Guía de intermediación inmobiliaria: obligaciones y honorarios del agente
Basado en 50 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
El agente inmobiliario con licencia que ejerce la actividad debe comprobar y explicar con exactitud los aspectos importantes, como la situación jurídica del inmueble objeto de intermediación y las restricciones a la operación o al uso. Si incumple esta obligación y causa daños, puede tener que indemnizarlos. Los honorarios de intermediación deben evaluarse teniendo en cuenta la celebración del contrato, la contribución de la labor de intermediación y los límites legales.
De un vistazo
Puntos clave
- El agente inmobiliario con licencia que ejerce la actividad debe desempeñar las tareas de intermediación encomendadas con la diligencia de un buen administrador y actuar de buena fe y con lealtad (Civil Act, artículo 681 (민법 제681조); Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 29, apartado 1 (공인중개사법 제29조 제1항)).
- Debe comprobar y explicar con exactitud el estado, la ubicación y la situación jurídica del inmueble objeto de intermediación, así como las restricciones legales a su operación o uso, y presentar los documentos que sirvan de fundamento (Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 25 (공인중개사법 제25조); casos 1, 5 y 17).
- Las relaciones jurídicas que no consten en el registro también pueden ser objeto de comprobación y explicación si son importantes para decidir sobre la operación. Un ejemplo es el caso en que se comprueban las fianzas y los plazos de arrendamiento de los arrendatarios anteriores de una vivienda de varias unidades (casos 6 y 19).
- Cuando un representante celebra el contrato, debe comprobarse que tenga facultades para ello. Si se producen daños por actuaciones profesionales de un auxiliar de intermediación, tanto el auxiliar como el agente inmobiliario con licencia que lo emplea pueden ser responsables (casos 18 y 23).
- Para reclamar honorarios de intermediación, son importantes, en principio, el contrato de intermediación, la celebración del contrato objeto de la intermediación y la relación causal entre la labor de intermediación y la celebración del contrato. Sin embargo, la jurisprudencia establece que, en circunstancias excepcionales en las que el agente desempeñó un papel decisivo pero no pudo participar en la finalización por causas ajenas a su responsabilidad, puede reclamar honorarios proporcionales a la labor de intermediación ya realizada (casos 4 y 22).
- El hecho de que las partes resuelvan el contrato después de celebrarlo no elimina automáticamente los honorarios de intermediación. Sin embargo, si la operación queda sin efecto, se anula o se resuelve por dolo o negligencia del agente inmobiliario con licencia que ejerce la actividad, es posible que no tenga derecho a cobrarlos (Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 32 (공인중개사법 제32조); caso 24).
- Los honorarios de intermediación deben fijarse dentro de los límites legales, teniendo en cuenta cómo se calcula el importe de la operación y el tipo de inmueble. Los honorarios acordados por una persona no autorizada que ejerce la intermediación sin estar registrada pueden tener eficacia limitada (casos 3, 10, 11 y 16).
- El hecho de que la intermediación no haya generado honorarios no elimina automáticamente la obligación de comprobar y explicar. Sin embargo, si la actuación de la persona que celebró el contrato directamente como parte de la operación no constituye objetivamente una actividad de intermediación, puede resultar difícil reclamar el pago al fondo de compensación (casos 9 y 14).
Preguntas frecuentes
Q. ¿Puedo reclamar una indemnización si el agente inmobiliario me informó mal sobre la superficie o la orientación?
La superficie y la orientación son aspectos básicos del inmueble objeto de intermediación, por lo que deben comprobarse y explicarse con exactitud. Si se producen daños por una explicación incorrecta o por datos inexactos en el documento de comprobación y explicación, puede exigirse responsabilidad por daños y perjuicios. Sin embargo, si también se reconoce que las partes de la operación contribuyeron a que se produjeran o agravaran los daños, la indemnización puede reducirse.
Q. Al alquilar una vivienda de varias unidades, ¿puedo pedir al agente inmobiliario que compruebe la información de los arrendatarios anteriores?
En el caso, se consideró que el agente inmobiliario tenía la obligación de pedir al arrendador y comprobar los documentos relativos a la fianza del arrendatario anterior y a las fechas de inicio y fin del arrendamiento, así como de explicar y mostrar esa información al arrendatario. También se señala que, si no obtiene esos documentos, debe dejar constancia de ese hecho en el documento de comprobación y explicación.
Q. ¿Puedo reclamar una indemnización al agente inmobiliario aunque no le haya pagado honorarios de intermediación?
El hecho de no haber recibido honorarios de intermediación no elimina automáticamente la obligación de comprobar y explicar ni la responsabilidad por daños y perjuicios derivada de su incumplimiento. El caso señala que dicha obligación también puede aplicarse cuando la intermediación es gratuita.
Q. Si celebré un contrato con alguien que decía ser representante del arrendador, pero en realidad no tenía poder para representarlo, ¿también es responsable el agente inmobiliario?
El agente inmobiliario debe comprobar si quien actúa como representante es realmente representante y si tiene facultades para celebrar el contrato. Si el arrendatario sufre daños porque el agente no cumplió debidamente esta obligación, puede exigírsele responsabilidad por daños y perjuicios.
Q. Si el contrato de compraventa se resuelve posteriormente, ¿puedo recuperar también los honorarios de intermediación?
Si el contrato se celebró válidamente y después se resolvió por acuerdo entre las partes, puede existir la obligación de pagar los honorarios. Sin embargo, si la operación queda sin efecto, se anula o se resuelve por dolo o negligencia del agente inmobiliario con licencia que ejerce la actividad, es posible que no tenga derecho a cobrarlos.
Q. Si acordé pagar honorarios de intermediación por encima del límite legal, ¿debo pagar el importe completo?
El caso señala que un acuerdo que supere el límite legal puede perder su eficacia en la parte que exceda dicho límite. El límite concreto y el cálculo del importe de la operación deben comprobarse según el tipo de inmueble objeto de intermediación y la normativa aplicable.
Q. La operación se interrumpió justo antes de redactar el contrato y después las partes contrataron entre ellas. ¿Debo pagar los honorarios de intermediación?
En principio, para reclamar los honorarios es necesario que se haya celebrado el contrato. Sin embargo, la jurisprudencia establece que, si el agente inmobiliario desempeñó un papel decisivo en la celebración del contrato y, por circunstancias ajenas a su responsabilidad, no pudo intervenir en la redacción del contrato definitivo, puede reclamar honorarios proporcionales a la labor de intermediación que ya realizó.
Q. El agente inmobiliario celebró el contrato directamente como arrendador. ¿Puedo reclamar una indemnización al fondo de garantía de la asociación de agentes inmobiliarios?
En un caso se consideró que el hecho de que el titular de una oficina de intermediación contratara como parte de la operación no constituía por sí mismo una actividad de intermediación, aunque en el contrato figurara el nombre de la oficina o se hubiera redactado un documento de comprobación y explicación. Lo importante es determinar si, objetivamente, esa actuación consistió en poner en contacto a las partes o mediar en la operación.
Q. ¿Se puede sancionar por ejercer la intermediación sin autorización aunque el agente no haya recibido honorarios?
La sentencia citada en el caso señala que no puede imponerse la sanción prevista para el ejercicio no autorizado de la intermediación cuando la persona se limitó a prometer o solicitar los honorarios, sin llegar a recibirlos efectivamente. Esta conclusión se refiere a la sanción penal del caso y no significa que no pueda existir otro tipo de responsabilidad legal.
Leyes aplicables
- Civil Act, artículo 681 (민법 제681조)
- Civil Act, artículo 686, apartado 3 (민법 제686조 제3항)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 2, apartado 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 9 (공인중개사법 제9조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 15, apartado 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 25 (공인중개사법 제25조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 26 (공인중개사법 제26조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 29, apartado 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 30 (공인중개사법 제30조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 32 (공인중개사법 제32조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 33 (공인중개사법 제33조)
- Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 48 (공인중개사법 제48조)
- Decreto de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
- Decreto de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
- Reglamento de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios con Licencia, artículo 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)
Tenga en cuenta
- Los casos incluyen normativa anterior y tipos aplicados en distintas regiones y operaciones de la época. Por ello, deben comprobarse por separado los límites de los honorarios de intermediación y la normativa actualmente aplicables.
- Antes de celebrar el contrato, conviene comprobar directamente si el número de unidad, la superficie y la orientación que figuran en el contrato coinciden con los datos registrales, y si se han verificado la situación jurídica y las facultades de representación.
- La existencia y el importe de la indemnización pueden variar en función no solo del incumplimiento de las obligaciones del agente inmobiliario, sino también de la relación causal con los daños y de la culpa del cliente, entre otros factores.
- El plazo de prescripción para reclamar el pago del seguro de garantía o del fondo de compensación puede variar según la fecha del contrato y la normativa aplicable. Por ello, no debe aplicarse automáticamente a un caso actual el plazo mencionado en el caso; es necesario comprobarlo.
Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
- 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
- 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
- 부동산 중개보수의 산정방법
- 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
- 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
- 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
- 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
- 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
- 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
- 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
- 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
- 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
- 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
- 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
- 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
- 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
- 중개업자의 설명의무의 범위
- 부동산 중개업자의 금지행위
- 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
- 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
- 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
- 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
- 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임
Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).