Guide sur la récupération de la prime commerciale et les dommages-intérêts dans le cadre d’un bail commercial

Basé sur 49 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La prime commerciale rémunère la cession ou la mise à disposition d’installations commerciales, d’une clientèle, d’un savoir-faire commercial ou des avantages liés à l’emplacement du local. En règle générale, la seule fin du bail ne permet pas d’en demander le remboursement au bailleur. Toutefois, si celui-ci fait obstacle à sa récupération, par exemple en empêchant sans motif légitime la conclusion d’un contrat avec un nouveau locataire, des dommages-intérêts peuvent être demandés.

Parties concernées → Locataire sortant → Bailleur → Nouveau locataire → Le bail prend fin et le locataire veut récupérer la prime → Le bailleur s’est-il engagé à rembourser séparément ? → oui → non → Le bailleur a-t-il entravé la récupération dans la période protégée ? → oui — art. 10-4, paragraphe 1 → L’entrave était-elle sans motif légitime et a-t-elle causé un préjudice ? → oui — art. 10-4, paragraphes 2 et 3 → Remboursement convenu ou dommages-intérêts possibles → Pas de remboursement automatique du seul fait de la fin du bail → Vérifier l’engagement distinct ou la période commerciale garantie → Engagement de remboursement ou garantie d’une période déterminée → Vérifier le délai et les faits → Entrave entre les trois mois avant la fin du bail et sa fin → Vérifier le plafond → Dommages-intérêts plafonnés au plus faible des deux montants de prime

Points clés

La prime commerciale rémunère la cession ou la mise à disposition de valeurs patrimoniales, corporelles ou incorporelles, telles que les installations et équipements commerciaux, la clientèle, la réputation, le savoir-faire commercial ou les avantages commerciaux liés à l’emplacement du local (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
Le contrat relatif à la prime commerciale est distinct du contrat de bail ou du contrat de cession du droit au bail. Toutefois, selon les circonstances de sa conclusion et son contenu, il peut être considéré comme indissociable de ces contrats (arrêts de la Cour suprême n° 2002다25013 et n° 2016다261175).
En règle générale, la prime commerciale est perçue auprès du nouveau locataire. Il n’est donc pas possible d’en demander le remboursement au bailleur au seul motif que le bail a pris fin.
Le bailleur ne doit pas faire obstacle à la récupération de la prime commerciale entre les trois mois précédant la fin du bail et la fin de celui-ci. Peuvent notamment constituer des actes d’entrave le fait d’exiger une prime commerciale, d’empêcher son paiement, d’exiger un loyer ou un dépôt de garantie manifestement excessif, ou de refuser de conclure le contrat sans motif légitime (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
Si les actes d’entrave du bailleur causent un préjudice, celui-ci peut être tenu de verser des dommages-intérêts. Leur montant ne peut dépasser le plus faible des deux montants suivants : la prime commerciale que le nouveau locataire s’était engagé à payer et celle en vigueur au moment où le bail a pris fin (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
Le bailleur peut avoir un motif légitime de refuser de conclure le contrat, notamment si le nouveau locataire n’a pas la capacité financière de payer le dépôt de garantie ou le loyer, ou s’il existe un risque qu’il manque à ses obligations de locataire. Le locataire doit communiquer au bailleur les informations dont il dispose sur la capacité financière du nouveau locataire et sa capacité à remplir ses obligations (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4, paragraphes 2 et 5 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
Si le bailleur a perçu une prime commerciale en garantissant une activité commerciale pendant une période déterminée, mais qu’il ne garantit pas cette période, il peut, selon les circonstances, être tenu de rembourser une partie de la prime correspondant à la période restante (arrêt de la Cour suprême n° 2010다85164).
Le locataire ne peut pas exercer un droit de rétention sur le local loué sur le seul fondement de son droit de réclamer le remboursement de la prime commerciale (arrêt de la Cour suprême n° 93다62119).

Questions fréquentes

Q. À la fin du bail, puis-je demander au bailleur de me rembourser la prime commerciale ?

Le seul fait que la durée du bail soit arrivée à son terme ne permet pas de demander au bailleur le remboursement de la prime commerciale. En règle générale, cette prime est perçue auprès du nouveau locataire. Il convient d’examiner concrètement si le bailleur s’était engagé séparément à la rembourser ou s’il a, par exemple, fait obstacle à sa récupération.

Cas 1, Cas 5, Cas 19, Cas 25

Q. Si le contrat indique que « la prime commerciale est reconnue », le bailleur doit-il la rembourser ?

Cette seule mention ne permet pas de considérer que les parties ont convenu du remboursement de la prime commerciale à la fin du bail. Selon l’interprétation généralement retenue par la jurisprudence, elle signifie que le bailleur tolérera que le locataire récupère la prime commerciale et qu’il engagera sa responsabilité s’il y fait obstacle sans motif légitime (arrêt de la Cour suprême n° 2000다4517).

Cas 1, Cas 15, Cas 24

Q. Que se passe-t-il si le bailleur exige du nouveau locataire un dépôt de garantie ou un loyer excessivement élevé ?

Si la récupération de la prime commerciale échoue parce que le bailleur exige un loyer ou un dépôt de garantie manifestement excessif au regard des montants pratiqués dans le voisinage ou des charges liées à l’immeuble, cela peut constituer un acte d’entrave. Si un préjudice en résulte, le locataire peut demander des dommages-intérêts au bailleur (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4, paragraphes 1 et 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).

Cas 2, Cas 4, Cas 10

Q. Le bailleur doit-il conclure le contrat même si le nouveau locataire n’a pas les moyens de payer le dépôt de garantie ou le loyer ?

Non. Si le nouveau locataire n’a pas la capacité financière de payer le dépôt de garantie ou le loyer, cela peut constituer un motif légitime pour le bailleur de refuser de conclure le contrat. Le locataire doit communiquer au bailleur les informations dont il dispose sur la capacité financière du nouveau locataire et sa capacité à remplir ses obligations.

Cas 8, Cas 11

Q. Le bailleur peut-il refuser un nouveau locataire au motif que son activité ne correspond pas à celle qu’il souhaite ?

Le caractère légitime du motif de refus s’apprécie au regard des circonstances concrètes, notamment de la situation commerciale du quartier et du type d’activité. Un refus peut être légitime s’il repose sur des considérations raisonnables et ne vise pas simplement à éviter la conclusion du contrat. Dans une affaire, il a été jugé que le bailleur pouvait refuser l’installation d’un établissement de divertissement en raison de préoccupations concernant la propreté de l’immeuble et la présence de clients en état d’ivresse tard dans la nuit.

Cas 9

Q. Si l’entrave à la récupération de la prime commerciale est reconnue, quel est le montant maximal des dommages-intérêts que je peux obtenir ?

Si les actes d’entrave du bailleur causent un préjudice, le locataire peut demander des dommages-intérêts. Le montant de l’indemnisation ne peut dépasser le plus faible des deux montants suivants : la prime commerciale que le nouveau locataire s’était engagé à payer et la prime commerciale en vigueur au moment où le bail a pris fin. Le droit à réparation doit être exercé dans les trois ans suivant la date de fin du bail (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4, paragraphes 3 et 4 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).

Cas 4, Cas 5

Q. Si le contrat relatif à la prime commerciale est annulé, le contrat de cession du droit au bail peut-il l’être également ?

En principe, le contrat relatif à la prime commerciale et le contrat de cession du droit au bail sont des contrats distincts. Toutefois, ils peuvent être annulés conjointement s’ils ont été conclus de telle manière, sur le plan économique et factuel, que l’un n’aurait pas été conclu sans l’autre.

Cas 3, Cas 21, Cas 22

Q. Si le bailleur ne rembourse pas la prime commerciale, puis-je continuer à occuper le local ?

Le droit de réclamer le remboursement de la prime commerciale ne peut être considéré comme une créance née à propos de l’immeuble. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir de ce seul droit pour exercer un droit de rétention et refuser de restituer le local (arrêt de la Cour suprême n° 93다62119).

Cas 1, Cas 18

Textes applicables

Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
Code civil, article 320 (민법 제320조)

Points de vigilance

L’interdiction de faire obstacle à la récupération de la prime commerciale s’applique aux actes commis entre les trois mois précédant la fin du bail et la fin de celui-ci. Il convient donc de vérifier à quel moment le nouveau locataire a été présenté et de réunir les pièces pertinentes.
Le seul fait que le bailleur n’ait pas conclu de contrat avec le nouveau locataire ne suffit pas à établir sa responsabilité en dommages-intérêts. Il faut examiner notamment la capacité financière du nouveau locataire, sa capacité à respecter les obligations du locataire, le motif du refus et les conditions exigées par le bailleur.
Le droit à réparation doit être exercé dans les trois ans à compter de la fin du bail et le montant des dommages-intérêts est soumis à un plafond légal.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).