Administration en matière de construction : permis, injonctions de mise en conformité et voies de recours

Basé sur 67 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La possibilité de contester un permis de construire ou une injonction de mise en conformité dépend de l’incidence de la décision sur un intérêt juridiquement protégé et du respect des conditions prévues par la loi. L’utilisation de fait d’un terrain comme voie ou les préoccupations relatives à l’environnement du voisinage ne déterminent pas à elles seules la réponse : il faut également examiner les circonstances concrètes, notamment la nature de l’autorisation et l’avancement des travaux.

Personnes concernées → Tiers voisin → Administration → Titulaire du permis → ① Un tiers envisage de contester un permis de construire → La loi protège-t-elle directement un intérêt concret du tiers ? → Oui → Les travaux sont-ils achevés et le retour à la situation antérieure impossible ? → Non → Recours non établi par ces seuls critères → Pour une autorisation discrétionnaire, le pouvoir a-t-il été dépassé ou détourné ? → Oui — articles 56 et 58 de la loi sur l’aménagement du territoire et l’utilisation du sol → Recours en annulation envisageable → Vérifier l’intérêt protégé directement par la loi → Intérêt concret et juridiquement protégé → Vérifier l’avancement des travaux → Possibilité de rétablir la situation antérieure → Vérifier les faits et les principes applicables → Erreur d’appréciation Proportionnalité et égalité

Points clés

Un tiers lésé par un permis de construire peut engager un recours en annulation si la loi sur laquelle repose la décision protège directement un intérêt concret dont il peut se prévaloir. Un intérêt de fait ou économique indirect ne suffit pas (affaire 1).
Si les travaux de construction sont achevés et qu’il est impossible de rétablir la situation antérieure même en annulant le permis, l’intérêt juridique à en demander l’annulation peut ne pas être reconnu (affaire 1).
Le fait qu’un terrain soit utilisé de fait comme passage depuis longtemps ne suffit pas à en faire une voie au sens de la Loi sur la construction. Il faut examiner les conditions légales, notamment la publication d’un avis conformément aux lois et règlements applicables ou la désignation de la voie et la publication d’un avis à cet effet (Loi sur la construction, article 2, paragraphe 1, point 11 (건축법 제2조 제1항 제11호), affaire 8).
Un permis de construire dans une zone d’affectation peut également revêtir le caractère d’une autorisation de travaux d’aménagement, de sorte que l’administration dispose d’un pouvoir discrétionnaire. La décision peut toutefois être contestée si l’administration dépasse ou détourne ce pouvoir, par exemple en appréciant les faits de manière erronée ou en violant les principes de proportionnalité ou d’égalité (Loi sur l’aménagement du territoire et l’utilisation du sol, articles 56 et 58 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·제58조), affaire 18).
L’utilisation à une autre fin d’un parking accessoire sans autorisation ou le changement de destination d’un bâtiment peuvent être considérés comme illicites, y compris lorsque le successeur continue d’utiliser le bâtiment à cette fin (Loi sur les parcs de stationnement, article 29 (주차장법 제29조) ; Loi sur la construction, article 19 (건축법 제19조), affaire 13).
Le changement du nom du maître d’ouvrage peut ne pas pouvoir faire l’objet d’un recours contentieux administratif contre l’administration. Si le cédant refuse de coopérer, il est possible de lui demander, par une action civile, d’accomplir les formalités nécessaires au changement de nom (affaire 9).
Dans une affaire, il a été jugé que la demande de l’administration adressée à un fournisseur d’électricité ou de télécommunications afin qu’il suspende la fourniture en raison d’une violation de la Loi sur la construction était une mesure de recommandation et non une décision susceptible d’un recours en annulation (affaire 21).

Questions fréquentes

Q. Si un bâtiment voisin risque de porter atteinte à mon droit à l’ensoleillement, puis-je demander l’annulation du permis de construire ?

Un tiers peut également engager une action s’il a un intérêt juridique à demander l’annulation de l’autorisation. Il doit toutefois justifier d’un intérêt concret directement protégé par la loi applicable. Si les travaux sont achevés et qu’il est impossible de rétablir la situation antérieure même en annulant l’autorisation, il se peut qu’il n’ait plus d’intérêt à en demander l’annulation.

Cas 1

Q. Un terrain utilisé depuis longtemps comme chemin est-il une voie au sens de la Loi sur la construction ?

Le fait que les habitants aient emprunté un terrain pendant longtemps ou qu’une partie de celui-ci ait été utilisée de fait comme une voie ne suffit pas à en faire une voie au sens de la Loi sur la construction. Il faut vérifier si les conditions légales sont remplies, notamment la publication d’un avis relatif à la voie conformément aux lois et règlements applicables, ou sa désignation et la publication d’un avis à cet effet lors de la délivrance du permis de construire.

Cas 8

Q. Un permis de construire peut-il être refusé en raison de risques de nuisances olfactives ou de pollution dans le voisinage ?

Un permis de construire dans une zone d’affectation peut également revêtir le caractère d’une autorisation de travaux d’aménagement, et l’administration peut disposer d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier les critères d’octroi relatifs à l’environnement du projet. Toutefois, si l’examen de l’ensemble des faits montre que ce pouvoir a été exercé de manière excessive ou abusive, la décision peut être contestée par un recours contentieux administratif.

Cas 18

Q. Y a-t-il un problème si je continue à utiliser un bâtiment dont la destination a été modifiée illégalement après l’avoir acheté ?

Dans une affaire, il a été considéré que le fait de continuer à utiliser un bâtiment pour une destination modifiée sans autorisation pouvait constituer une modification de destination. Ainsi, même si l’acquéreur ignorait la modification illégale antérieure, le fait de continuer cette utilisation peut soulever une question de violation de la Loi sur la construction ou de la Loi sur les parcs de stationnement.

Cas 13

Q. Si le maître d’ouvrage refuse le changement de nom, dois-je engager une action contre l’administration ?

Selon la jurisprudence présentée, le changement du nom du maître d’ouvrage consiste seulement à modifier et à inscrire le nom figurant au registre des autorisations et ne se prête donc pas aisément à un recours contentieux administratif. Si vous avez acquis un bâtiment et que le cédant refuse de coopérer, vous pouvez demander à celui-ci, par une action civile, d’accomplir les formalités nécessaires au changement de nom.

Cas 9

Q. Puis-je contester en justice la demande de l’administration visant à couper l’électricité d’un bâtiment qui enfreint la Loi sur la construction ?

La jurisprudence présentée dans l’affaire a estimé que la demande de suspension de la fourniture d’électricité était une mesure de recommandation et ne constituait donc pas une décision administrative susceptible d’un recours en annulation. Toutefois, l’objet et les modalités de la contestation peuvent varier selon les actes qui ont effectivement été accomplis.

Cas 21

Q. Une maison construite avec un permis de construire mais sans autorisation d’utilisation est-elle exclue de l’attribution d’un terrain de relogement ?

Dans une affaire, il a été jugé que le seul fait de ne pas avoir obtenu l’autorisation d’utiliser le bâtiment ne suffisait pas à le considérer comme une construction non autorisée et à l’exclure des mesures de relogement. Toutefois, l’appréciation peut être différente si le bâtiment réel est si différent de ce qui était autorisé qu’il ne peut, en pratique, être considéré comme ayant fait l’objet d’une autorisation.

Cas 25

Q. Une clôture qui enfreint la Loi sur la construction peut-elle toujours faire l’objet d’une injonction de mise en conformité, telle qu’une démolition ?

La réponse peut dépendre du fait que la clôture forme un tout matériel et fonctionnel avec le bâtiment, au point de perdre son autonomie et de constituer un équipement accessoire à celui-ci, ou qu’elle constitue un ouvrage soumis séparément à une déclaration de construction. Le fait qu’il s’agisse d’une clôture ne détermine pas à lui seul et de manière uniforme si elle peut faire l’objet d’une injonction de mise en conformité.

Cas 11

Textes applicables

Loi sur la construction, article 2, paragraphe 1, point 2 (건축법 제2조 제1항 제2호)
Loi sur la construction, article 2, paragraphe 1, point 11 (건축법 제2조 제1항 제11호)
Loi sur la construction, article 3, paragraphe 2 (건축법 제3조 제2항)
Loi sur la construction, article 11 (건축법 제11조)
Loi sur la construction, article 16 (건축법 제16조)
Loi sur la construction, article 19 (건축법 제19조)
Loi sur la construction, article 44 (건축법 제44조)
Loi sur la construction, article 47 (건축법 제47조)
Loi sur la construction, article 79 (건축법 제79조)
Loi sur la construction, article 80 (건축법 제80조)
Loi sur la construction, article 83 (건축법 제83조)
Règlement d’application de la Loi sur la construction, article 11 (건축법 시행규칙 제11조)
Décret d’application de la Loi sur la construction, article 28 (건축법 시행령 제28조)
Décret d’application de la Loi sur la construction, article 118 (건축법 시행령 제118조)
Loi sur les parcs de stationnement, article 19 (주차장법 제19조)

Points de vigilance

Les lois et décisions de justice citées dans les affaires sont celles applicables à l’époque des faits. Pour une affaire concrète, il faut vérifier les textes en vigueur et les circonstances précises.
La possibilité d’engager un recours en annulation d’un permis de construire ne se détermine pas au seul motif qu’un préjudice est redouté. Il faut vérifier si l’intérêt invoqué est protégé par la loi applicable et si l’annulation de la décision permettrait un rétablissement effectif de la situation.
Le changement du nom du maître d’ouvrage, l’annulation du permis de construire, l’injonction de mise en conformité et la demande de suspension de la fourniture sont susceptibles d’avoir des natures juridiques et des voies de contestation différentes. Il convient donc de distinguer la partie à poursuivre et le type de recours.
Pour la déclaration de changement des intervenants à une opération de construction évoquée dans l’affaire 2, une règle imposant de déclarer le changement dans les sept jours suivant sa survenance est présentée. Il faut vérifier si elle s’applique et quel délai est applicable au regard des textes en vigueur et des circonstances concrètes.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).