Guía sobre las acciones reales basadas en el derecho de propiedad

Basado en 22 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

El propietario puede exigir que se elimine un acto que perturba actualmente su derecho de propiedad o, si existe una probabilidad considerable de que se produzca una perturbación, que se prevenga. La determinación de quién puede ser demandado y qué puede reclamarse depende de quién posee efectivamente el bien, de quién controla la situación perturbadora y de si la reclamación busca compensar un daño pasado o poner fin a una perturbación actual.

Personas involucradas → Propietario → Posible demandado poseedor o controlador → Una situación perturba el derecho de propiedad → ¿Hay perturbación actual o riesgo considerable con base objetiva? → Sí · Código Civil art. 214 → No → ¿Se demanda a quien posee el bien o controla la perturbación? → Sí → ¿Se busca cesar o prevenir, no cobrar daños pasados ni gastos propios? → Puede reclamarse que cese o se prevenga la perturbación → La acción real no encaja tal como se plantea → Compruebe quién posee → La entrega suele reclamarse al poseedor efectivo; un auxiliar puede actuar por su empresa → Si hay un edificio → La demolición se reclama al propietario; el desalojo, al ocupante no propietario → Revise el contrato → El comprador que recibió el terreno puede tener derecho a poseerlo y usarlo

Puntos clave

La acción para que cese una perturbación busca eliminar la causa de una lesión que continúa actualmente y debe distinguirse de la acción que pretende eliminar las consecuencias de una lesión ya concluida o recibir una indemnización (caso 4; Sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 28 de marzo de 2003, 2003다5917).
Para considerar que existe riesgo de que se produzca una perturbación, no basta una posibilidad vaga: se requiere una probabilidad considerable con fundamento objetivo (Código Civil, artículo 214 (민법 제214조); caso 15; Sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 14 de julio de 1995, 94다50533).
No pueden reclamarse los propios gastos necesarios para eliminar o prevenir una perturbación mediante una acción basada en el derecho de propiedad para que cese o se prevenga esa perturbación (Código Civil, artículo 214 (민법 제214조); caso 10; Sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 27 de noviembre de 2014, 2014다52612).
La demolición de un edificio situado en un terreno puede plantearse mediante una reclamación contra el propietario del edificio; si lo ocupa alguien que no es su propietario, puede plantearse una reclamación para que esa persona lo desaloje (casos 12 y 20).
Existe un caso en el que se señala que, si el ocupante del edificio es quien está obligado a demolerlo, la obligación de desalojarlo queda incluida en la obligación de demolición, por lo que no es necesario solicitar una sentencia de desalojo por separado (caso 21; Sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 28 de abril de 2017, 2016다213916).
En principio, la reclamación de entrega de un edificio o terreno debe dirigirse contra quien lo posee actualmente. Existe un caso en el que se señala que, si un empleado de una empresa es únicamente auxiliar de la posesión, la reclamación debe dirigirse contra la empresa (casos 14 y 17).
El comprador que recibe la entrega del terreno en cumplimiento del contrato de compraventa puede tener derecho a poseerlo y usarlo conforme al contrato aunque todavía no lo haya inscrito, lo que puede limitar la reclamación de entrega del vendedor (casos 6 y 7).
Existe una sentencia que establece que, cuando se pierde la propiedad y ya no es posible ejercer una acción real, no cabe reclamar daños y perjuicios alegando que el cumplimiento de esa acción se ha vuelto imposible (caso 2; Sentencia de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Corea de 17 de mayo de 2012, 2010다28604).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Puedo exigir que se retiren los residuos enterrados en mi terreno invocando mi derecho de propiedad?

Según el caso, el mero resultado de un relleno realizado en el pasado no basta para considerar que exista una perturbación actual y continuada del derecho de propiedad, por lo que no puede exigirse la retirada de los residuos mediante una acción para que cese la perturbación. Se explica que, en ese caso, la cuestión debe resolverse mediante una reclamación de daños y perjuicios.

Caso 4

Q. Si el arrendatario de un edificio tiene un arrendamiento oponible a terceros, ¿puede invocar frente al propietario del terreno su derecho a ocupar el edificio?

Existe un caso en el que se señala que la oponibilidad del arrendamiento de un edificio se refiere al edificio y, por sí sola, no otorga el derecho a usar el terreno. Según las circunstancias, el propietario del terreno puede exigir al ocupante del edificio que lo desaloje.

Caso 3

Q. ¿Basta con exigir al propietario de un edificio construido sin autorización que desaloje el edificio?

Existe un caso en el que se señala que, frente al propietario del edificio, debe reclamarse su demolición y la entrega del terreno, no el desalojo del edificio. A quien ocupa el edificio sin ser su propietario se le puede exigir el desalojo por separado.

Caso 12, Caso 20

Q. ¿Puedo exigir la demolición de un edificio no inscrito a quien lo compró posteriormente, en lugar de a quien lo construyó originalmente?

No siempre puede considerarse que quien construyó originalmente un edificio no inscrito sea la persona obligada a demolerlo. Puede estar obligado a demolerlo quien tenga la facultad, tanto jurídica como material, de disponer del edificio; en el caso, se consideró que esa posición correspondía a quien lo había comprado.

Caso 16, Caso 22

Q. Si cambia el ocupante durante el juicio, ¿a quién debo exigir la entrega del bien?

Existe un caso en el que se señala que la acción de entrega basada en una ocupación ilícita debe dirigirse contra quien posee efectivamente el bien. Si el anterior ocupante cedió la posesión y ya no posee el bien, la reclamación debe dirigirse contra el ocupante actual.

Caso 17

Q. ¿Puede el vendedor exigir la devolución del terreno aunque el comprador todavía no lo haya inscrito?

El comprador que recibe la entrega del terreno como cumplimiento del contrato de compraventa puede adquirir, conforme al contrato, el derecho a poseer y usar el terreno incluso antes de inscribirlo. En el caso, se explica que, si no concurre una causa como la resolución del contrato, el comprador no tiene que acceder a la reclamación de entrega formulada por el vendedor.

Caso 6, Caso 7

Q. ¿Puedo recuperar, mediante una reclamación basada en mi derecho de propiedad, los gastos de las obras necesarias para impedir una perturbación?

Existe un caso en el que se señala que el artículo 214 del Código Civil (민법 제214조) no incluye el derecho a reclamar los gastos necesarios para eliminar o prevenir una perturbación. Por tanto, no pueden reclamarse esos gastos basándose únicamente en dicho artículo.

Caso 10

Q. Después de perder la propiedad, ¿puedo reclamar daños y perjuicios al anterior propietario en lugar de pedir la cancelación de la inscripción?

La jurisprudencia citada en el caso consideró que, al perderse la propiedad, también desaparece la base de las acciones reales —como la acción para cancelar una inscripción—, por lo que no cabe reclamar daños y perjuicios alegando que ya no es posible cumplir esa acción. Es necesario comprobar primero si todavía se conserva la propiedad y cuál es el fundamento de la reclamación.

Caso 2

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 214 (민법 제214조)
Código Civil, artículo 390 (민법 제390조)
Ley de Edificación, artículo 38 (건축법 제38조)
Ley de Edificación, artículo 39 (건축법 제39조)
Reglamento de Aplicación de la Ley de Edificación, artículo 25 (건축법 시행령 제25조)
Reglamento sobre las inscripciones y la gestión del Registro de Edificios, artículo 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
Reglamento sobre las inscripciones y la gestión del Registro de Edificios, artículo 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

Tenga en cuenta

Debe distinguirse entre exigir que se elimine un daño o resultado de una perturbación ocurridos en el pasado y reclamar que se elimine la causa de una perturbación que continúa actualmente.
La persona contra quien se dirige una reclamación de entrega, desalojo o demolición puede variar según se trate del ocupante efectivo, de un auxiliar de la posesión, del propietario del edificio o de quien tenga facultad para disponer de él.
La reclamación preventiva frente a una perturbación no se admite por una posibilidad meramente abstracta; se requiere una probabilidad considerable que tenga fundamento objetivo.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).