Guía sobre defectos, resolución e indemnización por daños y perjuicios en los contratos de compraventa
Basado en 68 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Si el objeto de la compraventa presenta defectos, puede ser posible resolver el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios, pero las medidas disponibles dependen de la naturaleza del defecto, de la finalidad del contrato y de si el comprador conocía el defecto. Si no se cumplen los procedimientos, como la notificación del defecto, los plazos para ejercer los derechos o el ofrecimiento de cumplimiento, puede resultar difícil hacer valer esos derechos.
De un vistazo
Puntos clave
- Puede existir un defecto si el objeto de la compraventa carece de las características o prestaciones que cabe esperar conforme a las prácticas comerciales o de las características previstas o garantizadas por las partes. También puede existir un defecto cuando, debido a restricciones legales, no puede destinarse al uso previsto (Código Civil, artículo 580 (민법 제580조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 18 de enero de 2000, 98Da18506).
- Si el defecto impide alcanzar la finalidad del contrato, puede resolverse el contrato; en los demás casos, puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios. En las compraventas de cosas genéricas, también puede exigirse que se entregue un bien sin defectos (Código Civil, artículos 580 y 581 (민법 제580조·제581조)).
- La responsabilidad del vendedor por saneamiento por defectos y la responsabilidad por incumplimiento contractual pueden concurrir. Sin embargo, la responsabilidad por saneamiento por defectos puede verse limitada si el comprador conocía el defecto o lo desconocía por negligencia (Código Civil, artículos 390 y 580 (민법 제390조·제580조); caso 6).
- Como regla general, el derecho a reclamar por los defectos de un edificio en régimen de propiedad horizontal corresponde al actual propietario de cada unidad. Por ello, el actual propietario puede ejercer directamente sus derechos aunque no haya contratado con el constructor (Ley sobre la Propiedad y Gestión de Edificios en Conjunto, artículo 9 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 27 de enero de 2004, 2001Da24891).
- En las compraventas entre comerciantes, el objeto debe inspeccionarse sin demora después de recibirlo y los defectos deben notificarse. Los defectos difíciles de detectar de inmediato también deben descubrirse dentro de los seis meses y notificarse sin demora para poder exigir responsabilidad por saneamiento (Código de Comercio, artículo 69, apartado 1 (상법 제69조 제1항)).
- El plazo de prescripción del derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios derivada de la responsabilidad por saneamiento por defectos puede empezar a correr desde la celebración del contrato, aunque el defecto se desconociera. Por ello, deben distinguirse el momento en que se descubre el defecto y el plazo para ejercer los derechos (Código Civil, artículos 162, apartado 1, y 582 (민법 제162조 제1항·제582조); caso 11).
- Quien compra un terreno a través de uno o más compradores intermedios puede tener dificultades para exigir al vendedor anterior responsabilidad contractual por saneamiento o por incumplimiento. Sin embargo, según las circunstancias, como el vertido ilegal de residuos, puede reclamar responsabilidad extracontractual al propietario anterior (Código Civil, artículo 750 (민법 제750조); sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de Corea de 19 de mayo de 2016, 2009Da66549).
- Para resolver un contrato sujeto al cumplimiento simultáneo de las obligaciones, como regla general debe ofrecerse el cumplimiento efectivo de las propias obligaciones. Mostrar únicamente una copia de la libreta bancaria en la que está depositado el pago final puede no constituir un ofrecimiento debido de cumplimiento (Código Civil, artículo 460 (민법 제460조); sentencia del Tribunal Supremo de Corea de 9 de diciembre de 2004, 2004Da49525).
Preguntas frecuentes
Q. ¿A quién puedo reclamar una indemnización si hay residuos enterrados en el terreno que compré?
Puede exigirse responsabilidad por saneamiento por defectos o responsabilidad por incumplimiento contractual a quien vendió directamente el terreno. Si no se celebró un contrato directamente con el propietario anterior, será difícil exigirle responsabilidad contractual; sin embargo, según las circunstancias de la compraventa de un terreno contaminado tras el vertido ilegal de residuos, puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios por responsabilidad extracontractual.
Q. ¿Puedo resolver el contrato si el terreno que compré para construir tiene restricciones edificatorias o una pendiente pronunciada?
Puede considerarse que existe un defecto si el terreno no puede destinarse al uso edificatorio previsto al celebrar el contrato, o si para ello se requieren mucho tiempo y gastos considerables. Si se determina que no puede alcanzarse la finalidad del contrato, puede considerarse su resolución. Para ello se valoran conjuntamente diversas circunstancias, como la finalidad del contrato y la gravedad del defecto.
Q. ¿Puedo exigir que me cambien por un automóvil nuevo el que acabo de comprar si tiene un defecto?
En una compraventa de cosas genéricas, si el bien especificado presenta un defecto, el comprador puede exigir que se le entregue un bien sin defectos, en lugar de resolver el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Para determinar si existe un defecto y cómo afecta a la finalidad del contrato, se examinan aspectos concretos, como la naturaleza del defecto y cuándo se produjo.
Q. ¿Ya no puedo ejercer mis derechos si han pasado seis meses desde que descubrí un defecto en el objeto de la compraventa?
Los derechos derivados de la responsabilidad por saneamiento por defectos establecida en el Código Civil deben ejercerse dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que se conoció el defecto. Sin embargo, el plazo de prescripción del derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios puede empezar a correr desde la celebración del contrato. Por ello, debe distinguirse entre el plazo de seis meses para ejercer los derechos y el plazo de prescripción.
Q. Si dos empresas compran y venden un bien y el defecto se descubre tarde, ¿se puede rechazar el pago del precio?
En las compraventas entre comerciantes, el bien debe inspeccionarse sin demora después de recibirlo y, si se descubre un defecto, debe notificarse inmediatamente. Incluso los defectos que no puedan detectarse de inmediato deben descubrirse dentro de los seis meses y notificarse sin demora. Si no se cumplen estos requisitos, puede resultar difícil exigir responsabilidad por saneamiento por defectos.
Q. ¿Puedo pedir directamente a la empresa constructora que repare los defectos de un apartamento que compré sobre plano?
Como regla general, el derecho a reclamar por los defectos de un edificio en régimen de propiedad horizontal corresponde al actual propietario de cada unidad. Por ello, el actual propietario puede exigir la reparación de los defectos aunque no haya contratado directamente con la empresa constructora. No obstante, deben comprobarse por separado los plazos de responsabilidad por defectos y los plazos para ejercer los derechos.
Q. Si el vendedor dice que no cumplirá el contrato, ¿puedo resolverlo de inmediato?
Si la otra parte ha manifestado claramente que no tiene intención de cumplir, en algunos casos puede resolverse el contrato sin ofrecer el cumplimiento de las propias obligaciones. Si esa intención no se ha manifestado claramente, debe ofrecerse debidamente el cumplimiento de las obligaciones propias sujetas al cumplimiento simultáneo. Puede no ser suficiente con mostrar una copia de la libreta bancaria en la que está depositado el pago final.
Q. Si el contrato no contiene un pacto de penalización, ¿puedo reclamar la señal o una penalización?
El mero hecho de que se haya entregado una señal no significa que ese importe deba considerarse una penalización o una indemnización por daños y perjuicios fijada de antemano. Si no hay una cláusula específica que establezca una penalización, puede ser difícil reclamarla además de la devolución de la señal.
Leyes aplicables
- Código Civil, artículo 104 (민법 제104조)
- Código Civil, artículo 109, apartado 1 (민법 제109조 제1항)
- Código Civil, artículo 138 (민법 제138조)
- Código Civil, artículo 162, apartado 1 (민법 제162조 제1항)
- Código Civil, artículo 390 (민법 제390조)
- Código Civil, artículo 396 (민법 제396조)
- Código Civil, artículo 398, apartados 2 y 4 (민법 제398조 제2항·제4항)
- Código Civil, artículo 460 (민법 제460조)
- Código Civil, artículo 569 (민법 제569조)
- Código Civil, artículo 570 (민법 제570조)
- Código Civil, artículo 575, apartado 1 (민법 제575조 제1항)
- Código Civil, artículo 576 (민법 제576조)
- Código Civil, artículo 580, apartado 1 (민법 제580조 제1항)
- Código Civil, artículo 581, apartados 1 y 2 (민법 제581조 제1항·제2항)
- Código Civil, artículo 582 (민법 제582조)
Tenga en cuenta
- El plazo para ejercer los derechos derivados de la responsabilidad por saneamiento por defectos puede ser distinto del plazo de prescripción del derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Por ello, deben comprobarse por separado la fecha en que se conoció el defecto y la fecha de celebración del contrato.
- En las compraventas entre comerciantes, si se demora la notificación después de descubrir un defecto, puede perderse la posibilidad de exigir responsabilidad por saneamiento. Por ello, deben comprobarse las fechas de inspección y notificación, y conservarse los registros correspondientes.
- Antes de resolver el contrato, debe comprobarse no solo si la otra parte ha incumplido, sino también si se ha ofrecido debidamente el cumplimiento de las propias obligaciones sujetas al cumplimiento simultáneo.
- La responsabilidad por saneamiento por defectos y la responsabilidad por productos pueden tener ámbitos de aplicación y alcance de los daños distintos. Los daños sufridos por el propio producto pueden quedar excluidos del ámbito de la responsabilidad por productos.
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Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
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Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).