Baux commerciaux : jusqu’où s’étend la protection ?

Basé sur 10 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux s’applique aux baux portant sur des bâtiments soumis à l’immatriculation des entreprises et utilisés à des fins commerciales. Pour déterminer si elle s’applique, il faut tenir compte à la fois du seuil applicable dans la région et du montant du loyer converti selon la méthode prévue. Une société locataire peut également bénéficier de la protection si elle remplit les conditions requises ; toutefois, des précautions s’imposent selon les cas, notamment pour les bureaux d’organisations à but non lucratif ou les baux dépassant les seuils fixés par les textes.

Parties concernées → Bailleur → Locataire → Société locataire, le cas échéant → Un bail porte sur un bâtiment utilisé à des fins commerciales → Le bâtiment est-il soumis à l’immatriculation des entreprises ? → oui, loi sur les baux commerciaux, article 2 paragraphe 1 → non → L’usage réel des locaux est-il commercial ? → oui → Le montant calculé respecte-t-il le seuil régional applicable ? → oui, loi sur les baux commerciaux, article 2 paragraphe 2 et décret d’application, article 2 → La protection peut s’appliquer y compris à une société si les conditions sont remplies → La protection ne semble pas s’appliquer → Vérifier l’usage réel Entrepôt seul : rechercher une activité lucrative; bureaux associatifs généralement exclus → Vérifier le seuil régional actuel Les seuils des exemples sont anciens → Calculer le montant de référence Dépôt + loyer mensuel × 100 TVA généralement exclue → Usag…

Points clés

Les baux portant sur des bâtiments soumis à l’immatriculation des entreprises et utilisés à des fins commerciales constituent le principal champ d’application. L’appréciation repose sur la situation et la destination réelles du bâtiment, et non uniquement sur sa désignation dans les documents officiels (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2, paragraphe 1 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항) ; arrêt de la Cour suprême du 28 juillet 2011, n° 2009다40967).
Un local utilisé uniquement pour entreposer, fabriquer ou transformer des biens peut être difficile à considérer comme étant utilisé à des fins commerciales. Toutefois, il peut relever du champ d’application si une activité commerciale à but lucratif y est également exercée (arrêt de la Cour suprême du 28 juillet 2011, n° 2009다40967).
Le seuil du dépôt de garantie applicable varie selon la région. Lorsqu’un loyer mensuel est prévu, l’appréciation tient compte du montant obtenu en multipliant le loyer par 100 et en l’ajoutant au dépôt de garantie, selon la méthode présentée dans les exemples (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2, paragraphe 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항) ; Décret d’application, article 2 (시행령 제2조)).
Les seuils de dépôt de garantie par région figurant dans les exemples sont ceux prévus par le décret d’application en vigueur à l’époque ; ils ne doivent donc pas être appliqués tels quels à un contrat actuel.
Une société pouvant également avoir la qualité de commerçant, elle peut bénéficier de la protection si elle remplit notamment les conditions relatives au champ d’application et utilise les locaux à des fins commerciales, même si le bail a été conclu en son nom (Code de commerce, article 5, paragraphe 2 (상법 제5조 제2항)).
Selon les exemples, les baux de bureaux conclus par des organisations à but non lucratif, telles que des associations d’anciens élèves ou des clubs, ne relèvent pas de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux.
Si plusieurs locaux distincts sont loués auprès du même bailleur pour y exercer une seule activité commerciale dans un même établissement, et que la relation peut être considérée comme un bail unique, les dépôts de garantie peuvent être cumulés pour déterminer si le droit au paiement prioritaire s’applique, même si des contrats distincts ont été signés (arrêt de la Cour suprême du 29 octobre 2015, n° 2013다27152).
La jurisprudence présentée dans les exemples indique que, sauf circonstance particulière, la taxe sur la valeur ajoutée que le locataire s’est engagé à payer n’est pas incluse dans le loyer utilisé pour déterminer le champ d’application (arrêt du tribunal de district de Suwon du 29 avril 2009, n° 2008나27056).

Questions fréquentes

Q. À quels baux la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux s’applique-t-elle ?

Sont en principe concernés les baux portant sur des bâtiments soumis à l’immatriculation des entreprises et utilisés à des fins commerciales. L’application de la loi ne dépend pas uniquement du nom du bâtiment ou de sa désignation dans les documents officiels : il faut examiner son utilisation et sa destination réelles.

Cas 1, Cas 6, Cas 8, Cas 10

Q. Comment calcule-t-on le champ d’application lorsqu’un loyer mensuel s’ajoute au dépôt de garantie ?

Dans les exemples, on multiplie le loyer mensuel par 100 et on ajoute le résultat au dépôt de garantie pour calculer le montant de référence de celui-ci. Par exemple, avec un dépôt de garantie de 30 millions de wons et un loyer mensuel de 500 000 wons, le montant obtenu selon la méthode de calcul présentée dans l’exemple est de 80 millions de wons.

Cas 1, Cas 3, Cas 4

Q. Les seuils de dépôt de garantie par région figurant dans les exemples sont-ils toujours applicables tels quels aujourd’hui ?

Non. Les exemples présentent des seuils fixés par des décrets d’application en vigueur à des périodes différentes ; les montants diffèrent donc. Pour déterminer si un contrat donné relève de la loi, il faut vérifier le seuil qui lui est applicable.

Cas 1, Cas 2, Cas 3, Cas 4

Q. Une société locataire peut-elle également bénéficier de la protection ?

Une société peut également avoir la qualité de commerçant ; le fait que le contrat soit conclu au nom d’une société plutôt qu’au nom d’une personne physique ne suffit donc pas à l’exclure du champ d’application. Les exemples indiquent qu’une société peut bénéficier de la protection si le bail relève du champ d’application et que le bien loué est utilisé à des fins commerciales.

Cas 2, Cas 10

Q. La loi s’applique-t-elle aussi à un local qui n’est pas utilisé à des fins commerciales, comme le bureau d’une association d’anciens élèves ?

Selon les exemples, la loi ne devrait pas s’appliquer à la location d’un bureau par une association à but non lucratif, telle qu’une association d’anciens élèves ou un club. Il faut examiner à la fois l’utilisation commerciale des locaux et la nature de l’organisation.

Cas 8

Q. Un local qui ressemble à un entrepôt ou à un atelier peut-il aussi être considéré comme un bâtiment commercial ?

Si le local sert uniquement à des actes matériels tels que l’entreposage, la fabrication ou la transformation de biens, il peut être difficile de considérer qu’il est utilisé à des fins commerciales. Toutefois, si une activité commerciale y est également exercée, le local peut relever du champ d’application ; l’appréciation dépend de son utilisation réelle.

Cas 6

Q. Si plusieurs locaux font l’objet de contrats distincts mais sont utilisés comme un seul établissement, les dépôts de garantie sont-ils cumulés ?

Si un locataire loue plusieurs locaux distincts auprès du même bailleur pour exercer une seule activité commerciale dans un même établissement, et si la relation peut être considérée en substance comme un bail unique, les dépôts de garantie peuvent être cumulés pour l’appréciation. Le seul fait que des contrats distincts aient été signés pour chaque local ne commande pas de les examiner séparément.

Cas 7

Q. La taxe sur la valeur ajoutée que le locataire s’est engagé à payer est-elle incluse dans le loyer mensuel ?

La jurisprudence présentée dans les exemples a estimé que la seule stipulation « TVA en sus » ne justifiait pas d’inclure le montant de la taxe sur la valeur ajoutée dans le loyer au sens de la loi. Cette décision concerne toutefois les situations où aucune circonstance particulière n’est présente.

Cas 9

Q. Un sous-locataire ayant conclu un contrat avec un comité de gestion du centre commercial, plutôt qu’avec le bailleur, peut-il également bénéficier d’une protection ?

Dans les exemples, le sous-locataire ayant conclu un contrat avec un comité de gestion d’un centre commercial, auquel les copropriétaires avaient délégué le pouvoir de louer, a été considéré comme un sous-locataire ayant obtenu le consentement du bailleur. Il est expliqué qu’il peut alors demander le renouvellement du bail à la place du locataire, dans les limites de la période pendant laquelle celui-ci peut exercer son droit de demander le renouvellement.

Cas 5

Textes applicables

Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2, paragraphes 1 et 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3, paragraphes 1 et 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 5, paragraphe 2 (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10 (상가건물 임대차보호법 제10조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 13, paragraphe 2 (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
Code de commerce, article 4 (상법 제4조)
Code de commerce, article 5, paragraphes 1 et 2 (상법 제5조 제1항·제2항)
Loi relative à l’impôt sur les sociétés, article 111 (법인세법 제111조)
Loi relative à la taxe sur la valeur ajoutée, articles 2, 8, 13 et 15 (부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조)
Loi relative à l’impôt sur le revenu, article 168 (소득세법 제168조)

Points de vigilance

Les seuils de dépôt de garantie indiqués dans les exemples sont ceux d’anciens décrets d’application. Veillez à vérifier la date du contrat et le seuil qui lui est applicable, au lieu de reprendre ces montants tels quels.
Lorsqu’un loyer mensuel est prévu, ne comparez pas uniquement les dépôts de garantie : il faut également ajouter le montant du loyer converti selon la méthode expliquée dans les exemples.
Il est difficile de déterminer si la loi s’applique en se fondant uniquement sur le nom donné aux locaux, qu’il s’agisse d’une usine, d’un entrepôt ou d’un bureau. Il faut examiner la réalité de l’activité commerciale et les modalités d’utilisation des lieux.
Si plusieurs locaux sont loués ou si le contrat a été conclu avec un gestionnaire plutôt qu’avec le bailleur, ne tirez pas de conclusion du seul nombre de contrats ou de l’identité de leur partie contractante. Vérifiez la réalité de la relation locative et l’existence d’une délégation de pouvoir.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).