Guide du droit au paiement prioritaire de premier rang des locataires de locaux commerciaux relevant du régime des petits dépôts

Basé sur 10 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

La reconnaissance du droit au paiement prioritaire de premier rang des locataires de locaux commerciaux relevant du régime des petits dépôts peut varier selon le montant du dépôt de garantie, les circonstances du bail, le mode d’utilisation des locaux et l’objet de la vente aux enchères. Un grand nombre des cas présentés reposent sur la possibilité d’appliquer par analogie aux baux commerciaux les principes relatifs aux baux d’habitation. Dans chaque affaire concrète, il convient donc d’examiner les conditions requises et les faits.

Personnes concernées → Locataire → Bailleur → Sous-locataire éventuel → Le locataire demande le paiement prioritaire de premier rang → Plusieurs locaux distincts forment-ils un seul établissement sous bail unique ? → oui — loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, art. 2, paragraphe 2 et art. 14 → non → Le dépôt satisfait-il au régime des petits dépôts ? → oui → Bail réel et régulier, occupation opposable et absence d’abus du dispositif ? → Le droit prioritaire de premier rang peut être reconnu → Protection prioritaire non établie ou écartée → Montant total converti et dépôt au moment de la répartition → Vérifier le dépôt de garantie → Consentement, possession et pouvoir légal de louer → Vérifier les conditions du bail et de la sous-location → Terrain ou bâtiment, enchères ou réalisation privée → Vérifier le bien vendu et le mode de réalisation

Points clés

Il existe un cas où il a été considéré que le droit au paiement prioritaire de premier rang pouvait être exercé sur le prix de vente aux enchères du terrain, même si celui-ci, qui appartenait au bailleur lors de la conclusion du bail, a ensuite été transféré à un tiers (cas 1).
Il a été considéré qu’un sous-locataire ayant obtenu le consentement du bailleur pouvait exercer par subrogation le droit du locataire au paiement prioritaire, lorsque la possession et les conditions d’opposabilité au bailleur avaient été maintenues légalement (cas 2).
Il existe un cas où il a été considéré que le droit au paiement prioritaire de premier rang pouvait être exercé dans le cadre d’une réalisation privée d’une sûreté constituée par inscription provisoire (cas 3).
Lorsque plusieurs locaux distincts sont utilisés comme un seul établissement et relèvent d’un bail unique, la qualité de locataire relevant du régime des petits dépôts est appréciée en fonction du total des dépôts de garantie convertis, et non séparément pour chaque local (Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 2, paragraphe 2, et article 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조) ; cas 4).
Il a été considéré qu’une créance existante convertie en dépôt de garantie ou une réduction légitime de celui-ci pouvait également être protégée, si les conditions requises étaient remplies et qu’aucune circonstance particulière, telle qu’un bail fictif, n’existait (cas 5 et 7).
Il existe un cas où il a été considéré que, si le dépôt de garantie augmente ou diminue pendant la durée du bail, la qualité de locataire relevant du régime des petits dépôts doit être déterminée en fonction du montant du dépôt au moment de la répartition du prix (cas 8).
Si un local commercial construit après la constitution d’une hypothèque sur un terrain nu est loué, le locataire ne peut pas être payé par priorité sur le titulaire de l’hypothèque antérieure à partir du prix de vente aux enchères du terrain, mais il peut bénéficier du paiement prioritaire de premier rang sur le prix de vente aux enchères du bâtiment commercial (cas 6).
Un locataire peut être exclu de la protection accordée au titre du régime des petits dépôts s’il a conclu le contrat en sachant qu’une vente aux enchères était imminente et dans le but d’abuser du dispositif. Par ailleurs, une personne qui n’est pas propriétaire peut être partie au contrat si elle dispose d’un pouvoir légal de location (cas 9 et 10).

Questions fréquentes

Q. Peut-on bénéficier du paiement prioritaire de premier rang si seul le terrain est vendu aux enchères après que le propriétaire du local commercial et celui du terrain sont devenus différents ?

Il existe une décision selon laquelle le droit au paiement prioritaire peut être exercé sur le prix de vente aux enchères du terrain, même si celui-ci, qui appartenait au bailleur lors de la conclusion du bail, a ensuite été transféré à un tiers. Toutefois, l’application de cette solution aux baux commerciaux constitue une appréciation par analogie, fondée sur les principes du droit des baux d’habitation présentés.

Cas 1

Q. Un sous-locataire ayant obtenu le consentement du bailleur peut-il lui aussi bénéficier du paiement prioritaire de premier rang ?

Il a été considéré que, lorsque la sous-location est licite, que la possession est transmise et que les conditions d’opposabilité au bailleur ne sont pas interrompues, le sous-locataire peut exercer par subrogation le droit du locataire au paiement prioritaire. Les circonstances dans lesquelles le bailleur a consenti à la sous-location et où les conditions requises ont été maintenues sont importantes.

Cas 2

Q. Peut-on exercer ses droits si le local commercial est cédé dans le cadre d’une réalisation privée par le titulaire d’une sûreté constituée par inscription provisoire, et non à la suite d’une vente aux enchères ?

Dans le cas présenté, il a été considéré qu’un locataire bénéficiant du régime des petits dépôts pouvait exercer son droit au paiement prioritaire de premier rang même dans le cadre d’une réalisation privée d’une sûreté constituée par inscription provisoire. Cette appréciation consiste à appliquer par analogie aux baux commerciaux les principes relatifs aux baux d’habitation.

Cas 3

Q. Si plusieurs locaux distincts sont loués pour être utilisés comme un seul établissement, détermine-t-on pour chacun d’eux séparément si le locataire relève du régime des petits dépôts ?

S’il peut être considéré qu’il existe un seul bail plutôt qu’un bail distinct pour chaque local, la situation n’est pas appréciée séparément pour chaque local. Il faut additionner les montants de dépôt de garantie convertis pour l’ensemble des locaux distincts afin de déterminer si le locataire relève du régime des petits dépôts.

Cas 4

Q. Peut-on bénéficier d’une protection si l’on a conclu un contrat en convertissant en dépôt de garantie une somme que le bailleur devait, ou si le dépôt a ensuite été réduit ?

La protection n’est pas nécessairement exclue au seul motif qu’une créance existante a été convertie en dépôt de garantie. Une diminution légitime du dépôt de garantie dans le cadre d’un nouveau contrat peut également être protégée, à condition que les exigences requises soient remplies et qu’il n’existe pas de circonstance particulière, telle qu’un contrat fictif.

Cas 5, Cas 7

Q. Si le dépôt de garantie a changé en cours de bail, à quel moment son montant est-il pris en compte pour déterminer si le locataire relève du régime des petits dépôts ?

Selon le cas présenté, le montant du dépôt de garantie au moment de la répartition du prix est en principe le critère retenu. Ainsi, même si le locataire relevait du régime des petits dépôts lors de la conclusion du contrat, il peut ne plus y relever si le dépôt a été augmenté avant la répartition et dépasse le plafond. À l’inverse, une réduction peut lui permettre d’en relever.

Cas 8

Q. Si l’on loue un local commercial construit après la constitution d’une hypothèque sur le terrain, peut-on être payé par priorité sur le prix de vente aux enchères du terrain ?

Selon le cas présenté, un locataire relevant du régime des petits dépôts qui a loué un local commercial construit après la constitution d’une hypothèque sur le terrain ne peut pas être payé par priorité sur le titulaire de l’hypothèque antérieure à partir du prix de vente aux enchères du terrain. Il a toutefois été considéré qu’il pouvait bénéficier du paiement prioritaire de premier rang sur le prix de vente aux enchères du bâtiment commercial.

Cas 6

Q. Peut-on bénéficier de la protection en concluant un bail conforme aux conditions du régime des petits dépôts tout en sachant qu’une vente aux enchères est imminente ?

Si le contrat a été conclu dans le but d’abuser du dispositif et d’obtenir un avantage indu en prévision de l’imminence d’une vente aux enchères, le locataire peut être exclu de la protection accordée au titre du régime des petits dépôts. Les circonstances de la conclusion du contrat, notamment le montant du dépôt ou la date de son versement, peuvent être déterminantes.

Cas 9

Q. Peut-on bénéficier de la protection accordée aux locataires relevant du régime des petits dépôts si l’on a conclu le contrat avec une personne qui n’est pas propriétaire du local commercial ?

Il a été considéré que la protection pouvait être accordée même si le bailleur n’est pas propriétaire du local commercial, dès lors qu’il est légalement habilité à conclure un bail portant sur celui-ci. Il convient de vérifier s’il disposait effectivement d’un pouvoir de location légal.

Cas 10

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2, paragraphe 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8, paragraphe 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 2, paragraphe 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
Loi sur la protection des baux de locaux commerciaux, article 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
Loi sur les sûretés constituées par inscription provisoire (가등기담보 등에 관한 법률)

Points de vigilance

Comme plusieurs des cas présentés estiment que les décisions rendues au sujet de la Loi sur la protection des baux d’habitation (주택임대차보호법) peuvent être appliquées par analogie aux baux commerciaux, il ne faut pas conclure que la solution sera toujours la même dans les affaires concernant des locaux commerciaux.
Si plusieurs locaux sont reconnus comme formant un seul établissement et relevant d’un bail unique, les montants des dépôts de garantie convertis peuvent être additionnés pour apprécier la situation.
Si le dépôt de garantie a augmenté ou diminué, il faut vérifier son montant au moment de la répartition du prix, et ne pas se limiter à celui en vigueur lors de la conclusion du contrat.
La protection peut être limitée si le contrat est fictif ou si les circonstances révèlent un abus du dispositif de paiement prioritaire de premier rang.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).