Conditions d’opposabilité d’un bail commercial et précautions à prendre

Basé sur 10 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Le locataire d’un local commercial peut opposer son bail aux tiers à compter du lendemain de la demande d’immatriculation de son entreprise, après avoir pris possession du local loué. Toutefois, l’établissement indiqué dans l’immatriculation doit correspondre au lieu effectivement loué, et les conditions de l’opposabilité du bail et du droit au paiement prioritaire du dépôt de garantie sont différentes.

Parties concernées → Locataire → Bailleur → Acquéreur du local → Le locataire veut opposer son bail commercial → A-t-il pris possession du local loué ? → oui, loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, art. 3, par. 1 → A-t-il demandé l’immatriculation de son entreprise ? → non → Opposabilité non acquise ou perdue pour l’ancien local → L’adresse immatriculée correspond-elle au lieu réellement loué ? → oui → Bail opposable aux tiers dès le lendemain de la demande → Paiement prioritaire : date certaine du bail requise → Vérifier la date certaine du contrat de bail → Vérifier les droits de rang antérieur → Une hypothèque antérieure peut faire obstacle au droit du locataire → Remboursement du dépôt après une vente → Remettre le local loué à l’acquéreur

Points clés

L’opposabilité du bail est le pouvoir du locataire d’opposer le contenu du bail à l’acquéreur du local loué et aux autres tiers.
Pour que le bail soit opposable, le locataire doit prendre possession du local loué et demander l’immatriculation de son entreprise ; l’opposabilité prend effet le lendemain du jour de la demande (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
Si le bien loué indiqué dans l’immatriculation de l’entreprise ne correspond pas au lieu effectivement loué, l’immatriculation peut ne pas être reconnue comme un moyen valable de rendre le bail opposable (arrêt de la Cour suprême du 25 septembre 2008, 2008다44238).
Si le propriétaire de l’immeuble change après que le bail est devenu opposable, l’acquéreur succède au bailleur, que le changement de propriétaire résulte d’une vente ou d’une vente aux enchères (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
Si le locataire déménage son établissement et rectifie l’immatriculation de son entreprise, il peut perdre l’opposabilité du bail pour l’ancien établissement (arrêt du tribunal de district de Daegu du 20 mai 2008, 2007나20356).
La date certaine constitue une condition du droit au paiement prioritaire distincte de l’opposabilité du bail. Pour être payé en priorité sur les titulaires de droits de rang inférieur lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique, le locataire doit remplir les conditions d’opposabilité — notamment la prise de possession du local et l’immatriculation de l’entreprise — et faire apposer une date certaine sur le contrat (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
Si des droits tels qu’une hypothèque ont été constitués sur l’immeuble avant que le locataire ne remplisse les conditions d’opposabilité, il se peut qu’il ne puisse pas opposer son droit au bail après le changement de propriétaire résultant d’une vente aux enchères (exemple 1).
Pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie au titre du droit au paiement prioritaire lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique, le locataire doit remettre le local loué à l’acquéreur (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).

Questions fréquentes

Q. Qu’est-ce que l’opposabilité d’un bail commercial ?

Il s’agit du pouvoir du locataire d’opposer le contenu du bail à l’acquéreur de l’immeuble ou à toute autre personne intéressée. Après avoir acquis l’opposabilité du bail, si le propriétaire change, le locataire peut également opposer le bail au nouveau propriétaire.

Q. À quel moment le bail devient-il opposable ?

Le locataire remplit les conditions d’opposabilité lorsqu’il prend possession du local loué et demande l’immatriculation de son entreprise à l’adresse de ce local. L’opposabilité prend effet le lendemain du jour de la demande d’immatriculation (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).

Q. Que se passe-t-il si l’adresse figurant dans l’immatriculation de l’entreprise ne correspond pas au lieu effectivement loué ?

Si l’adresse indiquée dans le contrat de bail et dans l’immatriculation de l’entreprise ne correspond pas au lieu effectivement loué ou à la désignation de l’immeuble figurant au registre foncier, l’immatriculation de l’entreprise peut ne pas être reconnue comme un moyen de rendre le bail opposable aux tiers. Dans ce cas, le locataire peut ne pas acquérir l’opposabilité prévue par la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux.

Q. L’opposabilité est-elle maintenue si l’on déménage l’établissement et que l’on rectifie l’immatriculation de l’entreprise ?

Si le locataire modifie l’adresse de son établissement dans l’immatriculation de son entreprise, l’immatriculation rectifiée ne rend plus opposable le bail relatif à l’ancien lieu. Il peut donc perdre l’opposabilité qu’il avait acquise pour l’ancien établissement.

Q. Si le propriétaire de l’immeuble change, puis-je opposer le contrat de bail au nouveau propriétaire ?

Si le locataire a acquis l’opposabilité du bail, il peut opposer le bail existant au nouveau propriétaire de l’immeuble. Que le changement de propriétaire résulte d’une vente, d’une succession ou d’une vente aux enchères, l’acquéreur succède au bailleur dans ses droits et obligations (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).

Q. La seule opposabilité du bail me permet-elle d’être remboursé prioritairement du dépôt de garantie lors d’une vente aux enchères ?

Il convient de distinguer l’opposabilité du bail et le droit au paiement prioritaire. Selon les exemples, pour faire valoir ce droit, il faut remplir les conditions d’opposabilité et faire apposer une date certaine sur le contrat de bail ; pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique, le locataire doit remettre le local loué à l’acquéreur (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphes 2 et 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항)).

Q. Que se passe-t-il si un immeuble grevé d’une hypothèque avant l’immatriculation de l’entreprise est vendu aux enchères ?

Si des droits tels qu’une hypothèque ont été constitués sur l’immeuble avant que le locataire ne prenne possession du local et ne demande l’immatriculation de son entreprise, il se peut qu’il ne puisse pas opposer son droit au bail après le changement de propriétaire résultant d’une vente aux enchères. Il convient de vérifier à quel moment les droits ont été constitués, avant ou après le contrat, et à quel moment les conditions d’opposabilité ont été remplies.

Q. Acquérir l’opposabilité du bail équivaut-il à faire apposer une date certaine ?

Non. Même si le locataire remplit les conditions d’opposabilité en prenant possession du local et en demandant l’immatriculation de son entreprise, il doit faire apposer séparément une date certaine sur le contrat de bail pour bénéficier du droit au paiement prioritaire. La date certaine ne peut pas non plus remplacer les conditions d’opposabilité.

Textes applicables

Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 4, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
Code civil, article 278 (민법 제278조)
Code civil, article 450, paragraphe 1 (민법 제450조 제1항)

Points de vigilance

Vérifiez que la désignation du bien loué figurant dans la demande d’immatriculation de l’entreprise et dans le contrat de bail qui y est joint correspond au lieu effectivement loué.
Si vous rectifiez l’adresse de l’établissement pour la remplacer par une autre, vous risquez de perdre l’opposabilité du bail pour l’ancien lieu ; examinez les conséquences avant d’effectuer cette rectification.
La date certaine constitue une condition distincte de l’opposabilité du bail ; le droit au paiement prioritaire n’est reconnu que si les conditions indiquées dans les exemples sont remplies.
Pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie au moyen du droit au paiement prioritaire lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique, le locataire doit remettre le local loué à l’acquéreur.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).