Prescripción adquisitiva de inmuebles: guía esencial sobre la posesión durante 20 años y la inscripción

Basado en 108 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Quien posea un inmueble durante 20 años de manera pacífica y pública, en concepto de propietario, puede alegar la prescripción adquisitiva por posesión. Sin embargo, el mero transcurso del período de posesión no confiere la propiedad de inmediato y, como regla general, es necesaria la inscripción. La conclusión puede variar según la naturaleza de la posesión, la sucesión en la posesión y el momento en que cambió el propietario, si se trata de un bien del Estado y si un tercero inscribió la propiedad tras cumplirse el plazo de prescripción.

Personas involucradas → Poseedor → Propietario registral → Tercero adquirente → Posees un inmueble y quieres saber si puedes adquirirlo por prescripción → ¿Es un bien susceptible de prescripción? → Sí → ¿Lo poseíste 20 años de forma pacífica y pública, como propietario? → No — bien estatal o local destinado a fines administrativos, según la Ley de Bienes del Estado art. 7.2 y la Ley de Gestión de Bienes y Artículos de Propiedad Pública art. 6.2 → No procede la prescripción en este escenario → Sí — Código Civil art. 245.1 → ¿Un tercero inscribió la transmisión después de cumplirse el plazo y antes de tu inscripción? → No → Como regla general, no puedes alegar la prescripción cumplida frente a ese tercero. Puede plantearse otra prescripción tras otros 20 años desde el cambio de propietario → Puedes alegar la prescripción y reclamar la inscripción frente a quien era propietario al cumplirs…

Puntos clave

La prescripción adquisitiva de un inmueble por posesión es una institución que permite adquirir la propiedad si se posee durante 20 años, de manera pacífica y pública, en concepto de propietario, y se inscribe (Código Civil, artículo 245, apartado 1 (민법 제245조 제1항)).
Se presume, como regla general, que quien posee lo hace en concepto de propietario. Sin embargo, la presunción puede quedar desvirtuada si se demuestra que sabía que la posesión era sin autorización o si, atendiendo al título de posesión y a las circunstancias que la rodean, hay motivos para considerar que no tenía la intención de excluir el derecho de propiedad de otra persona (Código Civil, artículo 197, apartado 1 (민법 제197조 제1항)).
Quien sucede en la posesión puede alegar únicamente su propia posesión o también la de su antecesor. Si suma la posesión del antecesor, también sucede en los defectos que afectaban a esa posesión (Código Civil, artículo 199 (민법 제199조)).
El mero hecho de que cambie el propietario durante el período de posesión no interrumpe la prescripción en curso. Sin embargo, si después de cumplirse el plazo y antes de la inscripción un tercero inscribe la transmisión de la propiedad, como regla general no puede alegarse frente a ese tercero que se ha cumplido el plazo de prescripción.
Aunque se cumpla el plazo de la prescripción adquisitiva por posesión, la propiedad no se transmite de inmediato antes de la inscripción. Como regla general, se reclama la inscripción de la transmisión frente a quien era propietario cuando se cumplió el plazo.
Aunque no se pueda oponer la prescripción porque, tras cumplirse el plazo, la propiedad se transmitió a un tercero, puede alegarse una segunda prescripción adquisitiva si se mantiene la posesión durante otros 20 años, tomando como nuevo punto de inicio del cómputo la fecha del cambio de propietario.
Los bienes del Estado destinados a fines administrativos no pueden adquirirse por prescripción, mientras que los bienes patrimoniales sí pueden ser objeto de ella si se cumplen los requisitos. Tampoco pueden adquirirse por prescripción los bienes de dominio público destinados a fines administrativos de las administraciones locales (Ley de Bienes del Estado, artículo 7, apartado 2 (국유재산법 제7조 제2항); Ley de Gestión de Bienes y Artículos de Propiedad Pública, artículo 6, apartado 2 (공유재산 및 물품관리법 제6조 제2항)).
La prescripción adquisitiva puede reconocerse respecto de una parte de un terreno, pero las partes comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal no pueden adquirirse en propiedad por prescripción. La adquisición por prescripción de una servidumbre de paso se plantea únicamente cuando se mantiene una situación objetiva de instalación y utilización del paso (Código Civil, artículo 294 (민법 제294조)).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Me convierto directamente en propietario sin inscripción si poseo el inmueble durante más de 20 años?

No. Aunque se cumplan el plazo y los requisitos de la prescripción adquisitiva por posesión, la posesión por sí sola no confiere la propiedad; como regla general, es necesario inscribirla. El procedimiento básico consiste en reclamar la inscripción de la transmisión frente a quien era propietario cuando se cumplió el plazo de prescripción.

Caso 2, Caso 8, Caso 9

Q. ¿Puedo sumar el período de posesión de un poseedor anterior para completar 20 años?

Sí, es posible. Quien sucede en la posesión puede alegar únicamente su propia posesión o sumar a esta la de su antecesor. Sin embargo, si suma la posesión del antecesor, también sucede en los defectos que afectaban a esa posesión. Si la posesión se ha sucedido en varias ocasiones, también puede ser objeto de controversia hasta qué etapa puede sumarse.

Caso 1, Caso 3, Caso 11

Q. Si cambia el propietario del terreno mientras lo poseo, ¿vuelve a empezar desde el principio el plazo de prescripción adquisitiva?

El mero hecho de que el titular registral haya cambiado antes de que se cumpla el plazo de prescripción no interrumpe la posesión existente ni la prescripción. Sin embargo, si después de cumplirse el plazo y antes de la inscripción un tercero inscribe la transmisión de la propiedad, como regla general será difícil hacer valer frente a ese tercero la prescripción ya cumplida.

Caso 7, Caso 20, Caso 21

Q. ¿Puedo volver a alegar la prescripción adquisitiva aunque, tras cumplirse el plazo, se haya inscrito la propiedad a nombre de un tercero?

Aunque, tras cumplirse el plazo de prescripción, la propiedad se inscriba a nombre de un tercero y ya no sea posible oponerle la primera prescripción, puede alegarse una segunda prescripción adquisitiva si se mantiene la posesión y transcurren otros 20 años desde la fecha en que la propiedad se transmitió al tercero. Lo esencial es tomar el cambio de propietario como nuevo punto de inicio del cómputo.

Caso 19, Caso 21

Q. ¿También pueden adquirirse por prescripción los terrenos propiedad del Estado o de una administración local?

En el caso de los bienes del Estado, hay que distinguir entre bienes de dominio público destinados a fines administrativos y bienes patrimoniales. Los primeros no pueden adquirirse por prescripción, mientras que los segundos pueden ser objeto de ella si se cumplen los requisitos. El hecho de que un bien de dominio público no se utilice efectivamente no lo convierte, por sí solo, en un bien patrimonial.

Caso 8, Caso 9

Q. ¿Es posible adquirir por prescripción un terreno que compré y poseí sin saber que pertenecía a otra persona?

El mero hecho de haber empezado a poseer el inmueble tras comprarlo no destruye automáticamente la presunción de que se posee en concepto de propietario. Sin embargo, la conclusión puede ser distinta si, al comenzar la posesión, se sabía que no se tenía facultad para disponer del bien o si, dadas otras circunstancias objetivas, no cabe considerar que la posesión pretendiera excluir el derecho del propietario.

Caso 5, Caso 10, Caso 15, Caso 16

Q. ¿Puedo alegar la prescripción adquisitiva respecto de una parte de un terreno o de una parte de un terreno en copropiedad?

La prescripción adquisitiva por posesión puede plantearse incluso respecto de una parte de un terreno. Si se posee una parte concreta de un terreno sujeto a una relación de copropiedad con partes materialmente delimitadas, los demás copropietarios también pueden estar obligados a inscribir la transmisión de las cuotas correspondientes a esa parte; por ello, en algunos casos hay que presentar la reclamación contra todos los copropietarios afectados.

Caso 3, Caso 14

Q. ¿Puedo adquirir por prescripción una parte común de un edificio en régimen de propiedad horizontal si la he utilizado durante mucho tiempo?

Las partes comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal no pueden adquirirse en propiedad por prescripción. No es posible ser propietario de una parte común como si fuera un elemento privativo, ni disponer de ella separadamente de un elemento privativo, por el mero hecho de haberla utilizado durante cierto tiempo.

Caso 25

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 186 (민법 제186조)
Código Civil, artículo 187 (민법 제187조)
Código Civil, artículo 197, apartado 1 (민법 제197조 제1항)
Código Civil, artículo 199 (민법 제199조)
Código Civil, artículo 245, apartados 1 y 2 (민법 제245조 제1항·제2항)
Código Civil, artículo 247, apartado 1 (민법 제247조 제1항)
Código Civil, artículo 252, apartado 2 (민법 제252조 제2항)
Código Civil, artículo 291 (민법 제291조)
Código Civil, artículo 294 (민법 제294조)
Código Civil, artículos 1053 a 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
Ley de Registro Inmobiliario, artículo 65 (부동산등기법 제65조)
Ley de Bienes del Estado, artículo 6 (국유재산법 제6조)
Ley de Bienes del Estado, artículo 7, apartado 2 (국유재산법 제7조 제2항)
Ley de Bienes del Estado, artículo 12, apartados 1 y 2 (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
Ley de Gestión de Bienes y Artículos de Propiedad Pública, artículo 6, apartado 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)

Tenga en cuenta

No debe suponerse que la posesión durante 20 años confiere automáticamente la propiedad. Hay que comprobar la naturaleza y la duración de la posesión y valorar la reclamación de inscripción que sea necesaria.
Los efectos jurídicos son distintos si el propietario cambia antes de cumplirse el plazo de prescripción o si, una vez cumplido este y antes de la inscripción, la propiedad se transmite a un tercero.
Al sumar el período del poseedor anterior, también pueden sucederse los defectos que afectaban a su posesión. La determinación del punto inicial del cómputo puede variar según cuándo cambió el poseedor o el titular registral.
El resultado respecto de terrenos propiedad del Estado o de una administración local puede variar según el tipo de bien y las circunstancias en que se inició la posesión. Por ello, hay que determinar si se trata de un bien de dominio público destinado a fines administrativos o de un bien patrimonial, y examinar también si la posesión se ejerció en concepto de propietario.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).