Guide essentiel sur la demande de renouvellement d’un bail commercial

Basé sur 9 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Le preneur peut demander le renouvellement du bail dans le délai indiqué dans les cas présentés, et le bailleur ne peut en principe pas le refuser en l’absence d’un motif prévu par la loi. Toutefois, l’issue peut varier selon des éléments tels que les loyers impayés, la succession dans la qualité de bailleur ou l’existence d’une sous-location. Il convient également de distinguer la demande de renouvellement de la résiliation du bail pour loyers impayés.

Parties concernées → Preneur → Bailleur → Sous-locataire autorisé → Le preneur demande le renouvellement même après un refus du bailleur → La demande est-elle faite entre six et un mois avant l’expiration ? → Oui — loi, art. 10, § 1 → Non → Les arriérés atteignent-ils trois échéances de loyer ? → Oui — loi, art. 10, § 1, point 1 → La durée totale du bail, période initiale comprise, ne dépasse-t-elle pas cinq ans ? → Oui — loi, art. 10, § 2 → Le preneur peut demander le renouvellement sans motif légitime de refus → Renouvellement non garanti motif possible ou conditions hors cadre → Vérifier le délai → Demande à faire entre six et un mois avant l’expiration du bail → Distinguer les impayés → Un retard isolé ne suffit pas au refus Deux échéances peuvent permettre la résiliation → Vérifier la sous-location → Le sous-locataire autorisé exerce les droits du preneur dans son délai; si le pren…

Points clés

Le preneur peut demander le renouvellement du bail entre six mois et un mois avant son expiration. En l’absence de motif légitime, le bailleur ne peut pas refuser cette demande (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
Selon les cas présentés, le droit de demander le renouvellement peut être exercé dans la limite d’une durée totale du bail, période initiale comprise, ne dépassant pas cinq ans (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항) ; cas 6 et 8).
Même si le bailleur a déjà notifié son refus de renouvellement, le preneur peut demander séparément le renouvellement du bail en l’absence de motif légitime de refus (arrêt de la Cour suprême du 30 avril 2014, 2013다35115 ; cas 5).
Un seul retard de paiement du loyer ne permet pas de refuser la demande de renouvellement. Toutefois, le fait que les arriérés aient atteint un montant équivalent à trois échéances de loyer peut constituer un motif de refus (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 1, point 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호) ; cas 1 et 9).
Indépendamment du seuil de trois échéances de loyer qui peut justifier le refus du renouvellement, le cas présenté indique que le bailleur peut résilier le bail lorsque les arriérés atteignent un montant équivalent à deux échéances de loyer (Code civil, article 640 (민법 제640조) ; arrêt de la Cour suprême du 24 juillet 2014, 2012다28486 ; cas 1).
Le refus de renouvellement concernant un local commercial en copropriété constitue un acte de gestion du bien indivis. Dans la situation de copropriété présentée, une décision à la majorité des parts est nécessaire (Code civil, article 265 (민법 제265조) ; arrêt de la Cour suprême du 9 septembre 2010, 2010다37905 ; cas 4).
Le sous-locataire ayant obtenu le consentement du bailleur peut demander le renouvellement en exerçant les droits du preneur pendant le délai dont celui-ci dispose pour le demander. Toutefois, si le preneur se trouve dans une situation qui l’empêche d’exercer ce droit, le sous-locataire peut lui aussi être empêché de l’exercer (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 13, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항) ; cas 6).
En principe, après le renouvellement, le bail est réputé conclu aux mêmes conditions que le bail précédent. Le loyer et le dépôt de garantie peuvent toutefois être augmentés ou diminués dans les limites prévues par les textes applicables (Loi sur la protection des baux commerciaux, articles 10, paragraphe 3, et 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조) ; cas 3).

Questions fréquentes

Q. Puis-je demander le renouvellement même si le bailleur a déjà refusé le renouvellement du contrat ?

Cela peut être possible. Selon le cas présenté, le refus de renouvellement notifié par le bailleur et la demande de renouvellement du preneur relèvent de deux mécanismes distincts. En l’absence de motif légitime de refus, le preneur peut donc demander le renouvellement même si le bailleur a notifié son refus auparavant.

Cas 5

Q. Le bailleur peut-il refuser le renouvellement parce que j’ai payé le loyer en retard une fois ?

Le cas présenté explique qu’un seul retard de paiement du loyer ne permet pas au bailleur de refuser le renouvellement. Toutefois, le fait que les arriérés aient atteint un montant équivalent à trois échéances de loyer peut constituer un motif de refus du renouvellement.

Cas 9, Cas 1

Q. Si j’ai deux échéances de loyer de retard, le bailleur peut-il à la fois refuser le renouvellement et résilier le contrat ?

Le cas présenté distingue les deux questions. Le motif de refus du renouvellement tient au fait que les arriérés ont atteint un montant équivalent à trois échéances de loyer. En revanche, il indique qu’en vertu de l’article 640 du Code civil, le bail peut être résilié lorsque les arriérés atteignent un montant équivalent à deux échéances de loyer.

Cas 1

Q. Puis-je demander le renouvellement même si j’ai des loyers impayés auprès de l’ancien bailleur, après la vente du local commercial à une autre personne ?

Selon le cas présenté, si l’acquéreur n’a pas acquis séparément la créance correspondant aux loyers impayés, il lui sera difficile de refuser le renouvellement au seul motif que des loyers étaient dus à l’ancien bailleur. Il convient d’examiner séparément si les loyers impayés auprès de l’acquéreur atteignent l’équivalent de trois échéances.

Cas 7

Q. Le refus de renouvellement est-il valable si un seul des copropriétaires le notifie ?

Dans le cas présenté, le tribunal a jugé le refus de renouvellement invalide : un seul des copropriétaires, qui détenaient chacun une moitié des parts, avait notifié le refus, et le consentement de l’autre copropriétaire n’avait pas été établi. Il convient de vérifier les parts détenues par chaque copropriétaire ainsi que les modalités de prise de décision.

Cas 4

Q. Le sous-locataire qui a obtenu le consentement du bailleur peut-il demander directement le renouvellement ?

Selon le cas présenté, le sous-locataire qui a conclu un contrat de sous-location avec le consentement du bailleur peut demander le renouvellement au bailleur, en exerçant les droits du preneur, pendant le délai dont dispose celui-ci pour demander le renouvellement. Comme il exerce les droits du preneur à sa place, il est également soumis à la situation juridique de ce dernier.

Cas 6

Q. Le bailleur peut-il refuser le renouvellement au motif qu’il va reconstruire le bâtiment, même si celui-ci est sûr ?

Le cas présenté mentionne une décision d’une juridiction inférieure ayant admis le refus de renouvellement motivé par une reconstruction, même en l’absence de problème de sécurité. Il s’agit toutefois d’une décision de juridiction inférieure, et non d’un arrêt de la Cour suprême.

Cas 2

Q. Le bailleur peut-il augmenter le loyer ou le dépôt de garantie lorsque le contrat est renouvelé ?

Selon le cas présenté, même après le renouvellement, le loyer et le dépôt de garantie peuvent être augmentés ou diminués dans les limites prévues par les textes applicables. Le cas 3 indique un plafond d’augmentation ainsi qu’une interdiction de procéder à une nouvelle augmentation dans l’année suivant l’augmentation. Il convient donc de vérifier les hypothèses propres à ce cas plutôt que d’appliquer ces chiffres tels quels à une autre situation.

Cas 3

Textes applicables

Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 1, point 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 1, point 7, sous-point c (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 13, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Loi sur la protection des baux commerciaux, article 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux commerciaux, article 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
Code civil, article 265 (민법 제265조)
Code civil, article 640 (민법 제640조)

Points de vigilance

Les cas présentés indiquent que la demande de renouvellement doit être faite entre six mois et un mois avant l’expiration du bail. Il convient de vérifier ce délai pour ne pas le laisser expirer.
Le seuil de trois échéances de loyer, qui peut justifier le refus du renouvellement, et celui de deux échéances, indiqué comme motif de résiliation du bail, sont des critères distincts.
Les explications relatives à la reconstruction dans le cas 2 reposent sur une décision d’une juridiction inférieure. Il ne faut donc pas les présenter comme une règle définitivement établie par la Cour suprême.
Les montants d’augmentation du loyer indiqués dans le cas 3 et la durée totale du bail mentionnée dans les cas 6 et 8 sont propres aux cas de consultation concernés. Pour les appliquer à un contrat concret, il convient également d’examiner les hypothèses sur lesquelles repose le cas en question.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).