Guide des autres droits réels : sûretés et inscriptions provisoires

Basé sur 53 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

L’effet d’une inscription provisoire à titre de sûreté ou d’une sûreté par transfert de propriété ne dépend pas uniquement de l’intitulé de l’inscription ou du contrat : il s’apprécie au regard de la réalité de l’opération, de la volonté des parties et de la détermination du bien concerné. La procédure de liquidation, les modalités de publicité et de possession, le rang des droits et l’exercice des droits par les tiers influent sur l’acquisition de la propriété et le droit de priorité.

Parties → Créancier → Débiteur → Tiers titulaires de droits → Un créancier invoque une inscription provisoire ou un transfert de propriété comme sûreté → La réalité de l’opération et la volonté des parties révèlent-elles une sûreté ? → oui → La procédure de liquidation est-elle respectée ? → non → L’inscription ou le contrat, à lui seul, ne décide pas de la propriété → oui · loi sur les sûretés par inscription provisoire, articles 3 et 4 → Le bien est-il déterminé et les droits de rang inférieur avisés ? → non · loi sur les sûretés par inscription provisoire, articles 3 et 4 → La propriété ou le droit de priorité peut être acquis si les conditions sont réunies → Vérifier la notification du montant estimé et le délai de deux mois → Après l’échéance, notifier notamment le montant estimé; attendre deux mois après réception de la notification → Vérifier le règlement et les options du débite…

Points clés

Une inscription provisoire constituée pour garantir une créance s’apprécie non seulement au regard de la cause indiquée au registre ou de la forme des documents, mais aussi selon la réalité de l’opération et la volonté des parties (affaires 1 et 8).
Pour acquérir la propriété d’un bien immobilier au moyen de la procédure de liquidation, le titulaire d’une inscription provisoire à titre de sûreté doit en principe, après l’échéance, notifier notamment le montant estimé de liquidation, puis verser le montant de liquidation après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la réception de la notification (Loi sur les sûretés par inscription provisoire, etc., articles 3 et 4 (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조) ; affaires 1, 4 et 18).
Même si l’évaluation du montant de liquidation est inférieure au montant objectif, une notification indiquant la valeur estimée et le montant de la créance garantie peut faire courir le délai de liquidation. Toutefois, le débiteur peut refuser l’inscription ou la remise du bien jusqu’à ce qu’il reçoive le montant de liquidation dû, ou rembourser la dette garantie et demander la radiation de l’inscription provisoire (affaires 13 et 18).
Même lorsque la Loi sur les sûretés par inscription provisoire, etc. ne s’applique pas, l’inscription définitive ne confère pas nécessairement à elle seule la propriété définitive du bien immobilier affecté en sûreté ; une sûreté par transfert de propriété au sens faible peut nécessiter une procédure de règlement (affaires 8 et 16).
Une sûreté par transfert de propriété sur un bien meuble peut être constituée au moyen d’un constitut possessoire. À l’égard des tiers, le créancier titulaire de la sûreté peut exercer ses droits en qualité de propriétaire du bien affecté en sûreté. Toutefois, un créancier titulaire d’une sûreté par transfert de propriété double, constituée ultérieurement, n’acquiert pas de droit du seul fait d’un constitut possessoire (affaires 11 et 15).
Un ensemble de biens affecté en sûreté par transfert de propriété doit être déterminé de manière externe et objective, notamment par l’espèce, le lieu et la quantité des biens. Si le constituant ajoute à l’ensemble des biens qui lui appartiennent, la sûreté peut s’étendre à ceux-ci, mais elle ne s’étend pas aux biens appartenant à des tiers (affaires 10 et 19).
Après la réalisation d’une inscription provisoire à titre de sûreté, s’il existe des titulaires de droits de rang inférieur, la procédure de notification légale doit être suivie. Une fois la procédure de liquidation achevée, le droit d’utiliser le bien affecté en sûreté et d’en percevoir les fruits peut revenir au créancier (affaires 24 et 25).

Questions fréquentes

Q. Si je ne peux pas rembourser, la propriété du bien immobilier est-elle transférée du seul fait d’une inscription provisoire à titre de sûreté ?

S’il s’agit d’une inscription provisoire à titre de sûreté, le créancier ne peut en principe pas acquérir définitivement la propriété du seul fait de l’inscription définitive. Il doit suivre la procédure prévue par la loi, notamment notifier le montant de liquidation et respecter le délai de liquidation. Une inscription définitive effectuée en violation de ces règles peut être nulle (affaires 1 et 4).

Cas 1, Cas 4

Q. Si la valeur du bien immobilier indiquée dans la notification du montant de liquidation est erronée, la notification elle-même est-elle nulle ?

Si le créancier a indiqué dans sa notification la valeur du bien immobilier à la date de celle-ci ainsi que le montant de la créance garantie, le fait que le montant de liquidation qu’il a évalué subjectivement soit inférieur au montant dûment calculé ne rend pas nécessairement la notification ni le déroulement du délai de liquidation nuls. Toutefois, le débiteur peut refuser l’inscription ou la remise du bien jusqu’à ce qu’il reçoive le montant de liquidation dû, ou rembourser la dette et demander la radiation de l’inscription provisoire (affaire 18).

Cas 18

Q. Si le titulaire de l’inscription provisoire n’a pas fait inscrire définitivement son droit avant la fin de la vente aux enchères, l’acquéreur peut-il immédiatement réclamer des dommages-intérêts ?

Si l’inscription définitive fondée sur l’inscription provisoire n’a pas encore été effectuée, l’acquéreur lors de la vente aux enchères n’a pas perdu la propriété. Il est donc difficile de considérer que cette seule circonstance engage sa responsabilité en dommages-intérêts au titre de l’article 578 du Code civil (민법 제578조). Si l’acquéreur perd la propriété à la suite de l’inscription définitive, il peut invoquer la garantie contre les vices dans le cadre d’une action distincte contre le débiteur ou le créancier (affaire 2).

Cas 2

Q. Que se passe-t-il si, après avoir constitué une sûreté par transfert de propriété sur un bien meuble au moyen d’un constitut possessoire, un autre créancier constitue une sûreté sur le même bien ?

Une sûreté par transfert de propriété constituée antérieurement peut être opposée aux tiers. En revanche, le bénéficiaire d’une sûreté par transfert de propriété constituée ultérieurement peut ne pas acquérir de droit, l’acquisition de bonne foi n’étant pas reconnue du seul fait d’un constitut possessoire. Si le créancier titulaire de la sûreté dispose d’un acte authentique exécutoire, les solutions présentées consistent à réaliser le bien à titre privé conformément à l’accord ou à procéder à une vente aux enchères sur le fondement de cet acte (affaires 11 et 15).

Cas 11, Cas 15

Q. Si tous les porcs d’une exploitation sont affectés en sûreté par transfert de propriété, ceux qui naissent ou sont introduits ultérieurement dans l’exploitation sont-ils également inclus ?

Si l’ensemble des porcs d’une exploitation constitue un ensemble de biens affecté en sûreté par transfert de propriété et qu’il est déterminé par des éléments tels que leur espèce et leur lieu de présence, la sûreté peut également porter sur les porcelets nés ultérieurement et sur les porcs appartenant au constituant qu’il a introduits par la suite dans l’exploitation. En revanche, les porcs appartenant à des tiers ne deviennent pas des éléments de l’ensemble et ne sont pas couverts par la sûreté (affaires 10 et 19).

Cas 10, Cas 19

Q. Si une machine affectée en sûreté par transfert de propriété est détruite par un incendie, le créancier peut-il exercer ses droits sur l’indemnité d’assurance incendie ?

Selon la jurisprudence reconnue dans l’affaire, si le bien affecté en sûreté par transfert de propriété est détruit et que le constituant acquiert une créance d’indemnité d’assurance, la sûreté peut également s’étendre à cette créance. Le créancier titulaire de la sûreté doit exercer son droit de subrogation réelle avant le versement de l’indemnité (Code civil, articles 342, 355 et 370 (민법 제342조·제355조·제370조) ; affaire 12).

Cas 12

Q. Si un titulaire de droits de rang inférieur apparaît après la constitution d’une inscription provisoire à titre de sûreté, une augmentation ultérieure du montant de la créance peut-elle bénéficier d’un droit de priorité ?

La partie de la créance garantie par une inscription provisoire à titre de sûreté qui est ajoutée ou augmentée en vertu d’un nouvel accord après l’apparition d’un titulaire de droits de rang inférieur ou d’un tiers acquéreur peut ne pas bénéficier d’un droit de priorité à l’égard de ce tiers. Les circonstances précises, notamment l’existence d’un accord conclu lors de la constitution de la sûreté qui prévoyait l’inclusion de créances futures, sont toutefois importantes (affaire 22).

Cas 22

Q. À la fin du délai de liquidation, le débiteur peut-il continuer à utiliser le bien immobilier et à en percevoir les loyers ?

Si aucun montant de liquidation n’est dû et que la procédure de liquidation s’est achevée conformément aux règles légales, le droit d’utiliser le bien affecté en sûreté et d’en percevoir les fruits peut revenir au créancier même si l’inscription définitive n’a pas encore été effectuée. On ne peut donc pas affirmer que le débiteur peut continuer à utiliser le bien et à en percevoir les fruits jusqu’au transfert de l’inscription (affaire 25).

Cas 25

Textes applicables

Code civil, article 189 (민법 제189조)
Code civil, article 275, paragraphe 1 (민법 제275조 제1항)
Code civil, article 276, paragraphe 1 (민법 제276조 제1항)
Code civil, article 278 (민법 제278조)
Code civil, article 342 (민법 제342조)
Code civil, article 355 (민법 제355조)
Code civil, article 360 (민법 제360조)
Code civil, article 370 (민법 제370조)
Code civil, article 567 (민법 제567조)
Code civil, article 578 (민법 제578조)
Code civil, article 607 (민법 제607조)
Code civil, article 608 (민법 제608조)
Code civil, article 741 (민법 제741조)
Loi sur les sûretés par inscription provisoire, etc., article 1 (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
Loi sur les sûretés par inscription provisoire, etc., article 2 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)

Points de vigilance

Ne déterminez pas si une inscription provisoire est constituée à titre de sûreté ou vise à conserver un rang en vous fondant uniquement sur la cause indiquée au registre ou sur l’intitulé du contrat. La réalité de l’opération et la volonté des parties sont importantes.
Le délai de liquidation court à compter du jour où la notification de liquidation parvient au débiteur ou aux autres destinataires concernés. Si les destinataires ou le contenu de la notification présentent des irrégularités, l’acquisition par inscription définitive peut être remise en question.
Si le bien immobilier est grevé d’une sûreté de rang supérieur, le montant de la créance garantie par ce droit doit être pris en compte dans le calcul du montant de liquidation. L’application de la loi peut également varier selon le rapport entre la valeur du bien immobilier grevé et le montant de la créance garantie.
La conclusion concernant une sûreté par transfert de propriété sur des biens meubles ou un ensemble de biens peut varier selon la détermination des biens concernés, les modalités de possession et la question de savoir s’ils appartiennent à un tiers. Il convient donc de vérifier le contenu du contrat et la situation réelle des droits.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).