Guía sobre administración inmobiliaria e indemnizaciones por proyectos de interés público
Basado en 121 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Si un terreno o edificio se incorpora a un proyecto de interés público, o si se dicta una resolución administrativa relacionada con el desarrollo o la construcción, deben comprobarse por separado quién tiene derecho a la compensación, qué conceptos pueden compensarse, qué actos pueden impugnarse y qué procedimientos se aplican. El derecho a compensación y su cuantía pueden variar según si se cultivaba, residía o desarrollaba una actividad comercial efectivamente, las relaciones jurídicas, el momento en que avanzó el proyecto y las circunstancias del uso del terreno.
De un vistazo
Puntos clave
- En principio, la compensación por pérdidas agrícolas se paga a quien cultiva efectivamente el terreno. Si el propietario de la finca agrícola es un agricultor residente en la zona, puede pagarse según lo acordado entre el propietario y quien la cultiva (Ley de Obras Públicas, artículo 77, apartado 2).
- Si se expropia parte de un edificio y, como consecuencia, disminuye el valor del resto o es necesario repararlo, esas pérdidas también pueden ser objeto de compensación. En algunos casos puede solicitarse la adquisición del edificio restante (Ley de Obras Públicas, artículo 75-2; Reglamento de aplicación, artículo 35).
- Si no está de acuerdo con la indemnización por expropiación de tierras, puede presentar una reclamación ante la Comisión Central de Expropiación de Tierras tras recibir la resolución o interponer un recurso contencioso-administrativo. En los litigios para aumentar o reducir la indemnización, la parte demandada puede ser la entidad ejecutora del proyecto o el propietario del terreno o la persona interesada (Ley de Obras Públicas, artículos 83 a 85).
- Al valorar la indemnización por terrenos sujetos a expropiación, no siempre es obligatorio tener en cuenta las transacciones de terrenos cercanos o los precedentes de indemnización. Sin embargo, pueden considerarse si constituyen datos que reflejan precios normales e influyen en la valoración (sentencias del Tribunal Supremo citadas en el caso).
- Para los gastos de traslado de residencia y mudanza deben examinarse el tipo de proyecto y los requisitos aplicables a cada beneficiario. En ciertos casos, quienes tienen derecho a una liquidación en efectivo en un proyecto de reurbanización de viviendas también pueden recibirlos; respecto de los propietarios, puede ser determinante si fueron propietarios y residieron en el edificio desde la publicación para consulta pública del plan de ordenación hasta el momento de la compensación (casos 21 y 24).
- También puede denegarse una licencia de construcción o una licencia modificada que implique una autorización de desarrollo si no cumple los criterios para autorizar el desarrollo. Sin embargo, puede ser ilegal denegarla basándose únicamente en dificultades generales para elaborar un plan integral (caso 23).
- Las decisiones de planificación administrativa y la designación de zonas sujetas a autorización para las transacciones de tierras pueden ser objeto de un recurso contencioso-administrativo según afecten directamente a los derechos y obligaciones. Aunque la planificación urbana deje margen de discrecionalidad, deben respetarse la ponderación de intereses y el principio de proporcionalidad (casos 7 y 14).
- Los daños causados por el uso no autorizado de un terreno antes de que surtiera efecto la expropiación pueden distinguirse de la compensación por pérdidas en el procedimiento de resolución de expropiación y pueden tratarse como una cuestión de daños y perjuicios por la vía civil o de restitución por enriquecimiento injusto (caso 20).
Preguntas frecuentes
Q. Alquilé una finca agrícola y la cultivé personalmente. ¿Quién recibe la compensación por la actividad agrícola?
En principio, las pérdidas agrícolas se compensan a quien cultiva efectivamente la tierra. No obstante, si el propietario de la finca agrícola es un agricultor residente en la zona, el propietario y quien la cultiva pueden acordar quién recibirá la compensación. Debe distinguirse entre la compensación por el terreno en sí y la compensación por las pérdidas agrícolas y de cultivos.
Q. ¿Puedo recibir una compensación si disminuye el valor del edificio que queda después de que se expropia parte de él?
Si se adquiere o utiliza parte de un conjunto de edificios pertenecientes al mismo propietario y, como consecuencia, disminuye el valor de los edificios restantes o estos sufren pérdidas, dichas pérdidas pueden ser compensadas. También puede plantearse el costo de reparar la parte restante y, si la suma de las pérdidas y el costo de reparación supera el valor de los edificios restantes, puede ser posible adquirirlos.
Q. ¿Qué procedimiento puedo seguir para impugnar una indemnización por expropiación de tierras que considero demasiado baja?
Si no está de acuerdo con la resolución, puede presentar una reclamación ante la Comisión Central de Expropiación de Tierras en un plazo de 30 días desde la fecha en que reciba una copia auténtica de la resolución. También puede interponer una demanda contencioso-administrativa sin presentar antes una reclamación. El plazo para demandar después de recibir la resolución depende de las disposiciones de la Ley de Obras Públicas citadas en el caso, por lo que debe comprobarse el plazo aplicable.
Q. ¿Puede recibir una compensación un edificio sin licencia si se incluye en un proyecto de interés público?
El caso explica que no puede concluirse que un edificio quede automáticamente excluido del derecho a compensación por el mero hecho de no haber obtenido una licencia de construcción. Sin embargo, la evaluación puede variar según las circunstancias concretas, como la legalidad del edificio, cuándo y cómo se construyó y cómo se utiliza.
Q. ¿También pueden recibir gastos de traslado de residencia y mudanza quienes tienen derecho a una liquidación en efectivo en un proyecto de reurbanización?
El caso explica que quienes tienen derecho a una liquidación en efectivo por ser propietarios de edificios residenciales afectados por un proyecto de reurbanización de viviendas pueden recibir gastos de traslado de residencia y mudanza si transfirieron la propiedad mediante un acuerdo de liquidación en efectivo o si, al no alcanzarse un acuerdo, el edificio fue expropiado. Por separado, para que el propietario tenga derecho a los gastos de traslado de residencia, puede ser determinante que haya sido propietario y haya residido en el edificio de forma continuada desde la publicación para consulta pública del plan de ordenación hasta el momento de la compensación por el edificio.
Q. ¿Pueden denegar una licencia para ampliar un edificio por una declaración de compromiso que presenté al solicitar la licencia de construcción?
Si se imponen condiciones a una licencia de construcción o a una autorización de uso —actos reglados— sin fundamento legal, dichas condiciones pueden carecer de validez. Por lo tanto, es posible que sea ilegal denegar una solicitud basándose únicamente en una declaración de compromiso redactada de manera injusta. No obstante, la conclusión puede ser distinta si existe una necesidad de interés público especialmente importante, reconocida de forma independiente.
Q. ¿También pueden impugnarse mediante un recurso contencioso-administrativo la designación de una zona sujeta a autorización para las transacciones de tierras o una decisión de planificación urbana?
El caso explica que la designación de una zona sujeta a autorización para las transacciones de tierras puede ser objeto de un recurso contencioso-administrativo, puesto que impone directamente restricciones legales a las transacciones y al uso de terrenos. Una decisión de planificación urbana también puede restringir de forma concreta el ejercicio de derechos, pero, dado que los planes dejan margen de discrecionalidad, deben examinarse los motivos de ilegalidad, como la falta de ponderación de intereses o la falta de objetividad o justificación.
Q. Si la entidad ejecutora del proyecto realizó obras en el terreno antes de la resolución de expropiación, ¿puedo obtener una compensación en dicha resolución?
El caso explica que los daños causados por utilizar un terreno sin autorización antes de que surtiera efecto la expropiación no pueden reclamarse como compensación por pérdidas en el procedimiento de resolución de expropiación. En ese supuesto, debe analizarse por separado si cabe reclamar daños y perjuicios por la vía civil o la restitución por enriquecimiento injusto.
Q. ¿La indemnización por expropiación de un terreno que se utilizaba como camino siempre es más baja?
No. Solo puede aplicarse un criterio de valoración inferior si el terreno constituye de hecho un camino privado y, a la luz de diversas circunstancias —como las condiciones en que se abrió y cómo se utiliza—, existen razones objetivas para valorarlo por debajo de los terrenos cercanos. No se reduce automáticamente la valoración por el mero hecho de que el terreno se haya utilizado para el tránsito.
Leyes aplicables
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículo 2, apartado 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículo 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículo 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículo 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículo 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 50 y 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 61, 64 y 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 73, 75 y 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 76, 77 y 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
- Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 81 a 85 y 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
- Reglamento de aplicación de la Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 26, 33 y 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
- Reglamento de aplicación de la Ley sobre la adquisición y compensación de terrenos, etc., para proyectos de obras públicas, artículos 37 a 41, 44 a 48, 54 y 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
- Ley de recuperación de las plusvalías derivadas del desarrollo, artículo 5, apartado 3, y Reglamento de aplicación de la misma Ley, artículo 4, apartado 1 (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
- Ley de ordenación y utilización del territorio nacional, artículos 56 a 58, 64, 117 y 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
- Ley de la jurisdicción contencioso-administrativa, artículos 2, 3 y 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)
Tenga en cuenta
- La impugnación de una resolución y las reclamaciones contra el valor oficial individual del terreno están sujetas a plazos. Por ello, primero debe comprobarse la fecha en que se recibió la resolución o se notificó o publicó la decisión.
- La compensación por pérdidas y la indemnización por daños derivados de actos ilícitos pueden tener fundamentos y procedimientos distintos. Por tanto, debe distinguirse si los daños causados por el uso o las obras realizados antes de la expropiación pueden reclamarse en el procedimiento de resolución de expropiación.
- El derecho a compensación puede variar según si se cultivaba, residía o desarrollaba una actividad comercial efectivamente, la fecha de la licencia o notificación, la fecha de publicación del proyecto y las circunstancias en que se utilizaba el terreno.
- Los casos citan sentencias dictadas bajo leyes derogadas y disposiciones legales correspondientes a distintos períodos. En un caso concreto, deben comprobarse las normas vigentes en el momento aplicable y el procedimiento actual.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 농지 수용 시 영농보상금은 소유자와 임차인 중 누가 받는지
- 건물의 일부만 수용 시 잔여건물에 대한 감가보상 인정되는지
- 개발부담금부과처분과 관련하여 동일한 사업의 분할개발인지 여부
- 행정청의 개별공시지가결정에 대한 불복절차
- 무허가건물도 손실보상의 대상인지
- 공법상 의무의 이행을 민사소송의 방법으로 구할 수 있는지
- 부당한 도시계획결정에 대한 행정소송 가능한지
- 지목이 유지(溜池)인 밭의 지목변경신청반려처분 취소방법
- 신축건물사용승인을 받을 당시 작성하였던 공증각서의 내용에 반하여 후에 제출한
- 측량을 위한 출입사실을 통지하지 않고 한 도로구역결정의 효력
- 아파트 명칭변경의 요건과 절차
- ‘가설건축물’ 수용 시 임차인의 영업손실을 보상하여야 하는지
- 영업손실보상에 있어서 영업의 폐지 또는 휴업 여부의 구별기준
- 토지거래허가구역의 지정이 항고소송의 대상인 ‘처분’이 되는지
- 어업권자의 손실보상청구권 행사 방법
- 무허가건물 양수인에 대한 변상금부과 가능한지
- 지방토지수용위원회의 보상금 증액 재결에 대한 불복절차
- 위법한 토지수용 재결에 대하여 불복 시 취소소송의 대상
- 수용토지의 정당한 보상액 산정 시 보상선례를 참작할 수 있는지
- 수용효력발생 전 사업시행자가 수용대상토지를 사용한 경우
- 공익사업의 시행에 의거 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상...
- 도로로 사용되던 토지의 수용 시 다른 토지보다 보상액이 적은지
- 개발행위허가의 변경이 의제되는 건축허가사항의 변경허가
- 현금청산대상자에 대한 주거이전비 및 이사비의 지급여부
- 토지손실보상금에 대한 압류 및 전부명령 시 공탁사유인지
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).