Opposabilité du bail d’habitation : quand naît-elle et comment se maintient-elle ?

Basé sur 214 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Le locataire d’un logement peut opposer son bail aux tiers à compter du lendemain de la prise de possession du logement et de l’accomplissement des formalités d’enregistrement de sa résidence. Toutefois, l’adresse enregistrée doit permettre d’identifier le logement loué. Par ailleurs, l’étendue de la protection peut varier si les conditions d’opposabilité cessent d’être remplies ou si des droits de rang supérieur s’éteignent dans le cadre d’une vente aux enchères.

Parties concernées → Locataire → Bailleur → Tiers ou acquéreur éventuel → Un locataire veut opposer son bail aux tiers → A-t-il pris possession et déclaré sa résidence ? → L’adresse enregistrée permet-elle d’identifier le logement loué ? → Les conditions d’opposabilité se maintiennent-elles ? → Bail opposable aux tiers → Bail non opposable ou opposabilité interrompue → Adresse et caractéristiques du logement → Vente aux enchères et droits de rang supérieur → Maintien de l’enregistrement et possession du logement

Points clés

L’opposabilité naît le lendemain du jour où le locataire a pris possession du logement et accompli les formalités d’enregistrement de sa résidence. Ces formalités sont réputées accomplies au moment de la déclaration de changement de domicile (Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3, al. 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항), cas 1 et 6).
L’enregistrement de la résidence doit constituer un mode de publicité permettant aux tiers de connaître l’existence du logement loué et du droit au bail. Pour les immeubles collectifs, notamment les immeubles à logements multiples, il faut en principe indiquer précisément le numéro du bâtiment et celui du logement (Décret d’application de la loi sur l’enregistrement de la résidence, art. 9 (주민등록법 시행령 제9조), cas 18 et 19).
Pour une maison individuelle comportant plusieurs logements, l’enregistrement de la résidence peut être valable même sans indication du numéro du logement, si le numéro de parcelle est indiqué avec exactitude. L’appréciation peut varier selon le type de bâtiment et les informations figurant notamment au registre du bâtiment et au registre foncier (cas 4 et 6).
Si toute la famille transfère son enregistrement de résidence à une autre adresse, l’opposabilité existante peut cesser. Même en cas de nouvelle déclaration de domicile, l’opposabilité renaît à compter de cette nouvelle déclaration (cas 21).
Lorsque le locataire sous-loue avec l’accord du bailleur et que le sous-locataire prend possession du logement et accomplit les formalités d’enregistrement de sa résidence, les conditions d’opposabilité peuvent être maintenues par la possession indirecte, même si le locataire n’occupe pas lui-même le logement. Même en l’absence d’accord du bailleur, une solution différente peut être retenue si des circonstances particulières établissent que la sous-location ne constitue pas un acte de déloyauté à son égard (cas 9 et 15).
L’enregistrement des étrangers, la déclaration de changement de lieu de séjour, ainsi que la déclaration de résidence en Corée ou de transfert de résidence des compatriotes de nationalité étrangère, peuvent produire les mêmes effets juridiques que l’enregistrement de la résidence, selon les conditions prévues par les textes visés dans les cas présentés. La question peut également se poser lorsque la déclaration est faite par un membre de la famille vivant avec le locataire plutôt que par le locataire lui-même (Loi sur le contrôle de l’immigration, art. 88-2 (출입국관리법 제88조의2) ; Loi relative à l’immigration des Coréens de l’étranger et à leur statut juridique, art. 10 (재외동포법 제10조), cas 13 et 14).
Dans le cadre d’une vente aux enchères, l’opposabilité ne permet pas toujours au locataire d’imposer le bail à l’acquéreur. Le droit au bail peut s’éteindre en fonction des droits de rang supérieur et du résultat de la vente. Dans certains cas, le locataire qui bénéficie à la fois de l’opposabilité et d’un droit de préférence au remboursement peut opposer à l’acquéreur le solde du dépôt de garantie, déduction faite de la somme qu’il aurait pu recevoir au titre de la distribution du prix (Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5), cas 1, 3 et 11).

Questions fréquentes

Q. À partir de quand le bail devient-il opposable après la déclaration de domicile et l’emménagement ?

Le locataire peut opposer son bail aux tiers à compter du lendemain de la prise de possession du logement et de l’accomplissement des formalités d’enregistrement de sa résidence. Ces formalités sont réputées accomplies au moment de la déclaration de changement de domicile (Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3, al. 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)).

Cas 1, Cas 6, Cas 18

Q. L’opposabilité est-elle perdue si le numéro du bâtiment ou du logement est omis dans la déclaration de domicile pour un immeuble à logements multiples ?

Selon le principe exposé dans les cas, il faut préciser le numéro du bâtiment et celui du logement pour un immeuble collectif tel qu’un immeuble à logements multiples. Un enregistrement indiquant uniquement le numéro de parcelle ne permet pas aux tiers d’identifier le locataire d’un logement donné. Il convient toutefois d’examiner concrètement s’il existe des circonstances particulières dans lesquelles la description du bâtiment, rapprochée de l’enregistrement de la résidence, permet d’identifier le logement loué (cas 17 et 18).

Cas 17, Cas 18

Q. Le locataire d’une maison comportant plusieurs logements peut-il être protégé même s’il a indiqué un numéro de logement erroné lors de sa déclaration de domicile ?

Pour une maison individuelle comportant plusieurs logements et ne faisant pas l’objet d’une immatriculation séparée, l’enregistrement de la résidence peut être valable si le numéro de parcelle est exact, même si le numéro du logement ou l’étage, indiqués à titre d’usage, sont erronés. L’appréciation peut toutefois varier selon qu’il s’agit d’une maison comportant plusieurs logements ou d’un immeuble collectif, et selon les mentions figurant au registre foncier ou au registre du bâtiment (cas 4 et 6).

Cas 4, Cas 6

Q. Si l’enregistrement de la résidence est temporairement transféré ailleurs, puis rétabli, l’opposabilité initiale est-elle maintenue ?

Si toute la famille transfère son enregistrement de résidence à une autre adresse, l’opposabilité existante peut cesser au moment du départ. Selon les cas présentés, une nouvelle déclaration de domicile ne rétablit pas rétroactivement l’opposabilité antérieure : une nouvelle opposabilité naît à compter de cette déclaration (cas 21).

Cas 21

Q. L’opposabilité est-elle maintenue si le locataire déménage et que le sous-locataire occupe le logement ?

Si le locataire sous-loue régulièrement avec l’accord du bailleur et que le sous-locataire prend possession du logement et accomplit les formalités d’enregistrement de sa résidence, les conditions d’opposabilité peuvent être reconnues même lorsque le locataire en conserve la possession indirecte. En l’absence d’accord du bailleur, il peut être nécessaire de déterminer s’il existe des circonstances particulières établissant que la sous-location ne constitue pas un acte de déloyauté à son égard (cas 9 et 15).

Cas 9, Cas 15

Q. Le bail est-il opposable à l’acquéreur lors d’une vente aux enchères même si le contrat ne porte pas de date certaine ?

Si les conditions d’opposabilité sont remplies et qu’aucun droit de rang supérieur ne s’est éteint avant elles, le locataire peut, dans certains cas, invoquer l’opposabilité même en l’absence de date certaine. Toutefois, sans date certaine, il ne peut pas invoquer le droit de préférence au remboursement qui y est attaché. Pour déterminer si le droit au bail subsiste après la vente aux enchères, il faut également examiner les droits de rang supérieur, le résultat de la distribution du prix et les autres circonstances pertinentes (cas 1 et 11).

Cas 1, Cas 11

Q. Si seule une partie du dépôt de garantie est distribuée lors d’une vente aux enchères, le solde peut-il être réclamé à l’acquéreur ?

Lorsqu’un locataire bénéficiant à la fois de l’opposabilité et d’un droit de préférence au remboursement ne reçoit pas la totalité de son dépôt de garantie, la jurisprudence citée dans les cas indique qu’il peut opposer à l’acquéreur le solde, déduction faite de la somme qu’il aurait pu recevoir selon l’ordre de distribution applicable. Si le montant effectivement distribué a été calculé de manière erronée, le calcul peut se fonder sur la somme qui aurait dû être distribuée selon l’ordre correct, et non sur le montant effectivement reçu (cas 1, 3 et 24).

Cas 1, Cas 3, Cas 24

Q. Les étrangers et les compatriotes de l’étranger peuvent-ils également bénéficier de l’opposabilité d’un bail d’habitation ?

L’enregistrement des étrangers et la déclaration de changement de lieu de séjour prévus par la Loi sur le contrôle de l’immigration, ainsi que la déclaration de résidence en Corée et la déclaration de transfert de résidence prévues par la Loi relative à l’immigration des Coréens de l’étranger et à leur statut juridique, peuvent produire les mêmes effets juridiques que l’enregistrement de la résidence. Pour déterminer si la déclaration faite par un membre de la famille vivant avec un locataire ressortissant coréen résidant à l’étranger satisfait aux conditions d’opposabilité, il faut examiner les textes et les circonstances concrètes, notamment les liens familiaux, exposés dans les cas (cas 13 et 14).

Cas 13, Cas 14

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3, al. 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3, al. 2, 3 et 4 (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 4, al. 2 (주택임대차보호법 제4조 제2항)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 8 (주택임대차보호법 제8조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, art. 12 (주택임대차보호법 제12조)
Décret d’application de la loi sur l’enregistrement de la résidence, art. 9 (주민등록법 시행령 제9조)
Loi sur le contrôle de l’immigration, art. 31, 32, 36 et 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
Loi relative à l’immigration des Coréens de l’étranger et à leur statut juridique, art. 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Code civil, art. 365, 366, 575, 578 et 629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
Loi sur l’exécution civile, art. 88, 91, 127 et 135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
Loi sur l’enregistrement au nom du véritable titulaire des droits immobiliers, art. 4 et 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
Loi relative aux sûretés par inscription provisoire, art. 2, 3, 4, 5 et 12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

Points de vigilance

L’opposabilité ne naît pas du seul emménagement ou du seul enregistrement de la résidence : les deux conditions doivent être remplies, et elle prend effet à compter du lendemain.
Si l’adresse enregistrée ne permet pas d’identifier le logement loué ou si l’enregistrement de la résidence est transféré à une autre adresse, l’opposabilité peut ne pas être reconnue ou l’opposabilité existante peut cesser. Il faut vérifier l’adresse réelle ainsi que les numéros du bâtiment et du logement pour un immeuble collectif.
Dans le cadre d’une vente aux enchères, le maintien de l’opposabilité et du droit de préférence au remboursement, ainsi que le montant du solde du dépôt de garantie, peuvent varier en fonction des droits de rang supérieur, de l’ordre de distribution, de la demande de distribution et du maintien de la prise de possession du logement et de l’enregistrement de la résidence.
Les cas citent à la fois des dispositions antérieures à une modification législative et les dispositions actuellement en vigueur. Pour une affaire concrète, il faut vérifier la version des textes applicable à la date pertinente et les circonstances particulières.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).