Guide sur la restitution du dépôt de garantie pour les baux commerciaux

Basé sur 8 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Même après la fin d’un bail commercial, la restitution du dépôt de garantie peut être affectée si des obligations du locataire subsistent, notamment la restitution des lieux et leur remise en état. Toutefois, le bailleur ne peut pas refuser de restituer la totalité du dépôt de garantie au seul motif que des travaux mineurs de remise en état n’ont pas été effectués. Il convient également d’examiner les circonstances précises, telles que la fin du contrat et l’opposabilité du bail aux tiers.

Parties concernées → Locataire → Bailleur → Acquéreur éventuel → Fin d’un bail commercial et demande de restitution du dépôt → Les lieux ont-ils été remis ? → Oui → Ne restent-ils que des travaux mineurs ? → Non → Restitution des lieux et du dépôt à coordonner simultanément → Le bailleur ne peut retenir tout le dépôt pour seuls travaux mineurs Le coût raisonnable peut être déduit → Après transfert, le bail est-il opposable aux tiers ? → Oui — loi sur les baux commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 → Vérifier la fin du bail : un départ anticipé sans motif légitime peut laisser le dépôt et les loyers dus jusqu’à l’échéance → Échéance du bail et loyers restant dus → Évaluer les travaux et leur coût raisonnable → Remise en état et montant déductible → Vérifier les formalités de cessation d’activité et, en cas de vente aux enchères, la remise des lieux pour toucher le produit → Formalité…

Points clés

À la fin du bail, l’obligation du locataire de restituer les lieux et celle du bailleur de restituer le dépôt de garantie doivent être exécutées simultanément.
Le bailleur peut agir contrairement au principe de bonne foi s’il refuse de restituer la totalité du dépôt de garantie au seul motif que le locataire n’a pas effectué des travaux mineurs de remise en état. Le coût raisonnable de la remise en état des éléments concernés peut toutefois être déduit du dépôt de garantie (cas 1, Code civil, article 536 (민법 제536조)).
L’obligation de remise en état du locataire peut inclure l’obligation de coopérer afin que le bailleur ou une autre personne puisse reprendre son activité dans le local. Si nécessaire, comme dans le cas exposé, le locataire peut devoir accomplir les formalités de déclaration de cessation d’activité (cas 4, arrêt de la Cour suprême du 9 octobre 2008, 2008다34903).
Si le locataire cherche à mettre unilatéralement fin au contrat sans motif légitime alors qu’il reste du temps avant son échéance, le cas exposé indique qu’il ne récupère pas le dépôt de garantie avant la fin de la période restante et qu’il doit également payer le loyer pendant cette période (cas 8).
Même si l’immeuble loué est transféré, l’acquéreur peut succéder au bailleur et être tenu de restituer le dépôt de garantie lorsque le locataire dispose de l’opposabilité aux tiers (cas 7, Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
Il est difficile de déterminer précisément la durée d’une action en restitution du dépôt de garantie, mais le cas exposé indique que la procédure peut être plus courte que celle d’une action civile ordinaire en vertu de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux (상가건물 임대차보호법) et de la Loi sur le jugement des petites créances (소액사건심판법) (cas 2).
Pour demander une vente aux enchères sur le fondement d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt de garantie, notamment, il peut ne pas être nécessaire de restituer d’abord les lieux loués. Toutefois, pour recevoir le produit de la répartition, le locataire doit remettre les lieux à la personne qui en a acquis la propriété à l’issue de la vente aux enchères (cas 3, Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphes 1 et 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)).
Selon le seuil présenté dans le cas, le montant du dépôt de garantie servant à déterminer si le régime s’applique est calculé en ajoutant au dépôt de garantie 100 fois le loyer mensuel. Les catégories de locataires relevant du régime des petits dépôts et les montants fixes bénéficiant d’un remboursement prioritaire varient selon la région (cas 5 et 6, Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, articles 2 et 14 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조) et Décret d’application, articles 2, 6 et 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조)).

Questions fréquentes

Q. Peut-on me refuser la restitution de la totalité du dépôt de garantie parce que je n’ai pas entièrement remis les lieux en état ?

Lorsque les travaux de remise en état non exécutés sont mineurs et que le montant du préjudice est faible, refuser la restitution de la totalité du dépôt de garantie peut être contraire au principe de bonne foi. Le bailleur peut toutefois déduire du dépôt de garantie le coût raisonnable de la remise en état des éléments concernés.

Cas 1

Q. Même si j’ai quitté le local commercial, dois-je déclarer la cessation de mon activité pour récupérer mon dépôt de garantie ?

Dans le cas exposé, il est précisé que l’obligation du locataire de remettre les lieux en état peut également comprendre l’obligation de coopérer afin que le bailleur puisse reprendre son activité dans le local. Le locataire peut devoir accomplir les formalités de déclaration de cessation d’activité pour ne pas empêcher l’obtention d’une nouvelle autorisation d’exploitation pour ce local.

Cas 4

Q. Puis-je récupérer mon dépôt de garantie si je cesse mon activité alors qu’il reste du temps avant la fin du bail ?

Dans le cas exposé, si le locataire résilie unilatéralement le contrat sans motif légitime, il ne récupère pas son dépôt de garantie avant la fin de la période contractuelle restante et doit également payer le loyer mensuel correspondant à cette période. La possibilité de mettre fin au contrat doit être examinée au regard des circonstances précises.

Cas 8

Q. À qui dois-je réclamer le dépôt de garantie si le local commercial que je loue est vendu à quelqu’un d’autre ?

Dans le cas exposé, il est précisé que si l’immeuble a été transféré après que le locataire y a pris possession et a acquis l’opposabilité aux tiers en procédant à l’immatriculation de son entreprise, l’acquéreur succède au bailleur dans cette qualité. Dans ce cas, la demande de restitution du dépôt de garantie doit être adressée à l’acquéreur, et non à l’ancien propriétaire.

Cas 7

Q. Combien de temps dure une action en restitution du dépôt de garantie ?

Dans le cas exposé, il est précisé qu’il est difficile d’indiquer avec exactitude la durée de la procédure. Toutefois, même lorsque le dépôt de garantie dépasse 20 millions de wons, il est possible d’utiliser la procédure prévue par la Loi sur le jugement des petites créances (소액사건심판법), conformément à la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux (상가건물 임대차보호법), ce qui peut réduire la durée de la procédure par rapport à une action civile ordinaire.

Cas 2

Q. Après avoir obtenu un jugement ordonnant la restitution du dépôt de garantie, dois-je libérer le local commercial pour demander sa vente aux enchères ?

Dans le cas exposé, il est précisé qu’il n’est pas nécessaire de restituer d’abord les lieux loués pour demander une vente aux enchères forcée sur le fondement d’un jugement définitif ordonnant la restitution du dépôt de garantie, notamment. Toutefois, pour recevoir le produit de la répartition, le locataire doit remettre les lieux à la personne qui a acquis le local commercial loué lors de la vente aux enchères.

Cas 3

Q. La restitution du dépôt de garantie et la remise du local doivent-elles avoir lieu dans un ordre déterminé ?

Dans le cas exposé, il est précisé que l’obligation du locataire de restituer les lieux et celle du bailleur de restituer le dépôt de garantie doivent être exécutées simultanément. Si le locataire n’exécute pas correctement son obligation de restitution des lieux, il peut ne pas récupérer le dépôt de garantie tant que cette obligation n’a pas été exécutée.

Cas 4

Q. Comment calculer le seuil applicable au dépôt de garantie d’un local commercial soumis à un loyer mensuel ?

La méthode de calcul présentée dans le cas consiste à ajouter au dépôt de garantie 100 fois le loyer mensuel. Par exemple, le dépôt de garantie de 100 millions de wons et le loyer mensuel de 700 000 wons indiqués dans le cas donnent un montant de 170 millions de wons, considéré comme relevant du seuil applicable à Gwangju selon les critères mentionnés dans ce cas à l’époque.

Cas 6

Q. Un locataire relevant du régime des petits dépôts peut-il être remboursé avant les autres créanciers garantis ?

Dans le cas exposé, il est précisé que certains locataires, dans les limites fixées, peuvent obtenir par priorité le paiement d’une certaine fraction de leur dépôt de garantie, dans la limite de la moitié de la valeur de l’immeuble loué. Les seuils de dépôt de garantie et les montants bénéficiant de cette priorité varient selon la région.

Cas 5

Textes applicables

Code civil, article 536 (민법 제536조)
Code civil, article 615 (민법 제615조)
Code civil, article 654 (민법 제654조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphes 1 et 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 14, paragraphe 3 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, articles 6 et 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
Loi sur le jugement des petites créances, articles 6, 7, 10 et 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
Loi sur l’exécution civile, article 41 (민사집행법 제41조)

Points de vigilance

La restitution des lieux et celle du dépôt de garantie peuvent devoir être exécutées simultanément. Il convient donc de vérifier s’il subsiste des obligations du locataire, telles que la remise du local ou sa remise en état.
Même si certains travaux de remise en état n’ont pas été effectués, la restitution de la totalité du dépôt de garantie n’est pas automatiquement suspendue ; le coût raisonnable des réparations peut toutefois être déduit.
Si le locataire cesse unilatéralement son activité alors que la durée du contrat n’est pas écoulée, la restitution du dépôt de garantie peut être retardée et il peut rester tenu de payer le loyer pendant la durée restante, comme dans le cas exposé.
Les seuils applicables aux dépôts de garantie et les montants bénéficiant d’un remboursement prioritaire pour les locataires relevant du régime des petits dépôts varient selon la région. Il convient de vérifier les règles en vigueur plutôt que de se fonder uniquement sur les chiffres indiqués dans le cas.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).