Champ d’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation : dans quels cas êtes-vous protégé ?

Basé sur 31 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

L’application de la Loi sur la protection des baux d’habitation ne dépend pas uniquement des mentions figurant au registre des bâtiments ou au registre foncier. Elle est déterminée en tenant compte, dans leur ensemble, de la structure du bâtiment au moment de la conclusion du contrat de location et de son usage réel. Le seul fait que le bâtiment ait été utilisé à des fins d’habitation ne suffit toutefois pas : il faut également examiner l’objet de la location, le fait que le locataire y réside effectivement et le pouvoir du bailleur de conclure le contrat.

Personnes concernées → Bailleur → Locataire → Entreprise employeuse → Vous louez un bien pour y habiter → Le bien avait-il une configuration résidentielle à la conclusion du bail ? → oui → non → L’usage réel en fait-il le centre de vie du locataire ? → Le bailleur est-il légalement habilité à conclure le bail ? → La loi peut s’appliquer si les conditions sont réunies → La protection peut être écartée ou limitée → Examiner l’usage mixte, la configuration et la place du logement → Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3, paragraphe 1 et 3. Loi sur le contrôle de l’immigration, art. 88-2 → Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 8 → Vérifier l’usage réel, la partie louée et la vie quotidienne sur place → Vérifier l’occupation et l’enregistrement ou la déclaration de résidence → Vérifier que le but est l’habitation, et non une créance ou un abus

Points clés

La question de savoir si un bâtiment est à usage d’habitation est déterminée en fonction de son usage réel plutôt que de sa destination indiquée dans les documents officiels. Si le bien sert à la fois d’habitation et de local commercial, sont pris en considération l’objet de la location, la structure et la configuration du bâtiment et de la partie louée, les modalités d’utilisation réelles et le fait qu’on y mène ou non une vie quotidienne (cas 1, 13, 19 et 20).
Même si le bien est utilisé à la fois à des fins d’habitation et commerciales, la loi peut s’appliquer lorsque l’espace réellement habité est important et constitue le centre de vie du locataire. En revanche, elle peut ne pas s’appliquer si l’usage d’habitation n’est qu’accessoire à l’activité commerciale ou si la partie résidentielle est très réduite (cas 13, 19 et 20).
La loi peut s’appliquer à un bâtiment non inscrit ou non autorisé, ainsi qu’à un bâtiment dont les documents officiels indiquent qu’il s’agit d’une usine ou d’un entrepôt, s’il est effectivement à usage d’habitation. Il faut toutefois que le bâtiment ait déjà une configuration résidentielle au moment de la conclusion du contrat. Si le locataire le transforme de sa propre initiative après la conclusion du contrat, la loi peut ne pas s’appliquer, sauf circonstances particulières, notamment si le bailleur a donné son accord (cas 2, 4, 10 et 21).
Un espace tel qu’un étage en surélévation qui ne figure pas au registre des bâtiments ou au registre foncier peut également être protégé si, au moment de la conclusion du contrat, il avait une configuration résidentielle et a effectivement été loué et utilisé à des fins d’habitation (cas 4).
Un étranger peut également bénéficier de la protection en effectuant son enregistrement en tant qu’étranger et en déclarant son changement de lieu de résidence, démarches qui tiennent lieu d’enregistrement de résidence et de déclaration d’installation à la nouvelle adresse. Les cas expliquent que la déclaration du lieu de résidence en Corée par un Coréen d’outre-mer constitue également une procédure tenant lieu d’enregistrement de résidence (cas 3 et 6 ; Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항) ; Loi sur le contrôle de l’immigration, article 88-2 (출입국관리법 제88조의2)).
Lorsqu’une personne morale qui est une petite ou moyenne entreprise loue un logement à des fins résidentielles pour son salarié, l’opposabilité aux tiers peut être reconnue si le salarié choisi par la personne morale prend possession du logement et y fait enregistrer sa résidence (cas 8 et 23 ; Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)).
Même si le bailleur n’est pas le propriétaire inscrit au registre foncier, la loi peut s’appliquer s’il est légalement habilité à louer le bien. En revanche, le locataire ne peut acquérir le droit au paiement prioritaire s’il a conclu le contrat avec une personne qui, telle que le meilleur enchérisseur déclaré dans le cadre d’une vente aux enchères, n’est pas encore légalement habilitée à louer le bien (cas 14 et 17).
Un contrat de location peut ne pas ouvrir droit à la protection accordée aux locataires de faible montant s’il est établi que son but principal n’est pas l’habitation, mais le recouvrement d’une créance ou l’abus du mécanisme de paiement prioritaire de premier rang (cas 15 et 16 ; Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)).

Questions fréquentes

Q. La loi s’applique-t-elle si j’utilise une partie d’un magasin ou d’un bureau comme logement ?

Cela peut être possible. L’application de la loi est déterminée en fonction de l’usage réel du bien plutôt que de sa destination inscrite dans les documents officiels, en tenant compte de manière globale de l’objet de la location, de la structure et de la superficie, des modalités d’utilisation et du fait que l’on y mène ou non une vie quotidienne. Toutefois, la loi peut ne pas s’appliquer si la chambre où l’on dort ou la cuisine ne constitue qu’un élément accessoire de l’activité commerciale, ou si la partie à usage d’habitation est très réduite.

Cas 1, Cas 13, Cas 19, Cas 20

Q. Une maison non inscrite ou non autorisée, ou une chambre aménagée dans les combles, peut-elle aussi être protégée ?

Le seul fait que le bâtiment ne soit pas inscrit au registre ou qu’il ait été construit sans permis ne suffit pas à exclure l’application de la loi. Si le bâtiment est effectivement utilisé à des fins d’habitation, la loi peut également s’appliquer à un bâtiment non inscrit ou non autorisé, ainsi qu’à un étage en surélévation qui ne figure pas dans les documents officiels. Il convient toutefois d’examiner si le bâtiment avait déjà une configuration résidentielle au moment de la conclusion du contrat et quel était son usage réel.

Cas 2, Cas 4, Cas 21

Q. La loi s’applique-t-elle si je transforme en logement une usine ou un entrepôt que j’ai loué ?

Au moment de la conclusion du contrat, le bien doit avoir effectivement une configuration permettant un usage résidentiel ou mixte, résidentiel et autre. Si le locataire le transforme de sa propre initiative en logement après la conclusion du contrat, la loi peut ne pas s’appliquer, sauf circonstances particulières, notamment si le bailleur a autorisé les travaux.

Cas 10

Q. Les étrangers et les Coréens d’outre-mer peuvent-ils aussi bénéficier de la protection de la Loi sur la protection des baux d’habitation ?

Selon les cas cités, un étranger peut bénéficier de la protection en effectuant son enregistrement en tant qu’étranger et en déclarant son changement de lieu de résidence, démarches qui tiennent lieu d’enregistrement de résidence et de déclaration d’installation à la nouvelle adresse. Pour les Coréens d’outre-mer, les cas cités expliquent la procédure consistant à déclarer le lieu de résidence en Corée à l’adresse du logement loué. Les autres conditions, notamment la remise du logement, doivent également être vérifiées au cas par cas.

Cas 3, Cas 6

Q. Un logement loué par une entreprise pour héberger un salarié peut-il aussi être protégé ?

Une personne morale qui répond à la définition d’une petite ou moyenne entreprise au sens de la Loi-cadre sur les petites et moyennes entreprises peut bénéficier de la reconnaissance de l’opposabilité aux tiers si elle loue un logement pour y loger un salarié et que le salarié choisi par la personne morale prend possession du logement et y fait enregistrer sa résidence. Les cas cités précisent également que, pour obtenir le droit au paiement prioritaire, le contrat conclu entre la personne morale et le bailleur doit porter une date certaine.

Cas 8, Cas 23

Q. La Loi sur la protection des baux d’habitation s’applique-t-elle si je séjourne longtemps dans une auberge ou un établissement d’hébergement ?

La loi ne s’applique pas lorsqu’il est manifeste qu’il s’agit d’une location destinée à un usage temporaire, comme un contrat d’hébergement conclu entre un exploitant d’établissement hôtelier et un client. Toutefois, si la structure et l’usage réels du bâtiment sont résidentiels et que le contrat n’a pas pour objet un usage temporaire, le seul fait que les documents officiels désignent le bâtiment comme une auberge ou un établissement similaire ne permet pas de conclure que la loi s’applique ou non.

Cas 18

Q. Le contrat est-il valable même si le bailleur n’est pas le propriétaire inscrit au registre foncier ?

Même si le bailleur n’est pas le propriétaire, la Loi sur la protection des baux d’habitation peut s’appliquer s’il est légalement habilité à conclure le contrat de location. En revanche, si le contrat est conclu avec une personne dépourvue du pouvoir de louer le bien, telle que le meilleur enchérisseur déclaré dans une procédure de vente aux enchères qui n’a pas encore payé le prix de vente, le locataire ne peut acquérir le droit au paiement prioritaire.

Cas 14, Cas 17

Q. Puis-je bénéficier de la protection accordée aux locataires de faible montant si je m’installe comme locataire dans le logement de mon débiteur pour récupérer une dette ?

Le locataire peut ne pas être protégé si le but principal du contrat n’est pas d’utiliser et de jouir effectivement du logement, mais de recouvrer une créance ou d’être payé avant les créanciers titulaires de sûretés de rang supérieur. Les cas cités expliquent également que les locataires ayant conclu un contrat dans le but d’abuser, avec le bailleur, du mécanisme de paiement prioritaire de premier rang ne bénéficient pas de la protection accordée aux locataires de faible montant.

Cas 15, Cas 16

Q. Puis-je bénéficier d’un paiement prioritaire de mon dépôt de garantie si seul le terrain est vendu aux enchères, alors que la maison reste en place ?

La jurisprudence citée dans les cas explique que les locataires qui remplissent les conditions d’opposabilité aux tiers et disposent d’une date certaine, ainsi que les locataires de faible montant, peuvent exercer leur droit au paiement prioritaire sur le produit de la vente du terrain lorsque seul celui-ci, et non le logement loué, est vendu aux enchères. Les cas précisent également qu’un droit au paiement prioritaire portant sur le terrain peut être reconnu même pour un logement non inscrit.

Cas 2, Cas 24

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 1 (주택임대차보호법 제1조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 2 (주택임대차보호법 제2조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3, paragraphe 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2, paragraphe 1 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2, paragraphe 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 11 (주택임대차보호법 제11조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 12 (주택임대차보호법 제12조)
Loi relative à l’entrée et au séjour des Coréens d’outre-mer et à leur statut juridique, article 2 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
Loi relative à l’entrée et au séjour des Coréens d’outre-mer et à leur statut juridique, article 3 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
Loi relative à l’entrée et au séjour des Coréens d’outre-mer et à leur statut juridique, article 6 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
Loi relative à l’entrée et au séjour des Coréens d’outre-mer et à leur statut juridique, article 7 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
Loi relative à l’entrée et au séjour des Coréens d’outre-mer et à leur statut juridique, article 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Loi sur le contrôle de l’immigration, article 31 (출입국관리법 제31조)

Points de vigilance

Ne déterminez pas l’application de la loi sur la seule base de la destination indiquée au registre des bâtiments ou au registre foncier ; examinez également la structure du bien au moment de la conclusion du contrat et son mode d’utilisation réel.
Si le locataire transforme le bien en logement après la conclusion du contrat, il peut être important de savoir si le bien avait déjà une configuration résidentielle au moment de la conclusion du contrat et si le bailleur avait donné son accord.
Même si le locataire a effectivement utilisé le logement et y a résidé, il peut ne pas être protégé s’il est établi que le but principal du contrat était le recouvrement d’une créance ou l’abus du mécanisme de paiement prioritaire de premier rang.
La question de savoir si le logement relève du champ d’application de la loi et celle de savoir si le locataire a acquis l’opposabilité aux tiers et le droit au paiement prioritaire sont distinctes. Selon les cas, il faut vérifier les conditions requises, telles que la remise du logement, l’enregistrement de la résidence ou une déclaration qui en tient lieu, ainsi que la date certaine.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).