Durée du bail commercial : durée convenue, renouvellement et fin du bail

Basé sur 9 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Lorsque la durée d’un bail commercial est fixée à moins d’un an, elle est en principe réputée être d’un an, mais le locataire peut faire valoir que la durée plus courte convenue par les parties est valable. Le droit de demander le renouvellement, le renouvellement tacite et le maintien des relations locatives faute de restitution du dépôt de garantie obéissent à des conditions et produisent des effets différents. Il convient donc d’examiner le contrat et la législation applicable à la date concernée.

Parties au bail commercial → Bailleur → Locataire → Le bail commercial approche de son terme ou sa durée est à examiner → Durée non fixée ou inférieure à un an ? → Oui — art. 9, par. 1 → Non → Demande de renouvellement entre six mois et un mois avant l’expiration ? → Oui — art. 10, par. 1 → Le bailleur notifie-t-il un refus ou une modification dans le délai prévu ? → Non — art. 10, par. 4 → Durée d’un an par défaut ou renouvellement tacite d’un an, selon le cas → Renouvellement non garanti ou refus possible pour un motif légal → Vérifier la durée convenue, la date du contrat et la loi applicable → Vérifier les motifs légaux de refus, notamment le projet de reconstruction → Vérifier la restitution du dépôt et, en cas de renouvellement tacite, le préavis de résiliation → Le locataire peut faire valoir la durée inférieure convenue. La durée garantie varie selon la date et la loi applicable…

Points clés

Un bail dont la durée n’est pas fixée ou dont la durée convenue est inférieure à un an est en principe réputé avoir une durée d’un an. Le locataire peut toutefois faire valoir que la durée inférieure à un an convenue par les parties est valable (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 9, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
Le droit de demander le renouvellement peut être exercé entre six mois et un mois avant l’expiration du bail. Le bailleur peut refuser le renouvellement pour l’un des motifs prévus par la loi (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphe 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
La durée totale garantie au titre du droit de demander le renouvellement est indiquée comme étant de cinq ou de dix ans selon les exemples. Cette durée varie en fonction de la date du contrat présentée dans l’exemple et des modifications législatives ; il convient donc de vérifier la législation applicable plutôt que de tirer une conclusion générale (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
La durée garantie au titre du droit de demander le renouvellement ne constitue pas une durée maximale du bail. Si le bailleur et le locataire se sont accordés sur une durée plus longue, la durée prévue au contrat peut être garantie.
Si le bailleur ne notifie pas, dans le délai prévu, son refus de renouvellement ou la modification des conditions, le bail peut être réputé renouvelé aux mêmes conditions que précédemment, et la durée du bail renouvelé est réputée être d’un an (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphe 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
En cas de renouvellement tacite, le locataire peut à tout moment notifier au bailleur la résiliation du bail. Celle-ci prend effet trois mois après la date à laquelle le bailleur reçoit la notification (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphe 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
Si le dépôt de garantie n’a pas été restitué à la fin du bail, les relations locatives sont réputées se poursuivre jusqu’à sa restitution (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 9, paragraphe 2 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
La nécessité de reprendre possession des lieux afin de démolir ou de reconstruire la totalité ou la majeure partie du bâtiment peut constituer un motif de refus de renouvellement. Les seuls éléments présentés ne permettent pas de conclure qu’il suffit d’invoquer un projet de reconstruction (Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10, paragraphe 1, point 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).

Questions fréquentes

Q. Peut-on fixer à six ou huit mois la durée d’un bail commercial ?

Il est possible de conclure un contrat pour une durée inférieure à un an. En principe, la durée est réputée être d’un an, mais le locataire peut faire valoir que la durée inférieure à un an convenue par les parties est valable.

Cas 1, Cas 9

Q. Si le contrat prévoit une durée inférieure à un an, le locataire doit-il nécessairement rester un an ?

Non. Afin de garantir la stabilité économique du locataire, la loi pose le principe d’une durée d’un an, tout en permettant au locataire, s’il le souhaite, de faire valoir que la durée plus courte convenue par les parties est valable.

Cas 1, Cas 9

Q. Le bailleur peut-il me demander de partir à l’expiration du bail alors que je peux demander son renouvellement ?

En principe, le locataire peut demander le renouvellement du bail entre six mois et un mois avant son expiration. Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement pour un motif prévu par la loi, notamment en cas de retard dans le paiement du loyer.

Cas 1, Cas 2, Cas 3

Q. Jusqu’à quelle durée peut-on exercer le droit de demander le renouvellement du bail ?

Les exemples présentés indiquent, selon les cas, que la durée totale du bail ne doit pas dépasser cinq ans ou ne doit pas dépasser dix ans. Il convient de vérifier la législation applicable à la date de conclusion du contrat.

Cas 1, Cas 2, Cas 3, Cas 7

Q. Si le bailleur ne notifie pas le renouvellement, de combien d’années le contrat est-il automatiquement prolongé ?

Selon les exemples, si le bailleur ne notifie pas son refus de renouvellement ou la modification des conditions dans le délai prévu, le bail est renouvelé aux mêmes conditions que précédemment et sa durée est réputée être d’un an. La durée initiale du contrat n’est pas reconduite à l’identique.

Cas 4, Cas 6

Q. Si le bail a été renouvelé tacitement et que le locataire souhaite partir, que doit-il faire ?

Le locataire peut notifier au bailleur la résiliation du bail. La résiliation prend effet trois mois après la date à laquelle cette notification parvient au bailleur.

Cas 5

Q. Si le bail a pris fin mais que le dépôt de garantie ne m’a pas été restitué, le fait de continuer à occuper le local constitue-t-il un enrichissement sans cause ?

Selon l’exemple, les relations locatives sont réputées se poursuivre jusqu’à la restitution du dépôt de garantie. Il y est donc expliqué que le fait de continuer à occuper les lieux sans avoir récupéré le dépôt de garantie ne constitue pas automatiquement un enrichissement sans cause.

Cas 8

Q. Le bailleur peut-il refuser le renouvellement au motif qu’il veut reconstruire le bâtiment ?

Lorsqu’il est nécessaire de reprendre possession des lieux afin de démolir ou de reconstruire la totalité ou la majeure partie du bâtiment, cela peut constituer un motif légal de refus de renouvellement. L’existence de ce motif doit être appréciée au regard des circonstances précises de chaque cas.

Cas 3

Q. Si le contrat prévoit une durée de sept ans, puis-je louer le local pendant plus de cinq ans ?

Selon l’exemple, la période pendant laquelle le droit de demander le renouvellement peut être exercé ne fixe pas la durée maximale du bail. Si le bailleur et le locataire se sont accordés sur une durée de sept ans, la durée prévue au contrat peut être garantie.

Cas 7

Textes applicables

Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, article 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Décret d’application de la Loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux (상가건물임대차보호법 시행령)
Loi relative à la taxe sur la valeur ajoutée, article 8 (부가가치세법 제8조)
Loi relative à l’impôt sur le revenu, article 168 (소득세법 제168조)
Loi relative à l’impôt sur les sociétés, article 111 (법인세법 제111조)

Points de vigilance

La demande de renouvellement doit être présentée entre six mois et un mois avant l’expiration du bail ; veillez à respecter ce délai.
La durée totale couverte par le droit de demander le renouvellement est présentée, selon les exemples, comme étant de cinq ou de dix ans. Il ne faut pas déduire des seuls exemples que l’une de ces durées s’applique à tous les contrats en cours.
Même si le locataire notifie la résiliation après un renouvellement tacite, le bail ne prend pas fin immédiatement ; selon les exemples, la résiliation ne prend effet que trois mois après la notification.
Pour déterminer les effets d’une durée convenue inférieure à un an et l’applicabilité de la loi sur la protection des baux de bâtiments commerciaux, il faut tenir compte à la fois de la position du locataire et des conditions d’application de la loi.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).