Guide essentiel sur les autres questions relatives aux baux d’habitation

Basé sur 68 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, le changement de bailleur ou la cession ou sous-location du droit au bail peut modifier les questions relatives à l’opposabilité du bail et à la restitution du dépôt de garantie. Les responsabilités et l’étendue des droits varient selon les situations, telles qu’un incendie, une vente aux enchères ou l’occupation du logement après la fin du contrat ; il convient donc de vérifier les conditions et les précautions propres à chaque cas.

Parties concernées → Locataire → Bailleur initial → Acquéreur → Le logement loué est transféré et le dépôt doit être restitué → Le bail remplit-il les conditions d’opposabilité ? → Oui — article 3 de la loi sur la protection des baux d’habitation → Non → Le locataire s’est-il opposé au transfert dans un délai raisonnable après l’avoir appris ? → Oui → Le locataire a-t-il transféré ensuite son inscription au registre de la résidence ? → L’acquéreur reprend en principe la dette de restitution du dépôt → La succession de l’acquéreur peut être écartée dans certains cas d’opposition → Vérifier que le bail est opposable → Conditions d’opposabilité du bail → Vérifier le moment de l’opposition → Délai raisonnable après la connaissance du transfert → Vérifier les effets pour les acquéreurs ultérieurs → Le transfert de l’inscription peut limiter l’opposabilité aux acquéreurs ultérieurs ou au créa…

Points clés

La location d’un logement en copropriété relève de la gestion du bien indivis et peut être décidée par les copropriétaires détenant la majorité des quotes-parts (Code civil, articles 263 à 265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
Lorsque le logement loué dont le bail remplit les conditions d’opposabilité est transféré, l’acquéreur succède en principe au bailleur dans ses droits et obligations, et la dette de restitution du dépôt de garantie lui est également transférée (Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 제3조)).
Si le locataire cède son droit au bail ou sous-loue le logement avec le consentement du bailleur, et que la possession ainsi que l’inscription au registre de la résidence sont maintenues, l’opposabilité du bail du locataire initial peut être préservée ; le droit de préférence au paiement peut également être exercé directement ou par voie de subrogation.
En principe, une sous-location conclue sans le consentement du bailleur ne peut pas lui être opposée, mais des circonstances particulières permettant de conclure qu’elle ne constitue pas un acte déloyal à son égard peuvent conduire à une appréciation différente (Code civil, article 629 (민법 제629조)).
Même si le locataire continue d’occuper le logement après la fin du contrat sans avoir reçu le dépôt de garantie, l’obligation de restitution de l’enrichissement sans cause peut ne pas naître s’il n’a pas effectivement utilisé le logement ni en a tiré profit.
En cas de destruction du bien loué par un incendie d’origine inconnue, le locataire ne peut échapper à sa responsabilité en dommages-intérêts que s’il prouve avoir satisfait à son obligation de diligence en qualité de bon administrateur.
Pour obtenir un paiement préférentiel dans le cadre d’une vente aux enchères, il peut être nécessaire de présenter une demande de distribution avant la date limite applicable. Il est difficile de contester la décision autorisant la vente au seul motif de ne pas avoir reçu de notification de la procédure d’enchères avant la déclaration de ses droits.
Si le bailleur conclut un contrat sans révéler que le logement loué fait l’objet d’une procédure de vente aux enchères, sa responsabilité civile en dommages-intérêts ou sa responsabilité pour escroquerie peut être en cause.

Questions fréquentes

Q. Faut-il obtenir le consentement de tous les copropriétaires pour louer un logement en copropriété ?

Les questions relatives à la gestion d’un bien indivis peuvent être décidées par les copropriétaires détenant la majorité des quotes-parts. Ainsi, si les copropriétaires détenant la majorité des quotes-parts décident de louer le logement, le droit au bail peut être valable même si les copropriétaires minoritaires n’ont pas participé au contrat.

Cas 1

Q. À qui dois-je demander la restitution du dépôt de garantie si le logement loué est vendu ?

Lorsque le logement faisant l’objet d’un bail opposable est transféré, l’acquéreur succède au bailleur dans ses droits et obligations et, en principe, la dette de restitution du dépôt de garantie lui est également transférée. Toutefois, si le locataire s’y oppose dans un délai raisonnable après avoir appris le transfert, il peut, dans certains cas, refuser la succession de l’acquéreur à la position de bailleur et demander la restitution au bailleur initial.

Cas 23

Q. Puis-je réclamer mon dépôt de garantie si je transfère mon inscription au registre de la résidence après le changement de bailleur ?

Si le logement loué a été transféré et que l’acquéreur a succédé au bailleur dans ses droits et obligations, le seul fait que le locataire ait ensuite transféré son inscription au registre de la résidence ne fait pas disparaître la dette de restitution du dépôt de garantie déjà née. Il convient toutefois de noter que le locataire peut ne pas pouvoir opposer son droit aux personnes qui acquièrent ultérieurement le logement ou prennent une hypothèque de premier rang après le transfert de cette inscription.

Cas 25

Q. L’opposabilité du droit au bail initial est-elle maintenue si je cède mon bail ou sous-loue le logement avec l’accord du propriétaire ?

Si le bailleur y consent et que le cessionnaire ou le sous-locataire prend livraison du logement, en prend possession et maintient son inscription au registre de la résidence, l’opposabilité du droit du locataire initial peut être maintenue. Le cessionnaire du droit au bail qui remplit ces conditions peut exercer le droit de préférence au paiement du locataire initial, et le sous-locataire peut l’exercer par voie de subrogation.

Cas 14, Cas 17, Cas 18, Cas 20

Q. Dois-je quitter le logement que j’ai sous-loué sans le consentement du bailleur ?

En principe, une sous-location conclue sans le consentement du bailleur ne peut pas lui être opposée, et le bailleur peut résilier le contrat de location pour ce motif. La conclusion peut toutefois être différente si des circonstances particulières permettent de considérer que la sous-location ne constitue pas un acte déloyal à l’égard du bailleur. En principe, le dépôt de garantie doit être réclamé au sous-bailleur, c’est-à-dire au locataire initial.

Cas 13

Q. Dois-je continuer à payer le loyer si le contrat a pris fin, que le dépôt de garantie ne m’a pas été rendu et que je ne remets pas les clés ?

Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie et que le locataire occupe le logement en invoquant l’exception d’inexécution simultanée, cette occupation ne constitue pas, à elle seule, une occupation illicite. Toutefois, si le locataire a effectivement utilisé le logement et en a tiré profit conformément à l’objet du contrat, une obligation de restitution de l’enrichissement sans cause peut naître. Le bailleur doit alléguer et prouver l’existence de loyers ou d’une créance de dommages-intérêts pouvant être déduits.

Cas 9

Q. Le locataire doit-il indemniser le bailleur si un incendie d’origine inconnue se déclare dans le logement loué ?

Même lorsque la cause de l’incendie est inconnue, le locataire ne peut échapper à sa responsabilité en dommages-intérêts que s’il prouve avoir fait preuve de la diligence d’un bon administrateur, nécessaire à la conservation du bâtiment. Toutefois, sa responsabilité peut ne pas être retenue si l’incendie est dû à une circonstance dont le bailleur avait la charge, telle qu’un défaut du câblage électrique faisant partie de la structure du bâtiment et relevant de son obligation de réparation et d’entretien.

Cas 5

Q. Peut-on engager la responsabilité d’un bailleur qui a conclu un contrat de location sans révéler qu’une procédure de vente aux enchères était en cours ?

Si le bailleur n’a pas informé le locataire, au moment de la conclusion du contrat, que le logement loué faisait l’objet d’une procédure de vente aux enchères, sa responsabilité civile en dommages-intérêts peut être engagée. Dans l’affaire concernée, la jurisprudence a considéré que l’omission du bailleur pouvait constituer une escroquerie, même si le locataire pouvait consulter le registre foncier. La possibilité de recevoir une distribution dans le cadre de la procédure d’enchères doit être vérifiée séparément, notamment au regard de la possibilité de présenter une demande de distribution et de la date limite applicable.

Cas 12

Q. Puis-je faire appel de la décision autorisant la vente si je n’ai pas reçu la notification de la procédure d’enchères et n’ai donc pas pu demander une distribution ?

Le seul fait que le locataire n’ait pas reçu de notification avant de déclarer ses droits au tribunal chargé de la vente aux enchères constitue difficilement un motif de contestation de la décision autorisant la vente. Pour devenir partie intéressée à la procédure d’enchères, le locataire doit déclarer ses droits en les prouvant lui-même. Pour bénéficier d’un paiement préférentiel, il doit vérifier la date limite de dépôt des demandes de distribution et présenter sa demande avant cette date.

Cas 4

Q. Si le bailleur fait faillite, un locataire dont le bail est opposable peut-il obtenir le paiement préférentiel de son dépôt de garantie ?

L’affaire indique qu’un locataire remplissant les conditions d’opposabilité peut obtenir le paiement préférentiel de son dépôt de garantie sur le produit de la réalisation du logement et du terrain dépendant de la masse de la faillite. Les conditions du droit de préférence au paiement du locataire titulaire d’une date certaine et celles du droit de préférence au paiement applicable aux petits dépôts de garantie peuvent différer ; il convient donc de vérifier les conditions applicables.

Cas 6

Textes applicables

Code civil, article 191 (민법 제191조)
Code civil, article 263 (민법 제263조)
Code civil, article 264 (민법 제264조)
Code civil, article 265 (민법 제265조)
Code civil, article 392 (민법 제392조)
Code civil, article 507 (민법 제507조)
Code civil, article 623 (민법 제623조)
Code civil, article 629 (민법 제629조)
Code civil, article 758 (민법 제758조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 제3조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)
Loi sur l’exécution civile, article 41 (민사집행법 제41조)
Loi sur l’exécution civile, article 84 (민사집행법 제84조)
Loi sur l’exécution civile, article 90 (민사집행법 제90조)

Points de vigilance

Pour recevoir une distribution dans le cadre d’une vente aux enchères, il peut être nécessaire de présenter une demande avant la date limite de dépôt des demandes de distribution. Il convient donc de vérifier la procédure et les délais sans attendre une notification de la vente aux enchères.
Pour contester le transfert de la position de bailleur à la suite de la cession du logement et refuser la succession du nouveau bailleur, il faut soulever une objection dans un délai raisonnable à compter du moment où l’on a appris la cession.
Après avoir transféré son inscription au registre de la résidence, le locataire peut ne pas pouvoir opposer son droit aux acquéreurs ultérieurs du logement ou aux créanciers titulaires d’une hypothèque de premier rang. Il convient donc d’être prudent avant de transférer son adresse sans avoir récupéré le dépôt de garantie.
Le fait que l’origine de l’incendie soit inconnue ne suffit pas à exonérer le locataire de sa responsabilité ; il peut devoir prouver qu’il a satisfait à son obligation de diligence.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).