Derecho de cobro preferente de cuantía mínima para pequeños arrendatarios: requisitos y procedimiento de distribución

Basado en 51 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

Si cumplen los requisitos establecidos, los pequeños arrendatarios pueden cobrar una parte determinada de la fianza antes que los titulares de garantías reales de rango preferente. Sin embargo, el límite de la fianza y el importe que puede cobrarse dependen, entre otros factores, de la región y del momento en que se adquirió el derecho real de garantía. Para recibir una parte de la distribución en una subasta, también es necesario solicitarla dentro del plazo establecido.

Partes → Arrendatario → Titular de garantía real → Arrendamiento de vivienda y subasta → ¿Recibió la vivienda y registró su residencia antes de inscribirse la solicitud de subasta? → Sí · arts. 8.1 y 3.1 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda → No → ¿La fianza está dentro del límite regional aplicable? → Sí · disp. trans. art. 2 del Reglamento → ¿Mantiene la posesión y la residencia, y solicita la distribución dentro del plazo? → Sí · arts. 84.1 y 88.1 de la Ley de Ejecución Civil → Puede cobrar con preferencia la cuantía mínima aplicable → No reúne los requisitos para ese cobro preferente → Compruebe límite regional y fecha de la garantía → El límite y la cuantía varían por región; puede regir el reglamento vigente al constituirse la garantía → Compruebe el máximo de distribución → La cuantía no es toda la fianza; si excede la mitad del valor de la vivienda, se limita a ese máximo → R…

Puntos clave

Para invocar el derecho de cobro preferente de cuantía mínima, debe recibirse la vivienda y completarse la inscripción de residencia antes de que se inscriba la solicitud de subasta (Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 8, apartado 1, y artículo 3, apartado 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
El límite de la fianza para ser considerado pequeño arrendatario y el importe de cobro preferente varían según la región. En relación con los titulares de garantías reales constituidas antes de una modificación normativa, puede aplicarse el reglamento de aplicación vigente cuando se adquirió el derecho real de garantía (Disposiciones transitorias del Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
El importe de cobro preferente de cuantía mínima no equivale a toda la fianza, sino a una cantidad determinada por el reglamento de aplicación. Si la suma de esos importes supera la mitad del valor de la vivienda, la distribución se limita a ese máximo (Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 8, apartado 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
El valor de la vivienda no significa únicamente el precio de adjudicación. Se toma como base el importe efectivo que se distribuirá: al precio de adjudicación se suman, entre otros conceptos, los intereses devengados hasta la fecha de distribución sobre el depósito de garantía de la oferta de compra y los depósitos confiscados, y se deducen los gastos de ejecución (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2001, 2001다8974).
El crédito de un pequeño arrendatario por devolución de la fianza es un crédito para cuyo cobro debe solicitarse la distribución. Por tanto, deben declararse los derechos y solicitarse la distribución antes de que venza el plazo correspondiente (Ley de Ejecución Civil, artículo 84, apartado 1, y artículo 88, apartado 1 (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
Para conservar el derecho de cobro preferente de cuantía mínima, deben mantenerse la posesión de la vivienda y la inscripción de residencia hasta que venza el plazo para solicitar la distribución. Si es necesario mudarse antes, el ejemplo recomienda completar la inscripción del arrendamiento antes de hacerlo.
Si se reúnen tanto los requisitos para ser pequeño arrendatario como los del derecho de cobro preferente basado en una fecha cierta, primero se distribuye el importe de cobro preferente de cuantía mínima y el resto de la fianza se distribuye según el rango correspondiente a la fecha cierta (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2007, 2007다45562).
Si el propósito principal del contrato de arrendamiento es recuperar una deuda antes que los titulares de garantías reales de rango preferente, en lugar de residir o utilizar realmente la vivienda, es posible que no se otorgue protección como pequeño arrendatario (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2001, 2001다14733; Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2013, 2013다62223).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Qué requisitos debe cumplir un arrendatario de pequeña cuantía para tener derecho al cobro preferente de cuantía mínima?

Debe recibir la vivienda y completar su inscripción de residencia antes de que se inscriba la solicitud de subasta. La fecha cierta no es indispensable para el derecho de cobro preferente de cuantía mínima en sí; sin embargo, para invocar el derecho de cobro preferente basado en una fecha cierta respecto de la parte de la fianza que exceda el importe de cobro preferente de cuantía mínima, deben cumplirse requisitos adicionales.

Caso 1, Caso 2, Caso 5, Caso 6

Q. ¿Dónde puedo consultar el límite de la fianza para pequeños arrendatarios y el importe de cobro preferente de cuantía mínima?

Los límites varían según la región, y los límites establecidos por un reglamento de aplicación modificado no se aplican necesariamente de la misma manera a todos los titulares de derechos reales de garantía anteriores. Es necesario comprobar cuándo se constituyó el derecho real de garantía sobre la vivienda arrendada y qué reglamento de aplicación resulta aplicable. Los importes del ejemplo corresponden al reglamento de aplicación vigente en aquel momento, por lo que no deben tomarse como referencia concluyente de los límites actuales.

Caso 1, Caso 2, Caso 3, Caso 11

Q. ¿Puede un pequeño arrendatario recibir una parte de la distribución en una subasta sin haberla solicitado?

No. El crédito por devolución de la fianza de pequeña cuantía es un crédito para cuyo cobro se debe solicitar la distribución, por lo que la solicitud debe presentarse debidamente antes de que venza el plazo fijado para solicitarla. Se cita una sentencia según la cual, si el arrendatario queda excluido de la distribución por no haberla solicitado, no puede reclamar posteriormente, por enriquecimiento injusto, que un acreedor de rango inferior le devuelva el importe distribuido a este.

Caso 5, Caso 8, Caso 20

Q. Si ya solicité la distribución, ¿puedo mudarme durante la subasta y conservar el derecho de cobro preferente de cuantía mínima?

Según el ejemplo, debe mantener la posesión de la vivienda y su inscripción de residencia hasta que venza el plazo para solicitar la distribución. Si debe mudarse antes de esa fecha, debe completar primero la inscripción del arrendamiento y después mudarse. También se advierte que el procedimiento de ejecución podría cancelarse, por lo que, como medida de seguridad, se recomienda mantener los requisitos de oponibilidad frente a terceros hasta que el comprador pague íntegramente el precio de adjudicación.

Caso 6, Caso 8

Q. ¿Cómo se distribuye el importe si es inferior a la suma de los importes de cobro preferente de cuantía mínima de varios pequeños arrendatarios?

Si la suma de los importes de cobro preferente de cuantía mínima supera la mitad del valor de la vivienda, la distribución se limita a ese máximo. El ejemplo indica que, si todos los arrendatarios tienen derecho al mismo importe de cobro preferente de cuantía mínima, este se distribuye por partes iguales; si los importes son distintos, se distribuye en proporción a la cuantía que cada uno puede cobrar preferentemente.

Caso 9, Caso 11

Q. Si familiares o amigos arriendan por separado partes de una misma vivienda, ¿se calcula cada fianza por separado?

Cuando los arrendatarios de una misma vivienda llevan una vida familiar en común, pueden considerarse un solo arrendatario y sumarse sus fianzas. Sin embargo, no basta con que exista una relación de amistad o con que compartan cocina o baño para concluir que llevan una vida familiar en común. Deben examinarse, entre otros aspectos, si existe una relación estrecha que permita considerarlos una comunidad de vida y a quién pertenece económicamente la fianza.

Caso 4, Caso 14

Q. ¿Un pequeño arrendatario que no solicitó la distribución puede hacer valer el arrendamiento frente al comprador en la subasta?

Existe una sentencia según la cual el mero hecho de no haber solicitado la distribución no permite considerar que se haya renunciado a la oponibilidad del arrendamiento ni al derecho a reclamar la devolución de la fianza. No obstante, la posibilidad de oponer el arrendamiento al comprador puede depender de las circunstancias concretas, incluida la existencia de derechos de rango preferente. Esto no sustituye la solicitud de distribución necesaria para recibir el pago correspondiente.

Caso 13

Q. Si convierto en fianza un dinero que había prestado anteriormente y celebro un contrato de arrendamiento, ¿puedo tener derecho al cobro preferente de cuantía mínima?

El hecho de que una deuda anterior se haya convertido en una fianza no basta, por sí solo, para denegar la oponibilidad frente a terceros ni el derecho de cobro preferente de cuantía mínima. Sin embargo, es posible que no se otorgue protección si el propósito principal del contrato es recuperar una deuda antes que los titulares de garantías reales de rango preferente, sin que exista una verdadera finalidad residencial, o si el arrendamiento es ficticio.

Caso 7, Caso 18, Caso 24, Caso 25

Q. ¿Puedo invocar el derecho de cobro preferente de cuantía mínima si la vivienda y el terreno tienen propietarios distintos o si solo se subasta el terreno?

Según la sentencia citada en el ejemplo, si el terreno sobre el que se encuentra la vivienda pertenecía al arrendador cuando se celebró el arrendamiento y posteriormente se transmitió a un tercero, el arrendatario puede ejercer su derecho de cobro preferente sobre el importe obtenido en la subasta del terreno, si solo se subasta este. Se explica que esto también puede aplicarse cuando la vivienda y el terreno tienen propietarios distintos.

Caso 12

Leyes aplicables

Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 1 (주택임대차보호법 제1조)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 2 (주택임대차보호법 제2조)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3, apartado 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3-2, apartado 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 10, apartados 2 y 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
Disposiciones transitorias del Reglamento de aplicación de la Ley de Protección de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 2 (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 84, apartado 1 (민사집행법 제84조 제1항)
Ley de Ejecución Civil, artículo 88, apartado 1 (민사집행법 제88조 제1항)

Tenga en cuenta

El límite de la fianza y el importe de cobro preferente de cuantía mínima pueden variar según la región y el momento en que se adquirió el derecho real de garantía. Por ello, no deben utilizarse sin más como referencia actual los importes históricos que aparecen en el ejemplo.
El tribunal fija el plazo para solicitar la distribución; debe comprobarse cuál es y presentarse la solicitud dentro de ese plazo. La posesión de la vivienda y la inscripción de residencia también deben mantenerse hasta el vencimiento del plazo.
Si la suma de los importes de cobro preferente de cuantía mínima supera la mitad del valor de la vivienda, es posible que los arrendatarios no reciban la totalidad de los importes que hayan reclamado.
Es posible que no se otorgue protección como pequeño arrendatario si se determina que el arrendamiento tenía como finalidad recuperar una deuda y no residir realmente en la vivienda, o que era ficticio.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).