Recuperación y ejercicio del derecho de propiedad: criterios esenciales
Basado en 122 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
La titularidad de la propiedad y la posibilidad de recuperarla no pueden determinarse únicamente a partir de la inscripción. También deben examinarse el tipo de titularidad fiduciaria, las partes del contrato de compraventa y si terceros adquirieron derechos. Los límites de los terrenos, los inmuebles no inscritos y las zonas comunes de los edificios sujetos a propiedad horizontal se rigen asimismo por criterios distintos.
De un vistazo
Puntos clave
- Conforme a la Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, el acuerdo de titularidad fiduciaria y la inscripción realizada en virtud de este son, en principio, nulos. Sin embargo, si la otra parte del contrato de compraventa desconocía la titularidad fiduciaria, la modificación de los derechos reales derivada de la inscripción puede ser válida (Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 4 (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조)).
- Incluso en el caso de una titularidad fiduciaria anterior a la entrada en vigor de la Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, si no se realizó la inscripción a nombre del titular real u otra medida pertinente dentro del período de gracia, una vez vencido ese período no puede reclamarse la inscripción de la transmisión de la propiedad alegando la terminación del acuerdo de titularidad fiduciaria (casos 5 y 9).
- En los acuerdos de titularidad fiduciaria con inscripción entre tres partes, si el acuerdo y la inscripción son nulos, la propiedad puede volver al vendedor. En tal caso, debe examinarse si el fiduciante puede ejercer sus derechos basándose en su derecho a exigir al vendedor la inscripción de la transmisión de la propiedad (casos 2 y 3).
- Si el titular nominal dispone del inmueble a favor de un tercero, este puede adquirir la propiedad como regla general, con independencia de que conociera o no la nulidad de la titularidad fiduciaria (Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 4, apartado 3 (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항); casos 13 y 14).
- La existencia de un acuerdo de titularidad nominal en el contrato se determina atendiendo a quiénes fueron las partes del contrato de compraventa. La identidad de quien pagó el precio y el hecho de que el vendedor conociera la titularidad fiduciaria no determinan, por sí solos, quiénes eran las partes del contrato (casos 11 y 16).
- Salvo que concurran circunstancias especiales, los límites y la superficie de un terreno se determinan tomando como referencia los registros catastrales, y no la cerca física ni los límites de uso existentes en el terreno (caso 15).
- Para determinar si una zona de un edificio sujeto a propiedad horizontal es común o exclusiva, se atiende, como regla general, a su estructura y uso objetivos en el momento en que se constituyó la propiedad horizontal. El hecho de que posteriormente se utilice como vivienda no convierte una zona común en una unidad de propiedad exclusiva (casos 20 y 24).
- Quien encuentre un objeto perdido debe devolverlo sin demora o entregarlo, por ejemplo, en una comisaría. Si aparece el propietario, puede reclamarse una recompensa dentro de los límites legales; si nadie reclama sus derechos dentro del plazo establecido, quien lo encontró puede adquirir la propiedad (Ley de Objetos Perdidos, artículos 1, 4, 6, 9 y 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조); Código Civil, artículo 253 (민법 제253조)).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Puedo recuperar un inmueble inscrito hace mucho tiempo a nombre de otra persona alegando que terminó el acuerdo de titularidad a nombre de un tercero?
Una vez vencido el período de gracia previsto en la Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, el acuerdo de titularidad a nombre de un tercero y la inscripción realizada en virtud de este quedan sin efecto, por lo que no puede reclamarse la inscripción de la transmisión de la propiedad alegando la terminación de dicho acuerdo. No obstante, según el tipo de titularidad fiduciaria y la situación registral actual, podrían plantearse otras vías, como una acción de cancelación basada en el derecho de propiedad o una reclamación de restitución por enriquecimiento injusto.
Q. Si el titular nominal vendió a un tercero un inmueble sujeto a titularidad fiduciaria, ¿puedo recuperar la propiedad?
Como regla general, un tercero que adquiere un inmueble del titular nominal puede adquirir la propiedad aunque se invoque la nulidad de la titularidad fiduciaria. No obstante, debe analizarse cada caso para determinar si la adquisición del tercero presenta algún motivo independiente de nulidad o si concurren circunstancias especiales, como su participación activa en la operación.
Q. Si pagué el precio al comprar un inmueble sujeto a titularidad fiduciaria, ¿me convierto en el comprador?
La identidad del comprador se determina atendiendo a quiénes fueron las partes del contrato de compraventa. El hecho de haber pagado el precio o de que el vendedor conociera la titularidad fiduciaria no convierte, por sí solo, al fiduciante en parte del contrato. También deben examinarse otras circunstancias especiales, como a quién se pretendía atribuir los efectos jurídicos del contrato.
Q. Si los límites de un terreno inscrito no coinciden con la ubicación real de la cerca, ¿cuál prevalece?
Salvo que concurran circunstancias especiales, la ubicación, el número de parcela, la categoría del terreno, su superficie y sus límites se determinan conforme a los registros catastrales. Debe evaluarse por separado si existen circunstancias especiales, como que las partes acordaran realizar la compraventa tomando como referencia los límites físicos existentes o que hubiera un error técnico al elaborar el plano catastral.
Q. Si el registro de terrenos no indica la dirección del propietario o su nombre es distinto, ¿puedo inscribir directamente el dominio inicial?
Si no es posible identificar al propietario que figura en el registro de terrenos, resulta difícil inscribir el dominio inicial basándose únicamente en ese documento. Debe estudiarse la posibilidad de corregir la identificación del propietario mediante una investigación o decisión de la autoridad que gestiona los registros catastrales o, según el caso, de obtener una sentencia firme que acredite la propiedad.
Q. Si llevo mucho tiempo usando como habitación un refugio subterráneo de un edificio de viviendas, ¿puede llegar a ser de mi propiedad?
Si un espacio se creó como zona común cuando se constituyó la propiedad horizontal, no puede convertirse en objeto de propiedad exclusiva aunque después se acondicione como habitación o se utilice como vivienda. Para determinar si un sótano es una zona común o una unidad de propiedad exclusiva, se valoran conjuntamente la estructura y el uso objetivo del edificio, así como las circunstancias existentes al momento de la venta de las unidades.
Q. Si creo que la indemnización de la asociación de pescadores se repartió injustamente, ¿puedo reclamar directamente mi parte?
La indemnización por la extinción de un derecho de pesca forma parte del patrimonio colectivo de la asociación de pescadores de la localidad, por lo que primero debe examinarse su distribución conforme a los estatutos o a un acuerdo de la asamblea general. En lugar de reclamar directamente su parte, el miembro debe considerar impugnar la inexistencia o nulidad del acuerdo si el procedimiento para adoptarlo fue irregular o su contenido resulta manifiestamente injusto.
Q. Encontré una cartera en un autobús. Si no aparece su propietario, ¿puedo quedármela?
La cartera debe devolverse sin demora a su propietario o entregarse, por ejemplo, en una comisaría. Si se entrega y se publica un aviso conforme al procedimiento legal y el propietario no reclama sus derechos dentro del plazo establecido, quien la encontró puede adquirir su propiedad; aun así, después de adquirirla debe recogerla dentro del plazo previsto.
Q. Si compré un inmueble hace mucho tiempo pero no lo inscribí, ¿todavía puedo reclamar la propiedad?
Cuando, como en el caso, se trata de una compraventa anterior a la entrada en vigor del Código Civil, puede perderse la propiedad por no inscribirla dentro del plazo establecido a partir de esa fecha. Sin embargo, deben analizarse por separado cuestiones como si subsiste el derecho a exigir la inscripción de la transmisión de la propiedad en virtud del contrato de compraventa, si el comprador recibió el inmueble y continuó poseyéndolo, y si el comprador posterior participó activamente en una doble venta.
Leyes aplicables
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
- Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de sus titulares reales, artículo 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
- Código Civil, artículo 2 (민법 제2조)
- Código Civil, artículo 162 (민법 제162조)
- Código Civil, artículo 188 (민법 제188조)
- Código Civil, artículo 189 (민법 제189조)
- Código Civil, artículo 215 (민법 제215조)
- Código Civil, artículo 249 (민법 제249조)
- Código Civil, artículo 252 (민법 제252조)
- Código Civil, artículo 253 (민법 제253조)
- Código Civil, artículo 275 (민법 제275조)
Tenga en cuenta
- En los casos de titularidad fiduciaria deben distinguirse los acuerdos de titularidad fiduciaria con inscripción entre dos partes, los acuerdos con inscripción entre tres partes y los acuerdos de titularidad nominal en el contrato. La identidad de las partes del contrato de compraventa y el conocimiento del vendedor pueden influir en el resultado.
- En el caso examinado, el derecho a exigir la inscripción de la transmisión de la propiedad basado en una reclamación de restitución por enriquecimiento injusto estaba sujeto a un plazo de prescripción de 10 años. El mero hecho de poseer o utilizar el inmueble no permite concluir que dicho plazo no haya empezado a correr.
- Si los límites que constan en los registros catastrales difieren de los límites físicos o es difícil identificar al propietario que figura en el registro de terrenos, no debe darse por sentado que la titularidad o los límites puedan determinarse únicamente a partir del uso actual del terreno o de una declaración redactada por particulares.
- La indemnización por la devolución de un objeto perdido no puede reclamarse una vez transcurrido un mes desde su devolución. Además, si quien encontró el objeto adquiere su propiedad, existe un plazo distinto dentro del cual debe recogerlo.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복
- 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의 처분한 경우 명의신탁자의 보호
- 매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
- 양도담보로 제공된 동산의 선의취득 가능 여부
- 명의신탁자가 제3자에게 진정등기명의회복청구 가능한지
- 토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차
- 상속인 중 1인이 피상속인 소유 부동산 전부를 그 명의로 등기한 후, 다른 상속인의 지분에 대해서는 대외로만 보유하겠다는 약정...
- 구민법 당시 부동산을 매수하고 이전등기하지 않은 자의 지위
- 유예기간 경과 후 등기명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기신청이 가능한지
- 부동산소유자 행방불명 시 국유재산법상 공고만으로 국유화 가능한지
- 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 한 경우, 그 타인이 매매당사자인지 여부
- 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지
- 부동산 명의신탁이 무효인 경우 제3자에 대한 대외적 효력
- 이른바 제3자간 명의신탁의 경우, 매도인이 대금을 모두 수령한 상태에서 수탁자가 자신의 명의로 등기한 부동산을 제3자에게 처분...
- 토지경계가 공부상과 일치하지 않을 경우 그 소유권의 범위
- 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 하였으나, 매도인이 명의신탁관계를 알고 있었을...
- 명의수탁자로부터 신탁된 토지를 취득한 제3자의 부당이득반환청구
- 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구 상대방
- 어촌계원이 바로 어업권상실 손실보상금지분 재분배청구 가능한지
- 공동주택의 공용부분을 주거로 사용할 때 전유부분으로 변경가능한지
- 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여 온 경우에 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가...
- 지갑을 습득한 자의 유실물 소유자에 대한 보상청구권
- 학교법인이 명의수탁자인 경우 허가권을 가지는 관할청의 지위
- 아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
- 사실혼 배우자에게도 부동산 명의신탁이 허용되는지
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).