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Autres questions relatives aux baux commerciaux : droits et précautions

Basé sur 68 cas de consultation · Mis à jour · Traduit de l’original coréen.

Dans le cadre d’un bail commercial, les obligations de réparation du bailleur, la remise en état et le remboursement des dépenses du locataire, ainsi que le loyer dû après la fin du contrat, dépendent des stipulations contractuelles et des conditions réelles d’utilisation des lieux. Il convient également de distinguer les conditions et les effets juridiques propres au changement de propriétaire de l’immeuble, à la cession du bail ou à la cession de la créance de restitution du dépôt de garantie.

En un coup d’œil

Parties concernées → Bailleur → Locataire → Acquéreur de l’immeuble → Un bail commercial et une question de droits ou d’obligations → Le locataire a-t-il pris possession et demandé son immatriculation ? → Les réparations sont-elles nécessaires à l’usage et à la jouissance ? → Après la fin du bail, le locataire a-t-il exploité les lieux ? → Oui : bail opposable Loi sur les baux commerciaux, art. 3, par. 1 et 2 → Non : condition non établie → Oui : le bailleur doit réparer Code civil, art. 623 → Non : vérifier si le dommage gêne l’activité → Oui : restitution équivalente au loyer possible Code civil, art. 536 → Non : la seule conservation des lieux ne tranche pas → Un effet juridique peut s’appliquer si ses conditions sont réunies → Aucun effet automatique les faits et le bail comptent → Vérifier les clauses du contrat → Qualifier les dépenses et l’usure → Comparer restitution et usage ré…

Points clés

  • La prime de droit au bail n’est pas une somme dont le remboursement peut automatiquement être réclamé au bailleur. Toutefois, cette question peut être examinée séparément si des circonstances particulières ont empêché le locataire de bénéficier de la durée garantie du bail ou si le bailleur a fait obstacle à la possibilité de récupérer cette prime auprès d’un nouveau locataire (exemple 1).
  • Même si un bâtiment commercial est cédé, l’acquéreur peut être subrogé dans les droits et obligations du bailleur si le locataire a pris possession du bâtiment et demandé son immatriculation en tant qu’entreprise, acquérant ainsi l’opposabilité de son bail (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
  • Le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires pour permettre l’utilisation et la jouissance du bien loué. Il faut toutefois examiner notamment s’il s’agit de détériorations mineures qui ne gênent pas l’utilisation ou si elles entravent l’activité commerciale (Code civil, article 623 (민법 제623조)).
  • En l’absence de stipulation particulière, le locataire peut ne pas avoir à supporter les frais de remise en état correspondant à l’usure résultant d’un usage normal. En revanche, les équipements installés par le locataire pour son activité peuvent devoir être démontés à la fin du bail ; une renonciation au remboursement de leur coût ne suffit pas, à elle seule, à le dispenser de son obligation de remise en état (Code civil, articles 615 et 654 (민법 제615조·제654조), exemples 4 et 12).
  • Le remboursement des dépenses engagées par le locataire dépend de leur nature : dépenses nécessaires à la conservation du bien, dépenses utiles ayant accru sa valeur objective ou frais d’équipements destinés uniquement à l’activité du locataire. Il faut aussi vérifier si le contrat prévoit une renonciation au droit d’en demander le remboursement (Code civil, article 626 (민법 제626조)).
  • Après la fin du bail, la restitution du dépôt de garantie et celle de l’immeuble sont en principe des obligations réciproques à exécuter simultanément. La question de savoir si le locataire doit restituer un enrichissement sans cause équivalent au loyer peut dépendre du fait qu’il ait simplement conservé les lieux ou qu’il les ait effectivement utilisés pour y exercer son activité et en tirer des revenus (Code civil, article 536 (민법 제536조), exemple 8).
  • Le locataire ne peut pas mettre unilatéralement fin au bail pendant sa durée pour ses seules raisons personnelles. Il convient notamment de vérifier si le contrat lui réserve un droit de résiliation. En outre, le fait que l’utilisation du bien soit partiellement gênée ne permet pas nécessairement de refuser le paiement de la totalité du loyer (Code civil, articles 635 et 636 (민법 제635조·제636조), exemples 21 et 25).
  • Une stipulation limitant à son détriment le droit du locataire de demander le renouvellement peut être dépourvue d’effet, mais il faut vérifier séparément si un motif légal de refus de renouvellement est applicable. Le sous-locataire ayant obtenu l’accord du bailleur peut, sous certaines conditions, exercer le droit de demander le renouvellement en lieu et place du locataire (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, article 13, paragraphe 2, et article 15 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Questions fréquentes

Q. À la fin du bail, puis-je obtenir du bailleur le remboursement de la prime de droit au bail ou des frais d’installation ?

En principe, la prime de droit au bail n’est pas une somme que le bailleur est automatiquement tenu de restituer. Dans certains cas, le locataire peut la récupérer à l’occasion d’une cession du bail ou d’une sous-location. Une appréciation distincte s’impose s’il existe des circonstances particulières, par exemple si le locataire n’a pas pu bénéficier de la durée garantie en raison de la situation du bailleur, ou si le bailleur a fait obstacle à la possibilité de récupérer cette prime auprès d’un nouveau locataire. Pour les frais d’installation également, il importe de déterminer s’il s’agit de dépenses utiles ayant accru objectivement la valeur du bien ou de dépenses engagées uniquement pour l’activité du locataire, et de vérifier si le contrat prévoit une renonciation à leur remboursement.

Cas 1, Cas 5, Cas 10

Q. Si le propriétaire d’un local commercial change, dois-je quitter les lieux à la demande du nouveau propriétaire ?

Le locataire qui a pris possession du bâtiment et a demandé son immatriculation en tant qu’entreprise, acquérant ainsi l’opposabilité de son bail, peut faire valoir son droit au bail à l’encontre de la personne qui devient propriétaire. Dans ce cas, l’acquéreur peut être subrogé dans les droits et obligations du bailleur et reprendre également l’obligation de restituer le dépôt de garantie ; il peut donc arriver que le locataire ne puisse pas en réclamer la restitution à l’ancien propriétaire. Il faut aussi vérifier que le contrat de bail, les informations relatives à l’immatriculation de l’entreprise et la désignation du bien loué concordent.

Cas 2, Cas 20

Q. À la fin du bail, dois-je aussi réparer les néons ou les équipements tombés en panne après une longue période d’utilisation ?

L’usure résultant d’un usage normal peut être à la charge du bailleur si elle n’est pas imputable au locataire et qu’aucune stipulation particulière n’en dispose autrement. Il faut toutefois vérifier si le contrat contient une clause obligeant le locataire à réparer même certains types d’usure, et si les dommages dépassent le cadre d’un usage normal. L’étendue de l’obligation de remise en état dépend du contrat et de l’état réel des lieux.

Cas 4

Q. Puis-je demander au bailleur le remboursement du coût d’une chaudière ou d’équipements installés par le locataire ?

Si les dépenses ont accru la valeur objective du bien loué, elles peuvent être reconnues comme des dépenses utiles et leur remboursement peut être demandé à la fin du bail, dans la limite de la plus-value subsistant à cette date. En revanche, les équipements nécessaires uniquement à l’activité du locataire peuvent ne pas être reconnus comme des dépenses utiles. Il faut également vérifier si le contrat prévoit une renonciation anticipée au droit au remboursement des dépenses ou une obligation de remise en état. Pour demander le remboursement de dépenses utiles, il est important de disposer de justificatifs établissant les sommes engagées et l’augmentation de valeur.

Cas 5, Cas 10, Cas 12

Q. Si le bail prend fin sans que j’aie récupéré mon dépôt de garantie, puis-je continuer à occuper le local ?

La restitution du bien loué et celle du dépôt de garantie peuvent être des obligations réciproques à exécuter simultanément. Le seul fait que le locataire soit resté en possession des lieux en invoquant ce droit ne suffit donc pas à rendre immédiatement cette occupation illicite. Toutefois, s’il a retiré un avantage réel des lieux, par exemple en poursuivant son activité après la fin du contrat, il peut être tenu de restituer un enrichissement sans cause équivalent au montant du loyer. La conclusion peut être différente s’il s’est contenté de garder les lieux sans les utiliser ni en tirer de revenus.

Cas 8

Q. La durée du bail n’est pas encore écoulée ; puis-je résilier immédiatement pour des raisons personnelles et cesser mon activité ?

Si une durée a été convenue et que le locataire ne s’est pas réservé de droit de résiliation anticipée, il peut être difficile de mettre unilatéralement fin au bail pour des raisons personnelles. Il convient d’envisager l’exécution du contrat ou sa résiliation d’un commun accord avec le bailleur. Il est possible d’examiner séparément la situation dans laquelle un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du bail et où le bailleur perçoit ainsi deux loyers pour la même période.

Cas 21

Q. Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail au motif qu’il prévoit de reconstruire l’immeuble ?

La Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux prévoit certains motifs de reconstruction permettant de refuser le renouvellement. La légitimité du refus peut être appréciée au regard des circonstances concrètes, notamment du degré de précision du projet de reconstruction et de la possibilité réelle de le mettre en œuvre. Il ne faut donc pas conclure que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement au seul motif qu’il invoque une reconstruction. Une stipulation limitant le droit au renouvellement du locataire à son détriment peut également être dépourvue d’effet.

Cas 11, Cas 15

Q. Le sous-locataire peut-il demander le renouvellement du bail si le bailleur n’a donné son accord qu’après la conclusion du contrat de sous-location ?

Selon les critères exposés dans l’exemple, le bailleur peut donner son accord avant ou après la conclusion du contrat de sous-location ; cet accord peut être exprès ou tacite. Toutefois, il appartient au locataire et au sous-locataire de prouver qu’un accord a été donné. Le sous-locataire ayant obtenu cet accord peut exercer, en lieu et place du locataire, le droit de demander le renouvellement du bail s’il remplit les conditions légales.

Cas 23

Textes applicables

  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 9, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphes 1, 4 et 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 13, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
  • Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
  • Code civil, article 345, proviso (민법 제345조 단서)
  • Code civil, article 346 (민법 제346조)
  • Code civil, article 451, paragraphe 1 (민법 제451조 제1항)
  • Code civil, article 536 (민법 제536조)
  • Code civil, article 543, paragraphe 1 (민법 제543조 제1항)
  • Code civil, article 615 (민법 제615조)
  • Code civil, article 617 (민법 제617조)
  • Code civil, article 618 (민법 제618조)

Points de vigilance

  • La restitution de la prime de droit au bail, des frais d’installation ou des dépenses utiles ne dépend pas de leur seule appellation. Il faut examiner conjointement les clauses du contrat relatives à la renonciation au remboursement des dépenses et à la remise en état, l’objet des dépenses et l’existence d’une augmentation de valeur.
  • Si le locataire reste dans le local après la fin du bail, le fait qu’il attende la restitution du dépôt de garantie ne l’exonère pas toujours du paiement d’une somme équivalente au loyer. Il importe de savoir s’il a effectivement poursuivi son activité et s’il a utilisé les lieux ou en a tiré des revenus.
  • La cession de l’immeuble, la sous-location, la cession du bail et la cession de la créance de restitution du dépôt de garantie relèvent de rapports juridiques distincts. Il convient de distinguer les opérations qui nécessitent l’accord du bailleur et la personne à laquelle la restitution du dépôt de garantie peut être réclamée.
  • Les lois et critères cités dans les exemples peuvent correspondre à ceux en vigueur au moment de la consultation concernée. En cas de litige réel, il faut vérifier la législation applicable au moment de la conclusion du contrat ainsi que celle en vigueur actuellement, et examiner le contenu concret du contrat.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

  1. 상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법
  2. 임차건물의 소유권 변동 시 임차인의 계약해지권
  3. 상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
  4. 임대차계약 만료 후 임차인이 임차목적물의 통상적인 손모에 대해서도 수리하여 반환할 의무가 있는지
  5. 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건
  6. 임대차종료 시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지
  7. 임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지
  8. 계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
  9. 임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당 청구 가능한지
  10. 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지
  11. 임차인에게 불리한 약정의 효력
  12. 임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무 면제 여부
  13. 양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우
  14. 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시...
  15. 상가건물임대차보호법의 위헌여부(3)
  16. 상가임대차중개시 중개업자의 의무
  17. 임대인에게 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 ...
  18. 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지
  19. 대리점영업을 양도하면서 점포도 넘겨줄 경우 임차권양도계약인지
  20. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
  21. 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는지
  22. 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
  23. 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기
  24. 임차보증금반환채권에도 질권을 설정할 수 있는지
  25. 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).