Guía sobre el mantenimiento y la reparación de la vivienda arrendada

Basado en 18 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

En principio, el arrendador debe mantener la vivienda en las condiciones necesarias para que el arrendatario pueda usarla y disfrutar de ella conforme a la finalidad del contrato, y realizar las reparaciones necesarias para ello. El alcance de las reparaciones y quién asume su coste dependen de factores como la gravedad y la causa del defecto, el contenido del contrato y el efecto sobre el uso de la vivienda. En algunos casos, el arrendatario que haya realizado directamente una reparación puede reclamar el reembolso de su coste.

Partes del arrendamiento → Arrendador → Arrendatario → Aparece un defecto en la vivienda arrendada → ¿Afecta el defecto al uso y disfrute pactado? → Sí · Código Civil, art. 623 → No → ¿El contrato delimita concretamente el alcance de las reparaciones del arrendatario? → Sí → ¿Pagó el arrendatario gastos que correspondían al arrendador? → Sí · Código Civil, art. 626, apartado 1 → El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para el uso pactado; el alcance depende del defecto y del contrato → Si el gasto correspondía al arrendador, el arrendatario puede reclamar lo desembolsado → Revise gravedad, ubicación, causa, efecto y coste → Compruebe si son pequeñas reparaciones o daños graves, estructurales o de instalaciones básicas → Conserve los justificantes y valore la mediación de controversias sobre arrendamientos → Factores que determinan el alcance → Contenido y alcance de la cláu…

Puntos clave

La obligación de reparación del arrendador se reconoce en la medida necesaria para que la vivienda pueda usarse y disfrutarse conforme a la finalidad y al uso previstos en el contrato. Para determinar su alcance se consideran diversos factores, como la magnitud y la ubicación del defecto, su efecto sobre el uso y el coste de la reparación (Código Civil, artículo 623 (민법 제623조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 29 de marzo de 2012, 2011다107405).
Aunque el contrato establezca que el arrendatario se encarga de las reparaciones, si no concurren circunstancias especiales que delimiten concretamente su alcance, la cláusula puede interpretarse como referida únicamente a las pequeñas reparaciones ordinarias. Los daños graves y las reparaciones importantes de elementos estructurales o instalaciones básicas pueden seguir siendo responsabilidad del arrendador (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 9 de diciembre de 1994, 94다34692; sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 27 de marzo de 2008, 2007다91336).
Los defectos que se manifiestan durante el arrendamiento pueden incluir los que ya existían al celebrarse el contrato, pero se descubrieron más tarde. Si la condensación se debe a un defecto estructural, puede ser necesario investigar y eliminar su causa (Código Civil, artículo 623 (민법 제623조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 14 de junio de 2012, 2010다89876).
Si el arrendatario ha pagado gastos que corresponden a la obligación de reparación del arrendador, puede reclamar su reembolso en cuanto los haya desembolsado y por la totalidad de lo gastado, con independencia de que esos gastos sigan siendo necesarios (Código Civil, artículo 626, apartado 1 (민법 제626조 제1항)).
Si el arrendador no repara y ello afecta al uso y disfrute de la vivienda, o si estos se ven afectados durante las reparaciones, el arrendatario puede negarse a pagar la renta en la medida de dicha afectación. También puede alegar que el reembolso de los gastos necesarios y el pago de la renta deben cumplirse simultáneamente, o valorar la compensación o el ejercicio de un derecho de retención si se cumplen los requisitos (Código Civil, artículo 626, apartado 1 (민법 제626조 제1항)).
Puede reconocerse la responsabilidad del arrendador si el incendio se produjo por un defecto en una zona bajo su control y gestión, o por negligencia de un contratista al que encargó las obras de reparación. Por el contrario, puede exigirse al arrendatario que demuestre, entre otras cosas, que la causa no le era imputable o que actuó con la diligencia debida de un buen administrador (Código Civil, artículos 374, 390, 391, 615 y 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).
Las controversias sobre la obligación de reparar o la distribución de los gastos pueden tratar de resolverse mediante una solicitud de mediación ante la Comisión de Mediación de Controversias sobre Arrendamientos de Vivienda (Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 14, apartado 2, número 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Preguntas frecuentes

Q. Si el arrendador se niega a reparar, ¿puedo hacerlo yo y reclamar el coste?

Si el defecto está comprendido en la obligación de reparación del arrendador, el arrendatario puede repararlo por su cuenta y reclamar después el reembolso de los gastos necesarios. Puede reclamar el importe en cuanto lo haya desembolsado y por la totalidad de lo gastado, con independencia de que esos gastos sigan siendo necesarios en ese momento (Código Civil, artículo 626, apartado 1 (민법 제626조 제1항)).

Caso 16, Caso 12

Q. Si el contrato dice que el arrendatario se encarga de las reparaciones del edificio, ¿también tengo que asumir las reparaciones importantes?

Si no concurren circunstancias especiales que delimiten concretamente el alcance de las reparaciones, la obligación del arrendatario puede limitarse a las pequeñas reparaciones de los daños que normalmente puedan producirse. El arrendador puede seguir siendo responsable de los daños graves, las reparaciones importantes de elementos estructurales y la sustitución de instalaciones básicas (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 9 de diciembre de 1994, 94다34692).

Caso 5, Caso 10

Q. No pude usar bien la vivienda durante las reparaciones. ¿Puedo dejar de pagar la renta?

Si se ve afectado el uso y disfrute del inmueble, puede negarse al pago de la renta en la medida correspondiente a esa afectación. El mismo principio se aplica cuando la afectación al uso se produce durante el cumplimiento de la obligación de reparación del arrendador (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 25 de abril de 1997, 96다44778; sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 26 de febrero de 2015, 2014다65724).

Caso 15, Caso 4

Q. Si se produce condensación, ¿puedo exigir al arrendador que la solucione?

Si la condensación se debe a defectos como un aislamiento térmico o una protección contra la humedad insuficientes por la estructura del edificio, el arrendador puede estar obligado a investigar y eliminar la causa. Según las circunstancias, puede exigirse la adopción de las medidas necesarias, como instalar un deshumidificador o un sistema de climatización, o realizar obras en el suelo (sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 14 de junio de 2012, 2010다89876).

Caso 13

Q. Si cambia el propietario antes de que reclame los gastos de reparación, ¿a quién debo reclamárselos?

Si el derecho de arrendamiento es oponible frente a terceros y el inmueble arrendado se vende, el nuevo propietario sucede al arrendador en esa condición, por lo que puede reclamársele el reembolso de los gastos. Si el derecho no es oponible frente a terceros, en principio la reclamación debe dirigirse al anterior propietario. Existe jurisprudencia que señala que, conforme al artículo 203 del Código Civil, el arrendatario no puede reclamar los gastos al nuevo propietario (Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3, apartado 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 25 de julio de 2003, 2001다64751).

Caso 11

Q. Si se filtra agua desde el balcón de la vivienda de arriba, ¿debo reclamar al vecino de arriba o a la comunidad de propietarios?

Si la causa de la filtración está en una parte común, debe reclamarse una indemnización a la comunidad de propietarios; si está en una parte privativa, en principio debe reclamarse al propietario de la vivienda de arriba. Para determinar si un balcón es una parte privativa o común hay que valorar concretamente la estructura del edificio, su uso objetivo y otros factores, por lo que no puede establecerse una regla general.

Caso 2

Q. Si se produce un incendio en la vivienda arrendada, ¿en qué casos puede el arrendatario quedar exento de responsabilidad por los daños?

El arrendatario tiene la obligación de conservar el inmueble arrendado y devolverlo en su estado original al finalizar el contrato. Por ello, puede ser responsable de indemnizar los daños si no demuestra, entre otras cosas, que estos se produjeron por una causa que no le es imputable. Sin embargo, puede reconocerse la responsabilidad del arrendador si el incendio se produjo por un defecto en una zona bajo su control y gestión, o por negligencia de un reparador contratado por él (Código Civil, artículos 374, 390, 391, 615 y 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).

Caso 3, Caso 7, Caso 8, Caso 9

Q. ¿Qué ocurre si descubro un defecto, pero tardo en comunicárselo al arrendador?

Si el arrendador desconocía el defecto y el arrendatario tampoco se lo comunicó sin demora, la responsabilidad del arrendador puede limitarse en la medida en que no pudo reparar porque no recibió la notificación. Es importante comunicar al arrendador cualquier defecto sin demora tras descubrirlo.

Caso 14

Q. Tengo una disputa sobre reparaciones. ¿Hay alguna alternativa al juicio?

El arrendador o el arrendatario pueden solicitar una mediación ante la Comisión de Mediación de Controversias sobre Arrendamientos de Vivienda. Las controversias relativas al mantenimiento y la reparación de la vivienda arrendada también pueden someterse a mediación (Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 14, apartado 2, número 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Caso 18

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 203 (민법 제203조)
Código Civil, artículo 374 (민법 제374조)
Código Civil, artículo 390 (민법 제390조)
Código Civil, artículo 391 (민법 제391조)
Código Civil, artículo 575, apartado 1 (민법 제575조 제1항)
Código Civil, artículo 580, apartado 1 (민법 제580조 제1항)
Código Civil, artículo 615 (민법 제615조)
Código Civil, artículo 623 (민법 제623조)
Código Civil, artículo 626, apartado 1 (민법 제626조 제1항)
Código Civil, artículo 630, apartado 1 (민법 제630조 제1항)
Código Civil, artículo 652 (민법 제652조)
Código Civil, artículo 654 (민법 제654조)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3, apartado 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 14, apartado 2, número 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Tenga en cuenta

No siempre puede determinarse únicamente por el texto del contrato si la obligación de reparación corresponde al arrendador o al arrendatario. Deben examinarse conjuntamente las cláusulas especiales que delimitan el alcance de las reparaciones, la magnitud y la causa del defecto y su efecto sobre el uso de la vivienda.
Antes de realizar una reparación por su cuenta, es recomendable conservar pruebas que permitan comprobar el defecto, la necesidad de repararlo, lo que se comunicó al arrendador y los gastos efectuados.
El arrendatario debe notificar al arrendador cualquier defecto sin demora tras descubrirlo. La responsabilidad del arrendador puede limitarse en la medida en que no haya podido reparar por haberse retrasado la notificación.
El mero hecho de que factores externos o riesgos del entorno puedan causar daños a otros bienes del arrendatario no basta para reconocer que el arrendador tenga la obligación de adoptar medidas de protección. Debe examinarse si concurren circunstancias especiales que impidan el uso y disfrute conforme a la finalidad del contrato.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).