Guía sobre la constitución y el ejercicio de los derechos de superficie y de jeonse

Basado en 158 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

El hecho de que el terreno y el edificio pasen a tener propietarios distintos no implica que siempre surja un derecho de superficie legal. El derecho de jeonse también es un derecho real distinto del arrendamiento; en las subastas, las modificaciones de derechos y las cesiones de créditos, el alcance y los efectos de los derechos varían según el momento de su constitución, su inscripción y su rango.

Personas implicadas → Propietario del terreno → Propietario del edificio → Adquirente en subasta → Una subasta separa la propiedad del terreno y del edificio → ¿Pertenecían a la misma persona al disponerse de uno de ellos? → Sí → ¿Había circunstancias especiales, como un acuerdo para demoler? → No → No se reconoce automáticamente un derecho de superficie legal → Si había hipoteca sobre el terreno, ¿ya existía el edificio al constituirla? → Puede reconocerse un derecho de superficie legal consuetudinario → No · Código Civil, artículo 366 → Comprobar → Acuerdos y otras circunstancias del caso → Si se transmite el edificio → La adquisición del edificio no transmite por sí sola el derecho de superficie → Si se fija un canon → Revisar cómo se fijó el canon y si hay al menos dos años impagados

Puntos clave

El derecho de superficie legal consuetudinario puede reconocerse cuando el terreno y el edificio pertenecían a la misma persona, la titularidad de uno de ellos pasa a ser distinta y no existen circunstancias especiales, como un acuerdo para demoler el edificio. Basta con que pertenecieran a la misma persona en el momento de la disposición; no es necesario que siempre hayan tenido el mismo propietario (caso 2).
El derecho de superficie legal consuetudinario puede constituirse sin inscripción, pero si el propietario del edificio que adquirió ese derecho lo transmite a otra persona, no puede afirmarse que el adquirente haya adquirido también el derecho de superficie legal por el mero hecho de adquirir la propiedad del edificio (Código Civil, artículo 187 (민법 제187조), casos 2 y 3).
Si no había ningún edificio cuando se constituyó una hipoteca sobre el terreno, puede que no se reconozca un derecho de superficie legal aunque después se construya un edificio y, como consecuencia de una subasta, el terreno y el edificio pasen a tener propietarios distintos (Código Civil, artículo 366 (민법 제366조), caso 4).
Para determinar el canon de un derecho de superficie legal o de un derecho de superficie deben examinarse las circunstancias concretas, como los acuerdos entre las partes o la decisión judicial. Una vez fijado el canon, puede solicitarse la extinción si se adeudan al menos dos años, pero, si cambia el propietario del terreno, en algunos casos no puede sumarse al período de impago del nuevo propietario el período de impago frente al anterior propietario (Código Civil, artículo 287 (민법 제287조), casos 11 y 24).
Los efectos del derecho de jeonse sobre un edificio pueden extenderse al derecho de superficie o al derecho de arrendamiento necesarios para la existencia del edificio. Si el edificio y el terreno pertenecían a la misma persona y, después de constituirse un derecho de jeonse sobre el edificio, cambia el propietario del terreno, puede plantearse la existencia de un derecho de superficie legal (Código Civil, artículos 304 y 305 (민법 제304조·제305조), caso 5).
Los derechos de oponibilidad frente a terceros y de cobro preferente derivados del arrendamiento de vivienda son independientes de los derechos del titular del derecho de jeonse. Incluso si se inscribió la constitución de este último, en algunos casos se puede perder la protección prevista en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas si se dejan de cumplir los requisitos para oponer el arrendamiento a terceros (Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículo 3 (주택임대차보호법 제3조), caso 8).
En ciertos casos, cuando el derecho de jeonse se extingue, por ejemplo, al vencimiento de su plazo, puede cederse por separado únicamente el crédito de devolución del depósito de jeonse. Sin embargo, mientras el derecho de jeonse siga vigente, puede no estar permitido separar y ceder el crédito de devolución del depósito de jeonse y el propio derecho de jeonse (casos 10 y 16).
Si después de la inscripción de una modificación del derecho de jeonse consta inscrito un derecho de una persona interesada, según el contenido de la modificación puede ser necesario el consentimiento de esa persona para practicar una inscripción marginal. La reducción del depósito de jeonse y la prórroga de la duración pueden recibir un tratamiento distinto (Ley de Inscripción de Bienes Inmuebles, artículo 52 (부동산등기법 제52조), casos 12 y 14).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Surge un derecho de superficie legal consuetudinario cuando el propietario del terreno y el del edificio pasan a ser personas distintas?

Puede constituirse si, cuando se dispuso de uno de los dos inmuebles, el terreno y el edificio pertenecían a la misma persona y no existían circunstancias especiales, como un acuerdo para demoler el edificio. Sin embargo, puede no reconocerse según el procedimiento de reajuste parcelario, la existencia de copropiedad o la situación jurídica en el momento de la disposición.

Caso 2, Caso 20, Caso 22, Caso 23

Q. ¿Puede un edificio sin inscribir o construido sin licencia ser objeto de un derecho de superficie legal?

El derecho de superficie legal consuetudinario puede reconocerse incluso respecto de un edificio sin inscribir o construido sin licencia si su propietario lo construyó personalmente y adquirió su propiedad originariamente. Sin embargo, quien adquiere un edificio sin inscribir difícilmente puede considerarse titular de la propiedad del edificio ni de un derecho equivalente si no inscribe la transmisión de la propiedad.

Caso 3

Q. ¿Surge un derecho de superficie legal si se construye un edificio después de hipotecar el terreno?

Si el terreno estaba vacío cuando se constituyó la hipoteca y el edificio se construyó después, puede que no se reconozca un derecho de superficie legal aunque, como consecuencia de la subasta, el terreno y el edificio pasen a tener propietarios distintos. Deben comprobarse las fechas y circunstancias concretas, incluido si el edificio ya existía cuando se constituyó la hipoteca.

Caso 4

Q. ¿Puede quien compra un edificio sujeto a un derecho de superficie legal invocar también ese derecho?

El mero hecho de haber comprado el edificio no implica que el derecho de superficie legal se transmita automáticamente. Deben examinarse, entre otras cosas, si el derecho de superficie legal fue inscrito al constituirse o transmitirse, así como los acuerdos entre las partes cuando se transmitió el edificio.

Caso 2

Q. ¿Desaparece de inmediato el derecho de superficie legal si no se paga el canon?

Si no se ha fijado un canon, en algunos casos no puede considerarse que se haya incurrido en mora en su pago. Una vez fijado el canon, puede solicitarse la extinción si se adeudan al menos dos años por causas imputables al deudor. Sin embargo, puede que el nuevo propietario del terreno no pueda solicitarla si el período de impago posterior a la adquisición de la propiedad no alcanza los dos años.

Caso 11, Caso 24

Q. Si el arrendatario de una vivienda también inscribió el derecho de jeonse, ¿sigue protegido por la legislación de arrendamientos de vivienda aunque cambie su domicilio?

El derecho de jeonse y los derechos de oponibilidad frente a terceros y de cobro preferente previstos en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas tienen fundamentos y requisitos distintos. Aunque exista una inscripción del derecho de jeonse, si se pierden los requisitos para oponer el arrendamiento de vivienda a terceros, puede perderse la protección prevista en dicha ley.

Caso 8

Q. ¿Puede cederse por separado únicamente el crédito de devolución del depósito de jeonse una vez vencido el plazo del jeonse?

Una vez extinguido el derecho de jeonse, por ejemplo, por vencimiento del plazo, en ciertas circunstancias especiales en las que no se transmite junto con él el propio derecho de jeonse, puede cederse únicamente el crédito de devolución del depósito de jeonse. En ese caso, el cesionario puede adquirir el crédito, pero no el propio derecho de jeonse, por lo que deben comprobarse el momento de la cesión y la situación de dicho derecho.

Caso 10, Caso 16

Q. ¿Se necesita el consentimiento del titular de una hipoteca inmobiliaria de rango posterior para prorrogar la duración del derecho de jeonse o reducir el depósito?

En algunos casos, la inscripción marginal de una modificación que se limite a reducir el depósito de jeonse puede practicarse sin el consentimiento del titular de una hipoteca inmobiliaria de rango posterior. En cambio, la inscripción marginal de una prórroga de la duración puede requerir el consentimiento de los terceros interesados; por tanto, la respuesta depende del contenido de la modificación.

Caso 12, Caso 14

Q. ¿Qué ocurre con el derecho de jeonse de rango prioritario en una subasta judicial o en una venta pública?

En las subastas de ejecución civil, por regla general, el derecho de jeonse de rango prioritario se transmite al adjudicatario, pero puede extinguirse con la venta si su titular solicita el reparto del producto. En las ventas públicas, un derecho de jeonse oponible a terceros puede transmitirse al comprador con independencia de que se haya solicitado el reparto. Por ello, deben distinguirse el tipo de procedimiento y la oponibilidad del derecho de jeonse.

Caso 13, Caso 17

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 186 (민법 제186조)
Código Civil, artículo 187 (민법 제187조)
Código Civil, artículo 245 (민법 제245조)
Código Civil, artículo 248 (민법 제248조)
Código Civil, artículo 279 (민법 제279조)
Código Civil, artículo 283 (민법 제283조)
Código Civil, artículo 287 (민법 제287조)
Código Civil, artículo 303 (민법 제303조)
Código Civil, artículo 304 (민법 제304조)
Código Civil, artículo 305 (민법 제305조)
Código Civil, artículo 318 (민법 제318조)
Código Civil, artículo 366 (민법 제366조)
Código Civil, artículo 492 (민법 제492조)
Ley sobre la inscripción de bienes inmuebles a nombre de su titular real, artículos 2 y 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, artículos 3, 3-3 y 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Tenga en cuenta

La existencia de un derecho de superficie legal puede variar según la causa y el momento en que cambió la titularidad del terreno o del edificio, los derechos anteriores —como hipotecas o embargos preventivos— y los acuerdos entre las partes.
Aunque se constituya un derecho de superficie legal, puede plantearse el pago de un canon. La posibilidad de solicitar la extinción por impago del canon y de ejercer el derecho a exigir la compra de las construcciones existentes en el terreno depende de la causa de extinción.
Los derechos derivados del derecho de jeonse y del arrendamiento no son iguales. Deben comprobarse por separado los requisitos para oponer el arrendamiento a terceros —como la inscripción del domicilio y la posesión— y los efectos de la inscripción del derecho de jeonse.
El resultado de la inscripción de modificaciones del derecho de jeonse, su cesión y el reparto del producto de una subasta puede variar según el rango de los derechos y el procedimiento. Por ello, deben comprobarse conjuntamente el contenido de las inscripciones y el momento en que cambiaron los derechos.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).