Résiliation et résolution d’un contrat : quand sont-elles possibles et comment procéder ?

Basé sur 113 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Une partie ne peut pas résoudre un contrat à sa seule convenance et à tout moment : il faut que le contrat le prévoie ou qu’un motif de résolution soit prévu par la loi. Pour résoudre un contrat en raison d’un retard d’exécution, il faut en principe mettre l’autre partie en demeure d’exécuter son obligation dans un délai raisonnable. Après la résolution, des questions de restitution dans l’état antérieur et de dommages-intérêts peuvent également se poser.

Parties au contrat → Acheteur → Vendeur → Une partie envisage de mettre fin au contrat → Un motif de résolution est-il prévu au contrat ou par la loi ? → Oui → Arrhes versées avant tout début d’exécution, ou retard malgré mise en demeure et délai raisonnable ? → Non → Pas de résolution à sa seule convenance → Oui — Code civil, articles 544 et 565 → La résolution peut être possible si les conditions sont remplies → Le changement est-il imprévisible et le maintien du contrat contraire à la bonne foi ? → Vérifier les arrhes → Arrhes : dépôt réellement remis et aucune partie n’a commencé. Le déposant renonce au dépôt, le destinataire en restitue le double. → Vérifier la procédure et les exceptions → Pour un retard, vérifier l’offre d’exécuter si les obligations sont simultanées. Une échéance dépassée ou une saisie conservatoire ne suffit généralement pas à résoudre le contrat. → Vérifier le…

Points clés

Sauf accord contraire, le dépôt contractuel peut être considéré comme des arrhes de dédit. Jusqu’à ce que l’une des parties ait commencé à exécuter le contrat, celle qui a versé le dépôt peut résoudre le contrat en y renonçant, et celle qui l’a reçu peut le résoudre en en restituant le double (Code civil (민법), article 565).
Si le versement du dépôt contractuel a seulement été promis, mais que le dépôt n’a pas été effectivement remis, le droit de résoudre le contrat au moyen des arrhes de dédit ne naît, en principe, pas (cas 12).
Pour résoudre un contrat en raison d’un retard d’exécution, il faut en principe accorder un délai raisonnable pour l’exécution et mettre en demeure la partie concernée. Le contrat ne peut être résolu que si elle ne s’exécute pas dans ce délai (Code civil (민법), article 544).
Même si le contrat prévoit sa résolution automatique en cas de non-paiement du solde, il peut ne pas être résolu automatiquement à la seule expiration de l’échéance si le vendeur n’a pas offert d’exécuter son obligation, laquelle doit être exécutée simultanément avec celle de l’acheteur, et n’a donc pas mis celui-ci en demeure d’exécuter la sienne (cas 11).
En cas de résolution du contrat, chacune des parties doit en principe restituer ce qu’elle a reçu, et toute somme à restituer doit être assortie d’intérêts à compter du jour de sa réception (Code civil (민법), article 548). Des dommages-intérêts pour inexécution peuvent également être réclamés, indépendamment de la résolution (Code civil (민법), article 551).
La seule présence d’une saisie conservatoire sur le bien vendu ne permet généralement pas de résoudre le contrat. Toutefois, la résolution peut être possible s’il est établi que le transfert de propriété ne peut pas être inscrit (cas 15).
Pour résoudre un contrat en raison d’un changement de circonstances, il faut notamment que les circonstances objectives qui constituaient le fondement du contrat aient changé de manière imprévisible et que le maintien du contrat soit manifestement contraire au principe de bonne foi (cas 13).

Questions fréquentes

Q. Je n’ai pas encore versé le dépôt contractuel. Puis-je résoudre le contrat en renonçant uniquement à ce dépôt ?

Si le versement du dépôt contractuel a seulement été promis, mais que le dépôt n’a pas été effectivement remis, le droit de résoudre le contrat au moyen des arrhes de dédit prévues par le Code civil ne naît, en principe, pas. Toutefois, la possibilité d’exiger le versement du dépôt ou de résoudre l’accord relatif au dépôt ou le contrat principal en raison du défaut de paiement dépend des circonstances concrètes.

Cas 12

Q. Le vendeur dit vouloir rompre le contrat et propose de me verser seulement 10 % du prix de vente, au lieu du double du dépôt contractuel. Peut-il résoudre le contrat ?

Si le contrat prévoit que le vendeur devra verser le double du dépôt contractuel en cas de manquement, le vendeur ne peut pas résoudre le contrat conformément à cette clause en proposant simplement de restituer 10 % du prix de vente. Toutefois, si l’une des parties a déjà commencé à exécuter le contrat, la résolution au moyen des arrhes de dédit peut être exclue.

Cas 4

Q. Puis-je résoudre immédiatement le contrat si l’autre partie ne paie pas le solde ?

En règle générale, il faut accorder un délai raisonnable pour le paiement du solde et mettre en demeure de payer. Si le paiement n’intervient pas dans ce délai, le contrat peut être résolu. Toutefois, une mise en demeure peut ne pas être nécessaire, notamment si l’autre partie a indiqué à l’avance qu’elle n’exécuterait pas ses obligations.

Cas 5

Q. Dans quels cas une clause prévoyant la résolution automatique du contrat à l’expiration du délai de paiement du solde est-elle valable ?

Même si le contrat contient une telle clause, lorsque l’obligation du vendeur de transférer la propriété et celle de l’acheteur de payer le solde doivent être exécutées simultanément, il est important de déterminer si le vendeur a offert d’exécuter son obligation et a ainsi mis l’acheteur en demeure d’exécuter la sienne. Sauf circonstances particulières, le seul fait que l’échéance soit passée ne résout pas automatiquement le contrat.

Cas 11

Q. Puis-je résoudre le contrat si le bien vendu fait l’objet d’une saisie conservatoire ?

Une saisie conservatoire n’empêche pas, à elle seule, l’inscription du transfert de propriété ; cette circonstance ne permet donc généralement pas de résoudre le contrat. Toutefois, la résolution peut être possible s’il est établi que le vendeur ne peut pas s’acquitter de son obligation de faire inscrire le transfert de propriété, parce qu’il n’est pas en mesure de faire lever la saisie conservatoire, par exemple.

Cas 15

Q. Si le contrat est résolu, puis-je récupérer les sommes versées avec des intérêts ?

Lorsque des sommes sont remboursées à la suite de la résolution du contrat, au titre de la restitution dans l’état antérieur, des intérêts doivent en principe être ajoutés à compter du jour où ces sommes ont été reçues. Ces intérêts relèvent de l’étendue de la restitution et se distinguent des dommages-intérêts dus en raison du retard dans l’exécution de l’obligation de remboursement.

Cas 8, Cas 23

Q. Puis-je résoudre le contrat pour changement de circonstances au seul motif que son objectif ne peut plus être atteint ?

Le seul fait que l’objectif du contrat ne puisse plus être atteint peut ne pas suffire. Il convient notamment d’examiner si les circonstances objectives qui constituaient le fondement du contrat ont changé de manière imprévisible, si la partie qui demande la résolution n’en est pas responsable et si le maintien du contrat serait manifestement contraire au principe de bonne foi.

Cas 13

Q. Puis-je résoudre le contrat de donation pour récupérer le bien immobilier que j’ai donné ?

Une donation faite sans écrit peut, dans certains cas, être résolue. Toutefois, lorsque le transfert de propriété du bien immobilier a déjà été inscrit, cette partie de la donation a déjà été exécutée et ne peut être remise en cause pour ce seul motif. Il convient d’examiner séparément si la situation patrimoniale du donateur a considérablement changé ou si un autre motif de résolution prévu par la loi existe.

Cas 7

Textes applicables

Loi sur la planification et l’utilisation du territoire (국토의 계획 및 이용에 관한 법률), article 117, paragraphe 1, et article 118, paragraphes 1 et 6
Code civil (민법), articles 109, 153, 393, 398, paragraphe 2, 400 à 403, 536, 538, 543, paragraphe 1, 544 à 546, 548, paragraphes 1 et 2, 551, 555 à 558, 565 et 572 à 574
Loi sur la réglementation des clauses contractuelles (약관의 규제에 관한 법률)
Ancien règlement relatif à la fourniture de logements (구 주택공급에 관한 규칙), article 27, paragraphes 3 et 4
Loi spéciale sur l’accélération des procédures judiciaires (소송촉진 등에 관한 특례법), article 3, paragraphe 1

Points de vigilance

Même si le contrat prévoit une résolution automatique ou une clause pénale, l’effet de la résolution peut varier selon que les obligations doivent être exécutées simultanément et selon que l’autre partie a offert d’exécuter la sienne.
Si, lors de la mise en demeure, le créancier réclame un montant très supérieur à la dette réelle et indique clairement qu’il refusera le paiement si ce montant n’est pas réglé, la résolution fondée sur cette mise en demeure peut être dépourvue d’effet.
Les effets de la résolution ou de la restitution dans l’état antérieur peuvent varier selon que l’exécution a déjà commencé avant la résolution et selon qu’un tiers a acquis des droits après celle-ci.
Les contrats nécessitant une autorisation de transaction foncière, les donations et les contrats de vente de logements, entre autres, sont soumis à des conditions de résolution qui varient selon la nature du contrat et les clauses convenues. Il ne faut donc pas les apprécier à l’aune des seuls principes généraux.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).