilidad de reducir el daño → Comprobar si cumplir normas públicas basta para justificar el perjuicio → Cumplir normas públicas no justifica siempre…

Puntos clave

Para determinar si la afectación del disfrute de la vida —como la pérdida de luz solar o de vistas, el ruido o los malos olores— supera el límite de lo tolerable, se consideran en conjunto la magnitud del perjuicio, las características de la zona, cuál de los usos del terreno se estableció primero y la posibilidad de evitar el daño, entre otros factores (casos 1, 3, 4, 16 y 17).
El hecho de que se hayan cumplido las normas de derecho público, como la Ley de Edificación, no justifica siempre los perjuicios desde el punto de vista del derecho privado (casos 1, 3 y 17).
El propietario de un terreno puede exigir que se elimine o prevenga la interferencia en su derecho de propiedad y, en determinados casos, el poseedor también puede exigir que se elimine la perturbación de la posesión (Código Civil, artículo 214 (민법 제214조), y artículo 205 (민법 제205조); casos 2, 4 y 12).
Puede reconocerse el derecho de paso por terrenos circundantes si no existe una vía necesaria para acceder a una vía pública o si la vía existente no cumple suficientemente esa función. Por regla general, deben elegirse el lugar y la forma que causen el menor daño posible, e indemnizar al propietario del terreno por el que se pasa. Sin embargo, puede no existir obligación de indemnizar por un derecho de paso que surja de la división de un terreno o de la transmisión de una parte de este (Código Civil, artículos 219 y 220 (민법 제219조·제220조); casos 6, 15 y 22).
A las construcciones, ventanas y pozos próximos al lindero pueden aplicarse normas específicas sobre distancias o pantallas de privacidad. Por ello, deben analizarse por separado el incumplimiento de los límites de distancia y las formas de obtener reparación por los perjuicios (Código Civil, artículos 242, 243 y 244 (민법 제242조·제243조·제244조); casos 3, 23 y 24).
Los propietarios de unidades pueden realizar actos de conservación de las partes comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La responsabilidad por la gestión y reparación de esas partes puede variar según se trate de una parte de uso exclusivo o de una parte común (Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, artículos 16 y 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조·제17조); casos 2 y 13).
Si se producen perjuicios por el ruido o las vibraciones generados por una empresa u otra instalación, la jurisprudencia citada en los casos considera que puede reconocerse la responsabilidad de indemnizar aunque el causante no tenga culpa atribuible (Ley Marco de Política Ambiental, artículo 44, apartado 1 (환경정책기본법 제44조 제1항); caso 25).

Preguntas frecuentes

Q. Si el edificio de un vecino nos quita la luz del sol, ¿podemos exigir que lo derribe o que nos indemnice?

Si la obstrucción de la luz solar supera el límite de lo que, según el sentido común social, debe tolerarse, se puede reclamar que se prohíban o suspendan las obras, o una indemnización por daños y perjuicios. La evaluación debe considerar en conjunto el grado del perjuicio, las características de la zona, el uso del edificio, cuál de los usos del suelo se estableció primero y la posibilidad de reducir el daño, entre otros factores. El hecho de que se hayan cumplido las normas legales no basta, por sí solo, para que la reclamación tenga necesariamente que rechazarse.

Q. ¿Podemos pedir directamente a una fábrica vecina que reduzca el ruido o los malos olores?

Si la afectación del disfrute de la vida causada por el ruido o los malos olores supera el límite de lo tolerable, el propietario o el ocupante puede exigir que se elimine o se prevenga el perjuicio. En cuanto a los daños ambientales causados por actividades de empresas u otras instalaciones, según la jurisprudencia citada en los casos, puede reconocerse la responsabilidad de indemnizar aunque no haya culpa atribuible al causante.

Q. Si un vecino construye un edificio pegado al lindero, ¿podemos exigir que lo derribe?

Salvo que exista una costumbre especial, los edificios deben estar a una distancia de al menos medio metro del lindero; si se incumple esta regla, se puede exigir que se modifique o derribe el edificio. Sin embargo, una vez transcurrido un año desde el inicio de la construcción o una vez terminado el edificio, de conformidad con el Código Civil, artículo 242 (민법 제242조), solo se puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Por eso, es necesario comprobar cuándo comenzaron las obras y en qué estado se encuentra el edificio.

Q. ¿Podemos pasar por el terreno de un vecino para acceder a una parcela que no tiene salida?

Puede reconocerse el derecho de paso por terrenos circundantes si no existe una vía necesaria o si la vía existente no basta para el uso efectivo. El lugar y la forma del paso deben determinarse de modo que se cause el menor daño posible al terreno vecino, y, por regla general, debe indemnizarse al propietario del terreno por el que se pasa.

Q. Si compramos una parte de un terreno y el acceso queda bloqueado, ¿también tenemos que pagar por pasar?

Si una división del terreno o la transmisión de una parte de este impide el acceso a una vía pública, puede reconocerse un derecho gratuito de paso por el terreno de quien realizó directamente la división o de la parte que recibió la transmisión de una parte del terreno. Sin embargo, este derecho se aplica entre quien dividió el terreno o las partes de la transmisión parcial, y su alcance se determina considerando tanto el paso necesario como el perjuicio que se cause a la otra parte.

Q. Si se puede ver el interior de nuestra casa desde la ventana del vecino, ¿podemos exigir que instale una pantalla de privacidad?

Si se instalan ventanas o balcones desde los que se puede observar el interior de una vivienda vecina y que están a menos de dos metros del lindero, deben colocarse pantallas de privacidad adecuadas. Si se cumplen esos requisitos, se puede exigir al propietario del edificio que las instale y, si no cumple con esa obligación, también se puede considerar reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Q. Si hay una filtración desde el piso superior de un edificio de apartamentos, ¿a quién debemos pedir que la repare?

La persona obligada a reparar y quien debe asumir el costo pueden variar según que la causa de la filtración se encuentre en una parte de uso exclusivo del piso superior o en una parte común. Primero hay que comprobar a qué parte pertenece la tubería. Si no se cumple la solicitud de reparación, se puede considerar reclamar la eliminación de la interferencia o pedir al tribunal que ordene su cumplimiento forzoso.

Q. Si un vecino usa en exclusiva un pasillo común o una sala de máquinas, ¿puede actuar un solo propietario de una unidad?

Si un tercero ocupa ilegalmente una parte común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, cada propietario de una unidad puede, basándose en su derecho de copropiedad, exigir individualmente o junto con otros propietarios que se ponga fin a la interferencia o que se retiren las instalaciones. La comunidad de propietarios también puede realizar las actuaciones pertinentes si se cumplen los requisitos, como el nombramiento de un administrador.

Leyes aplicables

Constitución, artículo 35, apartado 1 (헌법 제35조 제1항)
Ley Marco de Política Ambiental, artículo 6, apartado 1, y artículo 44, apartado 1 (환경정책기본법 제6조 제1항, 제44조 제1항)
Antigua Ley Marco de Política Ambiental, artículo 31, apartado 1 (구 환경정책기본법 제31조 제1항)
Código Civil, artículos 205, apartados 1 y 2; 214; 217; 219; 220; y 221, apartado 1 (민법 제205조 제1항·제2항, 제214조, 제217조, 제219조, 제220조, 제221조 제1항)
Código Civil, artículos 231 a 234 y 236 a 239 (민법 제231조부터 제234조까지, 제236조부터 제239조까지)
Código Civil, artículos 241 a 244; 263; 389; y 750 (민법 제241조부터 제244조까지, 제263조, 제389조, 제750조)
Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, artículo 2, apartado 6, y artículos 16 y 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제16조, 제17조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 261, apartado 1 (민사집행법 제261조 제1항)
Ley de Edificación, artículo 59, apartado 1 (건축법 제59조 제1항)
Decreto de aplicación de la Ley de Edificación, artículos 55 y 81, apartados 1 y 3 (건축법 시행령 제55조, 제81조 제1항·제3항)
Ley Nacional de Promoción de la Salud, artículo 9, apartados 5 y 7, y artículo 34 (국민건강증진법 제9조 제5항·제7항, 제34조)
Reglamento de aplicación de la Ley Nacional de Promoción de la Salud, artículo 6-2 (국민건강증진법 시행규칙 제6조의2)
Ley de Gestión de Viviendas Multifamiliares, artículo 18 (공동주택관리법 제18조)
Ley de Aguas Subterráneas, artículo 7, apartados 1 y 3, inciso 1, y artículo 10, apartado 1, inciso 2 (지하수법 제7조 제1항·제3항 제1호, 제10조 제1항 제2호)
Ley de Ríos, artículo 50, apartado 1 (하천법 제50조 제1항)

Tenga en cuenta

El límite de lo tolerable no se determina por el mero hecho de que exista un perjuicio. Deben examinarse también las circunstancias concretas, como la magnitud de la afectación y las características de la zona.
La posibilidad de exigir que se modifique o derribe un edificio por incumplir la distancia respecto del lindero puede estar limitada si ha transcurrido un año desde el inicio de la construcción o si el edificio ya está terminado.
En el caso del derecho general de paso por terrenos circundantes, debe indemnizarse al propietario del terreno por el que se pasa; sin embargo, el derecho gratuito de paso que surge de la división de un terreno o de la transmisión de una parte tiene requisitos y un ámbito de aplicación personal distintos.
La concesión de una medida cautelar que suspenda las obras puede depender de la fase de ejecución y de la posibilidad de que se produzcan daños adicionales. Es posible que no se conceda si las obras de excavación ya han terminado.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).