Guide du droit au paiement prioritaire pour les baux commerciaux

Basé sur 39 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Pour qu’un locataire commercial puisse être payé en priorité sur son dépôt de garantie lors d’une vente aux enchères ou d’une vente publique, il doit en principe avoir pris possession du local, avoir demandé l’immatriculation de son entreprise et avoir fait apposer une date certaine sur son contrat de bail. Le droit des locataires à faible loyer à un paiement prioritaire de premier rang est soumis à des conditions distinctes et aux plafonds prévus par la loi. Même si le locataire remplit les conditions requises, il doit demander une distribution et maintenir ces conditions.

Parties concernées → Locataire commercial → Créanciers et acheteur → ① Le local est vendu aux enchères ou lors d’une vente publique → ② Avez-vous pris possession du local et demandé l’immatriculation ? → oui · art. 3, § 1 → non → ③ Une date certaine a-t-elle été apposée sur le bail ? → oui · art. 5, § 2 → Êtes-vous locataire à faible loyer et avez-vous rempli les conditions avant l’inscription de la vente ? → oui · art. 14 et décret, art. 6 et 7 → Paiement prioritaire possible selon le régime applicable → Pas de priorité établie par ces règles → Demandez la distribution avant sa date limite et maintenez l’immatriculation → À faire pour exercer le droit et conserver les conditions requises → Vérifiez la concordance des biens désignés et le plan du local → Une description inexacte ou l’absence de plan peut compromettre l’opposabilité → Vérifiez les plafonds et le dépôt indiqué au bail → L…

Points clés

Le droit au paiement prioritaire de droit commun n’est reconnu que si les conditions d’opposabilité — prise de possession du local et immatriculation de l’entreprise — sont réunies et qu’une date certaine a été apposée sur le contrat de bail (article 3, paragraphe 1, et article 5, paragraphe 2 de la Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
Même si l’immatriculation de l’entreprise est effectuée et qu’une date certaine a été apposée, le droit au paiement prioritaire peut ne pas prendre immédiatement effet si le locataire n’a pas encore pris possession du local. Les cas présentés précisent que l’effet commence le lendemain du jour où les conditions d’opposabilité sont réunies (cas 12 et 22).
Les locataires à faible loyer peuvent être payés avant les autres titulaires de droits réels de garantie, dans les limites du dépôt de garantie et du montant fixés par la loi. Ils doivent avoir rempli les conditions d’opposabilité avant l’inscription de la demande de vente aux enchères. Il faut vérifier les seuils et plafonds applicables au regard de la législation en vigueur (article 14 de la Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux et articles 6 et 7 de son décret d’application (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
L’immatriculation de l’entreprise est à la fois une condition d’acquisition et une condition de maintien du droit au paiement prioritaire. Elle doit être régulièrement maintenue jusqu’à la date limite de présentation de la demande de distribution. En cas de cessation effective d’activité ou de sous-location, le maintien de l’immatriculation à lui seul peut ne pas suffire (cas 7, 19 et 20).
Pour exercer le droit au paiement prioritaire, il faut demander une distribution avant la date limite fixée dans la procédure de vente aux enchères. Si le locataire ne présente pas de demande et ne reçoit donc aucune part de la distribution, il lui est difficile de réclamer aux créanciers de rang inférieur la restitution des sommes au titre de l’enrichissement injustifié (article 88, paragraphe 1, de la Loi sur l’exécution civile (민사집행법 제88조 제1항), cas 13 et 19).
Si la désignation du bien dans le contrat joint à la demande d’immatriculation de l’entreprise diffère de celle du registre foncier, ou si aucun plan de la partie louée n’est fourni, l’immatriculation peut ne pas rendre le bail opposable aux tiers, ce qui peut compromettre l’opposabilité du bail et le droit au paiement prioritaire (cas 6).
Si le contrat indique un dépôt de garantie inférieur au montant réel et qu’une date certaine a été apposée, le paiement prioritaire peut être calculé sur la base du montant indiqué dans le contrat, et non sur la totalité du montant effectivement versé (cas 8).
Si le dépôt de garantie est augmenté lors du renouvellement, le montant qui peut être payé avant un créancier hypothécaire dont l’hypothèque a été constituée avant l’augmentation se limite en principe au dépôt de garantie antérieur à cette constitution. La conclusion d’un nouveau contrat avec le nouveau propriétaire pour remplacer l’ancien peut également éteindre le droit au paiement prioritaire fondé sur l’ancien contrat (cas 15 et 21).

Questions fréquentes

Q. Que faut-il remplir pour être payé en priorité sur le dépôt de garantie d’un local commercial ?

Pour bénéficier du droit au paiement prioritaire de droit commun, il faut remplir les conditions d’opposabilité — prendre possession du local et demander l’immatriculation de l’entreprise — ainsi que faire apposer une date certaine sur le contrat de bail. Le rang de distribution peut varier selon la date à laquelle ces conditions ont été remplies et celle à laquelle les droits de rang prioritaire ont pris naissance.

Cas 5, Cas 10, Cas 12, Cas 22

Q. Un locataire à faible loyer peut-il protéger son dépôt de garantie même s’il n’a pas fait apposer de date certaine ?

Les cas présentés distinguent le droit du locataire à faible loyer à un paiement prioritaire de premier rang du droit au paiement prioritaire de droit commun. Si le locataire entre dans la catégorie prévue par la loi et a rempli les conditions d’opposabilité avant l’inscription de la demande de vente aux enchères, il peut être payé en priorité à hauteur d’un certain montant, sous réserve de respecter les seuils et plafonds fixés.

Cas 1, Cas 2, Cas 11

Q. Lorsque la vente aux enchères commence, faut-il impérativement demander une distribution ?

Oui. Même si vous disposez d’un droit au paiement prioritaire, vous devez présenter une demande de distribution avant la date limite fixée dans la procédure de vente aux enchères pour pouvoir être payé. Si vous dépassez cette date, il est difficile de demander aux créanciers de rang inférieur de restituer, au titre de l’enrichissement injustifié, les sommes qui leur ont été distribuées.

Cas 13, Cas 19

Q. Si l’immatriculation de mon entreprise est maintenue, mon droit au paiement prioritaire subsiste-t-il même si je cesse mon activité ?

Selon les cas présentés, l’immatriculation de l’entreprise doit être régulièrement maintenue comme moyen de publicité du bail réel. Si l’entreprise cesse effectivement son activité ou si le local est sous-loué et que le locataire n’y exerce pas d’activité, le locataire peut perdre le bénéfice des conditions requises même si l’immatriculation est toujours en vigueur. Dans certains cas, l’entreprise du sous-locataire qui occupe directement les lieux et y exerce son activité doit être immatriculée.

Cas 7, Cas 20

Q. Si le contrat de bail indique un dépôt de garantie inférieur au montant réel, puis-je obtenir un paiement prioritaire sur le montant réel ?

Les cas présentés expliquent que, si le contrat sur lequel une date certaine a été apposée indique un dépôt de garantie inférieur au montant réel, la distribution peut être calculée sur la base du montant indiqué, plus faible. Pour protéger le montant réel du dépôt, les informations exactes doivent figurer dans le contrat et dans les documents d’immatriculation de l’entreprise.

Cas 8

Q. Si j’augmente le dépôt de garantie lors du renouvellement du bail, le montant de l’augmentation est-il lui aussi prioritaire sur une hypothèque de rang antérieur ?

Si une hypothèque a été constituée avant l’augmentation du dépôt de garantie, le montant qui peut en principe être payé avant le créancier hypothécaire se limite au dépôt de garantie antérieur à cette augmentation. Si une date certaine est également apposée pour le montant supplémentaire, vous pouvez invoquer un droit au paiement prioritaire à l’égard des créanciers garantis ou chirographaires de rang inférieur.

Cas 21

Q. Si la désignation du local dans le contrat de bail diffère de celle du registre foncier, cela peut-il poser problème pour le droit au paiement prioritaire ?

Cela peut poser problème. Si l’immatriculation de l’entreprise ne permet pas de porter le bail à la connaissance des tiers, il peut être difficile d’invoquer l’opposabilité du bail et le droit au paiement prioritaire qui en découle. Si le bail porte sur une partie du bâtiment, il faut également vérifier que le plan indique la partie louée.

Cas 6

Q. Mon droit au paiement prioritaire existant subsiste-t-il si je signe un nouveau contrat de bail avec le nouveau propriétaire ?

En principe, le nouveau propriétaire succède à l’ancien bailleur dans ses droits et obligations. Toutefois, si le nouveau propriétaire et le locataire décident de mettre fin à l’ancien contrat et de régler leurs relations juridiques par un contrat distinct, le droit au paiement prioritaire fondé sur l’ancien contrat peut s’éteindre. Il faut examiner le contenu du nouveau contrat et les circonstances de sa conclusion.

Cas 15, Cas 17

Textes applicables

Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, décret d’application, article 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, décret d’application, article 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, décret d’application, article 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
Loi sur l’exécution civile, article 88 (민사집행법 제88조)
Loi-cadre sur les impôts nationaux, article 35 (국세기본법 제35조)

Points de vigilance

Les seuils de dépôt de garantie applicables aux locataires à faible loyer et les montants pouvant faire l’objet d’un paiement prioritaire de premier rang peuvent différer entre les anciennes règles citées dans les cas présentés et les règles actuellement en vigueur. Il convient donc de vérifier la législation et les seuils applicables dans la région concernée à la date pertinente.
Les conditions requises, notamment l’immatriculation de l’entreprise, doivent être maintenues jusqu’à la date limite de présentation de la demande de distribution, et cette demande doit être présentée séparément. Veillez à respecter la date limite et les modalités de demande prévues dans la procédure de vente aux enchères.
Une augmentation du dépôt de garantie, un changement de bailleur, la conclusion d’un nouveau contrat, une sous-location ou la cessation d’activité peuvent avoir une incidence sur l’étendue ou le maintien du droit au paiement prioritaire. Il convient donc de vérifier à la fois le contrat et les informations relatives à l’immatriculation de l’entreprise.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).