Guide sur l’usage, la gestion et le partage des biens détenus en commun

Points clés

• Chaque indivisaire peut utiliser le bien indivis dans son ensemble et en percevoir les fruits à proportion de sa quote-part, et peut disposer de celle-ci (Code civil, article 263 (민법 제263조)).
• Les modalités de gestion du bien indivis peuvent être décidées à la majorité des quotes-parts. L’indivisaire détenant la majorité peut décider que le bien sera utilisé exclusivement par lui, mais cela peut soulever une question de restitution de l’enrichissement injustifié au bénéfice des autres indivisaires qui n’ont pas pu l’utiliser (Code civil, article 265 (민법 제265조) ; arrêt de la Cour suprême du 27 février 2014, 2011Da42430).
• Lorsqu’un indivisaire donne le bien en location sans l’accord des autres, il peut être tenu de restituer les avantages correspondant aux loyers perçus au-delà de sa propre quote-part (Code civil, article 741 (민법 제741조)).
• Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord sur le partage du bien indivis, ils peuvent en demander le partage au tribunal. Le partage en nature est le principe, mais si celui-ci est impossible ou risque d’entraîner une diminution importante de la valeur du bien, le partage du prix après vente aux enchères est possible (Code civil, articles 268 et 269 (민법 제268조, 제269조)).
• Le tribunal fixe le mode de partage en fonction des circonstances. Le demandeur n’obtient donc pas nécessairement, à titre exclusif, la partie précise qu’il souhaite. Si les indivisaires ont déjà conclu un accord de partage, il peut être nécessaire de demander l’inscription correspondante au registre foncier, plutôt que de demander à nouveau le partage du bien indivis (arrêt de la Cour suprême du 12 janvier 1995, 94Da30348, 30355).
• Les biens d’une association non constituée en personne morale sont détenus collectivement. Leur gestion et leur cession sont régies par les statuts s’il en existe ; à défaut, une résolution de l’assemblée générale des membres est nécessaire (Code civil, articles 275 et 276 (민법 제275조, 제276조)).
• Lorsqu’une Église perdure en tant qu’association non constituée en personne morale, le départ de certains fidèles n’empêche en principe pas l’Église d’origine de continuer d’exister avec les fidèles restants comme membres. Les fidèles qui l’ont quittée peuvent perdre leur droit d’utiliser les biens de l’Église d’origine et d’en percevoir les fruits (arrêt de la Cour suprême du 20 avril 2006, 2004Da37775).
• Sauf circonstances particulières, les propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété peuvent utiliser l’ensemble du terrain conformément à sa destination, indépendamment de la proportion de leurs quotes-parts dans le terrain. Toutefois, si d’autres personnes que ces propriétaires détiennent une quote-part indivise, leur demande de restitution de l’enrichissement injustifié peut être accueillie (arrêt de la Cour suprême du 14 mars 2013, 2011Da58701).

Questions fréquentes

Textes applicables

• Code civil, article 127 (민법 제127조)
• Code civil, article 186 (민법 제186조)
• Code civil, article 187 (민법 제187조)
• Code civil, article 263 (민법 제263조)
• Code civil, article 264 (민법 제264조)
• Code civil, article 265 (민법 제265조)
• Code civil, article 268 (민법 제268조)
• Code civil, article 269 (민법 제269조)
• Code civil, article 272 (민법 제272조)
• Code civil, article 275 (민법 제275조)
• Code civil, article 276 (민법 제276조)
• Code civil, article 487 (민법 제487조)
• Code civil, article 741 (민법 제741조)
• Code civil, article 830, paragraphe 3 (민법 제830조 제3항)
• Code civil, article 1006 (민법 제1006조)

Points de vigilance

• Dans une action en partage d’un bien indivis, il peut être nécessaire d’inclure comme parties tous les autres indivisaires. La quote-part d’un héritier peut également être acquise par succession même si elle n’est pas inscrite au registre foncier ; il convient donc de vérifier la situation successorale.
• Le partage en nature est le principe, mais une vente aux enchères suivie de la répartition du prix peut être ordonnée en fonction de l’état du bien ou de la perte de valeur qui résulterait du partage. Le partage d’un immeuble non inscrit au registre foncier, construit sans permis ni déclaration de travaux, peut ne pas être autorisé par voie de vente aux enchères.
• La gestion, la cession et les actions en justice concernant les biens détenus collectivement par une association peuvent être soumises à des règles différentes de celles applicables aux biens indivis. Pour une association non constituée en personne morale, telle qu’un clan ou une Église, il faut vérifier les statuts et l’existence d’une résolution de l’assemblée générale.
• Même s’il existe entre les indivisaires une convention particulière relative à l’usage et à la perception des fruits, celle-ci ne se transmet pas nécessairement de plein droit à un acquéreur particulier si elle porte atteinte à la nature même du droit sur la quote-part indivise. Il convient d’examiner les termes de la convention et de vérifier notamment si l’acquéreur en avait connaissance au moment de l’acquisition.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

1. 교회가 두 개로 나누어진 경우 교회재산의 사용·수익 및 귀속관계
2. 종중총회 결의 없이 종중대표자가 행한 종중재산 처분행위의 효력
3. 공동소유인 토지를 분할하는 방법
4. 공유부동산을 공유자 1인 단독으로 임대한 경우 부당이득 성립 여부
5. 공유부분의 체납관리비 부담관계
6. 특허권이 공유인 경우에 특허권의 분할청구 가부
7. 종중원이 종산에 분묘를 설치할 권한이 있는지
8. 매매중도금 지급 후 토지공유자 중 1인이 사망 시 소유권이전 방법
9. 공유자의 사용수익 및 부당이득 문제
10. 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여 경매에 의한 공유물분할이 허용되는지 여부
11. 상호명의신탁관계로 있던 토지의 지분이 경매된 경우 구분소유적 공유관계를 낙찰자에게 주장할 수 있는지
12. 대지사용과 관련한 공유지분권자와 대지권자와의 관계
13. 유체동산의 공유지분권자의 유체동산 경매시 대항방법
14. 집합건물 구분소유자들의 대지 사용 적법 여부
15. 동업 외 목적으로 공동예금한 경우의 압류 추심명령 송달받은 은행의 지급거절 가부
16. 공유자의 보존행위로서 말소등기청구 가부
17. 공유물의 사용 수익에 관한 문제
18. 공유물 분할협의 후 그 협의사항을 이행하지 않는 경우 그 청구 방법
19. 상속으로 공동소유하는 토지의 매매에 대한 묵시적 추인 여부
20. 공유물의 보존행위와 관리방법
21. 지방자치법 시행 이전의 동·리가 관습법상 인정되는 법인인지 여부 및 동·리 재산의 소유형태
22. 공유물분할청구소송의 경우 상속등기를 하지 않은 상속인이 있을 시의 문제
23. 공유자 일부 상대방을 공유로 남기는 방식의 현물분할 가부
24. 구분소유자의 다른 구분소유자에 대한 부당이득반환청구 가부
25. 공유물에 관한 특약이 특정승계인에게 당연승계되는지 여부