Guía sobre los efectos del embargo preventivo inmobiliario y el reparto

Basado en 16 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

El embargo preventivo inmobiliario limita la facultad de disposición del deudor, y las disposiciones posteriores al embargo tienen efectos limitados en la relación con el acreedor que lo obtuvo. Sin embargo, el resultado del reparto o de la ejecución puede variar según el importe reclamado, el momento de la ejecución y el estado del bien.

Partes → Deudor → Acreedor con embargo preventivo → Tercero adquirente → Embargo preventivo inmobiliario y posterior venta, reparto o expropiación → ¿Se transfirió el inmueble después del embargo? → Sí → El embargo protege al acreedor dentro de su alcance aplicable → No → ¿Se expropió el terreno? → Sí · art. 45.1 → Hay que activar la protección por separado según el caso → ¿La inscripción fue anterior al inicio de la ejecución hipotecaria? → Sí · arts. 88.1, 148, 160.1.2 y 161.1 → No · arts. 88.1, 148, 160.1.2 y 161.1 → Transferencia posterior: límite de la reclamación al dictarse el embargo; no incluye intereses ni costas que excedan ese importe → Comprueba el importe reclamado al dictarse el embargo preventivo → Inscripción anterior: participa sin solicitarlo; el importe puede consignarse → Comprueba cuándo se inscribió el embargo frente al inicio hipotecario → Expropiación: pedir emb…

Puntos clave

Aunque se haya ejecutado un embargo preventivo inmobiliario, el deudor puede usar, administrar y obtener los frutos del bien; la limitación afecta a la facultad de disposición (Ley de Ejecución Civil, artículos 291 y 83, apartado 2 (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)).
Aunque el inmueble se transfiera a un tercero después del embargo preventivo, la transferencia no queda automáticamente invalidada en su totalidad; el efecto que impide disponer del bien opera en la relación con el acreedor que obtuvo el embargo preventivo (casos 2 y 10; sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1987, 86다카2570).
Si la propiedad del inmueble pasa a un tercero después del embargo preventivo, el importe que el acreedor que lo obtuvo puede recibir del producto de la venta se limita, por regla general, al importe reclamado al dictarse la resolución de embargo preventivo. El efecto que impide disponer del bien no alcanza a los intereses ni a las costas judiciales que excedan ese límite (casos 2 y 10; sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1998, 98다43441).
Los acreedores titulares de un embargo preventivo inscrito antes de la inscripción de la primera resolución de inicio de la ejecución hipotecaria se incluyen entre los acreedores que reciben una parte del producto aunque no hayan solicitado participar en el reparto, y el importe que les corresponda puede consignarse. Los acreedores cuyo embargo preventivo se haya inscrito después deben presentar dicha solicitud (Ley de Ejecución Civil, artículos 88, apartado 1; 148; 160, apartado 1, inciso 2; y 161, apartado 1 (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)).
Si se expropia un terreno sujeto a embargo preventivo, se extingue el efecto de este sobre el terreno y no se traslada automáticamente a la indemnización expropiatoria. Debe solicitarse por separado el embargo preventivo del crédito por indemnización (Ley sobre la adquisición de terrenos, etc. y la indemnización por proyectos de obras públicas, artículo 45, apartado 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2009, 2006다61536, 61543).
Un edificio no inscrito puede ser objeto de una medida cautelar si pertenece al deudor, tiene la sustancia y apariencia propias de un edificio y se considera, conforme al sentido común, que su número de parcela, estructura y superficie coinciden con los datos del permiso o la notificación de construcción. El caso citado explica que un edificio ilegal que no haya obtenido debidamente el permiso de construcción ni haya realizado la notificación correspondiente no puede ser objeto de embargo preventivo (Ley de Ejecución Civil, artículo 81, apartado 1, inciso 2, y apartado 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항); Reglamento de Ejecución Civil, artículo 218 (민사집행규칙 제218조)).
El embargo preventivo de una unidad privativa de un edificio dividido en unidades puede extender sus efectos al derecho sobre el terreno, que es un derecho accesorio, salvo que existan circunstancias especiales (Código Civil, artículo 100, apartado 2 (민법 제100조 제2항); Ley sobre la propiedad y la gestión de edificios en régimen de propiedad horizontal, artículo 20, apartados 1 y 2 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2006, 2006다29020).
Cuando se cancela la inscripción del embargo preventivo como consecuencia de una subasta, por regla general y salvo que existan circunstancias especiales, en ese momento termina la causa de interrupción de la prescripción extintiva derivada del embargo. El efecto interruptivo no se mantiene por el mero hecho de que el importe del reparto se haya consignado (Código Civil, artículo 168 (민법 제168조); sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2013, 2013다18622).

Preguntas frecuentes

Q. Si se expropia un terreno sujeto a embargo preventivo, ¿este se extiende automáticamente a la indemnización?

No. Cuando se expropia un terreno, se extingue el efecto del embargo preventivo sobre este, y dicho efecto no se traslada automáticamente al crédito por indemnización expropiatoria. Para proteger la indemnización, debe solicitarse por separado el embargo preventivo de ese crédito.

Caso 1

Q. Si se subasta un inmueble embargado preventivamente después de que pase a otra persona, ¿puedo recibir una parte del producto?

Puede ser posible. El acreedor que obtuvo el embargo preventivo puede iniciar la ejecución forzosa considerando como ejecutado al deudor sujeto a dicho embargo, o recibir una parte del producto en un procedimiento de subasta solicitado por un acreedor del adquirente posterior. Sin embargo, el alcance del efecto que impide disponer del bien y la cantidad que puede percibirse en el reparto están limitados al importe reclamado en la resolución de embargo preventivo.

Caso 2, Caso 10

Q. Si al solicitar el embargo preventivo indiqué solo el principal, ¿también recibiré después los intereses y las costas judiciales?

Si la propiedad del inmueble se transfiere a un tercero después del embargo preventivo, el efecto que impide disponer del bien no alcanza a los intereses ni a las costas judiciales que excedan el importe reclamado al dictarse la resolución de embargo preventivo. Por tanto, no puede recibirse del producto de la venta del inmueble una parte correspondiente a ese excedente invocando el embargo preventivo.

Caso 2

Q. Solicité el embargo preventivo de un inmueble antes de la subasta, pero no alcancé a solicitar participar en el reparto. ¿Quedaré excluido?

Los acreedores titulares de un embargo preventivo inscrito antes de la inscripción de la primera resolución de inicio de la ejecución hipotecaria se incluyen entre los acreedores que reciben una parte del producto, aunque no hayan presentado una solicitud para participar en el reparto. En cambio, los acreedores cuyo embargo preventivo se inscribió después de esa inscripción deben presentar dicha solicitud.

Caso 3

Q. ¿Puede embargarse preventivamente un edificio que no está inscrito o que no está terminado?

Incluso un edificio no inscrito o que aún no haya recibido la autorización de uso puede ser objeto de embargo preventivo si pertenece al deudor, tiene la sustancia y apariencia propias de un edificio y se considera, conforme al sentido común, que su número de parcela, estructura y superficie coinciden con los datos del permiso o la notificación de construcción. Para la solicitud pueden requerirse documentos que acrediten la titularidad y el número de parcela, la estructura y la superficie del edificio, así como el permiso o la notificación de construcción.

Caso 4, Caso 6

Q. ¿Puede embargarse preventivamente un edificio ilegal?

Según el caso citado, un edificio ilegal construido sin haber obtenido debidamente un permiso de construcción ni haber realizado la notificación correspondiente no puede ser objeto de embargo preventivo inmobiliario. Debe distinguirse entre un edificio no inscrito y un edificio ilegal.

Caso 15

Q. Si solo se embargó preventivamente la unidad privativa, ¿el embargo también afecta a un derecho sobre el terreno constituido posteriormente?

Salvo que existan circunstancias especiales, una resolución de embargo preventivo de una unidad privativa puede extender sus efectos al derecho sobre el terreno, que es un derecho accesorio. Sin embargo, la respuesta puede ser distinta si existen circunstancias especiales, como una disposición del reglamento que permita enajenar por separado el derecho de uso del terreno y la unidad privativa.

Caso 8

Q. Aunque se haya embargado preventivamente un inmueble, ¿puede el deudor vivir en él o administrarlo?

Según el caso citado, aunque un inmueble esté sujeto a embargo preventivo, el deudor puede usarlo, administrarlo y obtener sus frutos. La limitación afecta a la facultad de disposición.

Caso 16

Q. Si se cancela la inscripción del embargo preventivo y se consigna el importe del reparto, ¿se mantiene la interrupción de la prescripción extintiva?

Por regla general, cuando se cancela la inscripción del embargo preventivo, termina la causa de interrupción de la prescripción derivada de este, y desde ese momento comienza a correr un nuevo plazo de prescripción extintiva. El mero hecho de que la parte del producto del reparto se haya consignado no mantiene el efecto interruptivo.

Caso 5

Q. ¿Cómo recibe su parte del reparto un arrendatario de una vivienda de pequeño importe que se mudó después de que se embargara preventivamente la vivienda?

Según el caso citado, después de recibir el reparto preferente previsto por la ley, el arrendatario de una vivienda que reúne los requisitos para ser considerado de pequeño importe recibe el saldo de la fianza en el mismo rango que el crédito garantizado por un embargo preventivo anterior. La cantidad concreta que se distribuya puede variar según la vivienda, el arrendamiento y los requisitos de la legislación aplicable.

Caso 12

Leyes aplicables

Ley sobre la adquisición de terrenos, etc. y la indemnización por proyectos de obras públicas, artículo 40, apartado 2, inciso 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
Ley sobre la adquisición de terrenos, etc. y la indemnización por proyectos de obras públicas, artículo 45, apartado 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
Código Civil, artículo 100, apartado 2 (민법 제100조 제2항)
Código Civil, artículo 168 (민법 제168조)
Código Civil, artículo 187 (민법 제187조)
Código Civil, artículo 358 (민법 제358조)
Código Civil, artículo 548, apartado 1 (민법 제548조 제1항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 23, apartado 1 (민사집행법 제23조 제1항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 81, apartado 1, inciso 2, y apartado 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 83, apartado 2 (민사집행법 제83조 제2항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 88, apartado 1 (민사집행법 제88조 제1항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 148 (민사집행법 제148조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 160, apartado 1, inciso 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
Ley de Ejecución Civil, artículo 161, apartado 1 (민사집행법 제161조 제1항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 291 (민사집행법 제291조)

Tenga en cuenta

Si se expropia un terreno sujeto a embargo preventivo, no debe suponerse que el embargo del terreno protege también el crédito por indemnización.
Los créditos que excedan el importe reclamado al dictarse la resolución de embargo preventivo pueden no recibir una parte del producto de la venta del inmueble transferido a un adquirente posterior, en virtud del efecto que impide disponer del bien.
En el caso de un edificio no inscrito, debe comprobarse si tiene la sustancia y apariencia propias de un edificio y si coincide con los datos del permiso o la notificación de construcción. Según el caso citado, un edificio ilegal que carezca de permiso o notificación debidos no puede ser objeto de embargo preventivo.
La necesidad de solicitar participar en el reparto puede depender del orden en que se hayan inscrito el embargo preventivo y la primera resolución de inicio de la ejecución hipotecaria, por lo que debe comprobarse la fecha de inscripción.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).