Guide sur les augmentations et réductions du dépôt de garantie et du loyer des baux commerciaux
Basé sur 11 cas de consultation · Mis à jour · Traduit de l’original coréen.
En cours de bail commercial, si le loyer ou le dépôt de garantie devient inadapté en raison d’une évolution de la situation économique ou d’autres circonstances, les parties peuvent demander une augmentation ou une réduction pour l’avenir. Toutefois, le plafond d’augmentation peut varier selon qu’il s’agit d’une demande ou d’un accord, d’un renouvellement du bail ou de la conclusion d’un nouveau bail.
En un coup d’œil
Points clés
- La seule baisse de l’activité commerciale ne réduit pas automatiquement le loyer. Si, en raison des charges grevant le local loué ou d’une évolution de la situation économique, le loyer devient excessif, une réduction peut être demandée pour l’avenir (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 11 (상가건물임대차보호법 제11조), cas 1).
- Selon les critères cités dans les cas, une demande d’augmentation du loyer ou du dépôt de garantie ne peut dépasser 9 % du montant en vigueur au moment de la demande, et une nouvelle demande d’augmentation ne peut être présentée dans l’année qui suit une augmentation (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 11 (상가건물임대차보호법 제11조) ; Décret d’application, article 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), cas 1, 2, 4 et 8).
- Il convient de distinguer une demande unilatérale d’augmentation fondée sur la loi pendant le bail d’une augmentation convenue entre les parties. Les décisions citées dans les cas, y compris des décisions de juridictions inférieures, ont considéré que la limite de 9 % ne s’appliquait pas à une augmentation convenue entre les parties (cas 7 et 9).
- Selon un arrêt de la Cour suprême cité dans les cas, la limite de 9 % applicable aux demandes d’augmentation ou de diminution du loyer ne s’applique pas lorsqu’un nouveau bail est conclu après l’expiration de la durée du contrat. En revanche, lorsque le bail est renouvelé en application de la loi, le loyer et le dépôt de garantie peuvent être augmentés ou réduits dans les limites légales (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), cas 3, 7 et 10).
- Lorsqu’une partie du dépôt de garantie est convertie en loyer, un plafond distinct est prévu pour le taux applicable au montant converti. Selon les critères cités dans les cas, il s’agit du taux le plus bas entre 12 % par an et le taux de base de la Banque de Corée multiplié par 4,5 (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 12 (상가건물임대차보호법 제12조) ; Décret d’application, article 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), cas 2).
- Un arrêt de la Cour suprême présenté dans les cas indique qu’un accord dépassant le plafond légal d’augmentation peut être nul pour la partie excédentaire et que le remboursement du loyer déjà payé en excédent peut être demandé au titre de l’enrichissement sans cause (Loi sur la protection des baux commerciaux, articles 11 et 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조) ; Code civil, article 741 (민법 제741조), cas 6).
- Une clause permettant au bailleur d’augmenter unilatéralement le loyer et interdisant au locataire de contester cette augmentation est sans effet car elle est défavorable au locataire ; la seule demande du bailleur ne suffit pas à augmenter le loyer (Loi sur la protection des baux commerciaux, articles 11 et 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), cas 1 et 11).
- Un des cas indique que, même si seule une partie de l’augmentation du loyer reste impayée, les arriérés sont additionnés afin de déterminer s’ils atteignent le montant de trois échéances de loyer. Le total des arriérés est important pour le refus de renouvellement ou la résiliation du bail (Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10, paragraphe 1, point 1, et article 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), cas 5).
Questions fréquentes
Q. Si mon activité marche mal, puis-je demander une baisse du loyer ?
La seule baisse d’activité commerciale n’entraîne pas automatiquement une réduction du loyer. Si, en raison des charges et impôts grevant le local loué ou d’une évolution de la situation économique, le loyer convenu devient excessif, le locataire peut demander une réduction pour l’avenir (cas 1).
Q. Suis-je obligé d’accepter si le bailleur demande une forte augmentation du loyer ?
Le loyer ne peut pas être modifié sur la seule demande unilatérale du bailleur. Lorsqu’une augmentation est demandée en cours de bail sur le fondement de la loi, les critères cités dans les cas prévoient une limite de 9 % du loyer et du dépôt de garantie en vigueur au moment de la demande, ainsi qu’un délai d’un an (cas 4 et 11).
Q. Le loyer peut-il être augmenté de nouveau moins d’un an après une hausse ?
L’article 11 de la Loi sur la protection des baux commerciaux, cité dans les cas, indique qu’une nouvelle demande d’augmentation ne peut être présentée dans l’année qui suit la conclusion du bail ou une augmentation du loyer convenu. Il convient toutefois de distinguer une augmentation convenue entre les parties d’une demande d’augmentation fondée sur la loi (cas 1, 7 et 9).
Q. Comment calculer le loyer si une partie du dépôt de garantie est convertie en loyer ?
Selon les critères cités dans les cas, la conversion ne peut dépasser le montant obtenu en appliquant au dépôt de garantie converti le taux le plus bas entre 12 % par an et le taux de base de la Banque de Corée multiplié par 4,5. Le montant exact de la conversion doit être calculé après vérification du critère applicable (cas 2).
Q. Le loyer peut-il être augmenté de 15 % lors d’un nouveau bail conclu après l’expiration du contrat ?
Selon un arrêt de la Cour suprême cité dans les cas, la limite de 9 % applicable aux demandes d’augmentation ou de diminution du loyer ne s’applique pas lorsqu’un nouveau bail est conclu après l’expiration du contrat. Un arrêt cité distingue également une augmentation convenue par les parties d’une demande unilatérale d’augmentation fondée sur la loi (cas 7 et 9).
Q. Puis-je récupérer le montant du loyer payé en excédent si la hausse dépassait le plafond légal ?
Un arrêt de la Cour suprême présenté dans les cas indique que la partie d’un accord qui dépasse le taux légal d’augmentation est nulle et que le remboursement du loyer payé en excédent peut être demandé au titre de l’enrichissement sans cause. Cette conclusion doit toutefois être examinée en distinguant une demande d’augmentation fondée sur la loi d’une augmentation convenue entre les parties (cas 6 et 9).
Q. Si je ne paie pas l’augmentation du loyer et que je continue à payer l’ancien montant, suis-je considéré comme ayant trois échéances de retard ?
Les cas indiquent que les montants impayés au titre de l’augmentation sont additionnés afin de déterminer si les arriérés atteignent le montant de trois échéances de loyer. Ainsi, même si le locataire n’a payé qu’un montant légèrement inférieur chaque mois, le total des sommes impayées est déterminant (cas 5).
Q. Que se passe-t-il si le bailleur n’a pas notifié un renouvellement ou une modification des conditions avant l’expiration du bail ?
Selon la disposition citée dans les cas, si aucun avis de refus de renouvellement ou de modification des conditions n’est donné dans le délai prévu, le bail est réputé renouvelé aux mêmes conditions que le précédent. Les cas indiquent alors que le locataire peut notifier la résiliation et que celle-ci prend effet trois mois après la réception de cette notification par le bailleur (cas 3).
Textes applicables
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
- Loi sur la protection des baux commerciaux, article 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
- Décret d’application de la Loi sur la protection des baux commerciaux, article 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
- Décret d’application de la Loi sur la protection des baux commerciaux, article 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Décret d’application de la Loi sur la protection des baux commerciaux, article 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
- Code civil, article 628 (민법 제628조)
- Code civil, article 652 (민법 제652조)
- Code civil, article 741 (민법 제741조)
Points de vigilance
- Le plafond de 9 % et les critères de conversion du dépôt de garantie en loyer présentés dans les cas correspondent aux dispositions légales et aux décisions citées dans chacun d’eux. Il convient de vérifier au préalable le type de bail et les dispositions légales applicables.
- Une demande d’augmentation fondée sur la loi, un accord d’augmentation entre les parties et la conclusion d’un nouveau bail après la fin du précédent sont traités différemment dans les cas et doivent être distingués.
- Selon la disposition citée dans les cas, le droit de demander le renouvellement est reconnu dans la limite d’une durée totale de cinq ans, bail initial compris. Le renouvellement peut être refusé pour un motif prévu par la loi (cas 4).
- Le délai de notification du refus de renouvellement ou de la modification des conditions, ainsi que le montant total des arriérés de loyer, peuvent avoir une incidence sur le renouvellement ou la résiliation du bail. Il convient donc de vérifier les conditions du contrat et la date de notification.
Cas sources
Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).
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Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).