Le droit au remboursement préférentiel dans les baux d’habitation : conditions et ordre de distribution

Basé sur 73 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Le droit au remboursement préférentiel dans le cadre d’un bail d’habitation permet au locataire qui a pris possession du logement, effectué l’enregistrement de résidence et fait apposer une date certaine sur son contrat de bail d’obtenir le remboursement de son dépôt de garantie avant les titulaires de droits de rang inférieur lors d’une vente aux enchères judiciaire ou publique. Toutefois, le rang et l’étendue de la distribution effective varient notamment en fonction de la date à laquelle le droit prend effet, de l’existence de droits prioritaires, de la demande de distribution et de la régularité du bail.

Parties concernées → Locataire → Bailleur → Créanciers → Le locataire réclame son dépôt après une vente aux enchères → A-t-il pris possession du logement, enregistré sa résidence et obtenu une date certaine pour le bail ? → oui, articles 3 et 3-2 → non → Un droit antérieur a-t-il un rang prioritaire ? → oui → Le locataire a-t-il demandé la distribution ? → Remboursement préférentiel possible, sous réserve du rang et du montant → Priorité limitée ou droit non exercé dans la distribution → Vérifier la date d’effet et les droits antérieurs → Comparer les dates et les rangs des créanciers → Vérifier la demande de distribution → Déclarer ses droits et demander la distribution dans la procédure → Vérifier le montant net → Déduire du dépôt les loyers et autres dettes du bail

Points clés

Le droit général au remboursement préférentiel exige la prise de possession du logement, l’enregistrement de résidence et l’apposition d’une date certaine sur le contrat de bail (Loi sur la protection des baux d’habitation, articles 3 et 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
Lorsque les conditions d’opposabilité et l’obtention d’une date certaine sont réunies le même jour, le droit au remboursement préférentiel prend effet à 0 heure le lendemain. Une hypothèque constituée le même jour peut être prioritaire sur le locataire (cas 10 et 15).
Si la date certaine est postérieure à la saisie conservatoire, le locataire ne peut pas primer le créancier saisissant à titre conservatoire concerné et, en principe, reçoit une distribution au prorata avec les créanciers saisissants à titre conservatoire de rang prioritaire. Le droit au remboursement prioritaire du locataire bénéficiant de la protection des petits dépôts doit être examiné séparément (cas 18).
Le droit au remboursement préférentiel peut être exercé sur le produit de la vente du terrain, que le logement loué et le terrain soient vendus ensemble aux enchères ou que seul le terrain le soit. Toutefois, si le bâtiment a été construit après la constitution d’une hypothèque sur le terrain, le locataire du bâtiment nouvellement construit peut ne pas obtenir de remboursement préférentiel sur le produit de la vente du terrain (cas 2, 23 et 24).
Le locataire bénéficiant de l’opposabilité peut demander la distribution dans le cadre de la procédure de vente aux enchères même avant la fin du bail. Cette demande peut être considérée comme une manifestation de la volonté de mettre fin au bail, de sorte que celui-ci peut prendre fin lorsque la notification de la demande de distribution parvient au bailleur (cas 3).
Dans le cadre d’une procédure de vente aux enchères, le locataire doit prendre les mesures nécessaires pour exercer son droit au remboursement préférentiel, notamment déclarer ses droits et demander la distribution. Le fait de ne pas avoir reçu d’informations sur le déroulement de la procédure ne remplace pas une demande de distribution et ne permet pas, à lui seul, de contester la procédure (cas 20).
Les dettes découlant du bail, telles que les loyers impayés, peuvent être déduites du dépôt de garantie du locataire. Pour déterminer le montant effectivement distribué, il faut donc vérifier non seulement le dépôt de garantie, mais aussi les dettes déductibles (cas 11).
La personne qui acquiert uniquement la créance de restitution du dépôt de garantie, séparément du droit locatif, ne peut pas exercer le droit du locataire au remboursement préférentiel prévu par la Loi sur la protection des baux d’habitation (cas 25).

Questions fréquentes

Q. Que faut-il remplir pour bénéficier du droit au remboursement préférentiel ?

Après avoir pris possession du logement et effectué l’enregistrement de résidence, vous devez faire apposer une date certaine sur le contrat de bail. Le locataire qui remplit ces conditions peut obtenir le remboursement de son dépôt de garantie par préférence aux titulaires de droits de rang inférieur ou aux autres créanciers lors d’une vente aux enchères judiciaire ou publique (Loi sur la protection des baux d’habitation, articles 3 et 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).

Cas 3, Cas 5, Cas 10

Q. Qui est prioritaire si l’enregistrement de résidence et la date certaine sont obtenus le même jour que la constitution d’une hypothèque ?

Lorsque les conditions d’opposabilité et l’obtention d’une date certaine sont réunies le même jour, le droit au remboursement préférentiel prend effet à 0 heure le lendemain. Il est donc difficile de considérer que le locataire prime une hypothèque constituée le même jour. Si l’hypothèque est constituée le lendemain, le locataire peut avoir priorité, conformément à la jurisprudence citée dans le cas.

Cas 10, Cas 15

Q. Si j’obtiens une date certaine après une saisie conservatoire, est-ce que je ne peux recevoir aucune distribution de mon dépôt de garantie ?

Le locataire ne peut pas être distribué avant le créancier saisissant à titre conservatoire, mais il peut généralement recevoir une distribution au prorata de sa créance avec les créanciers saisissants à titre conservatoire de rang prioritaire. Si le locataire remplit les conditions applicables aux locataires bénéficiant de la protection des petits dépôts de garantie, le remboursement prioritaire du montant protégé doit être examiné séparément.

Cas 18

Q. Si le logement est vendu aux enchères, puis-je recevoir le remboursement de mon dépôt sur le produit de la vente du terrain également ?

Le locataire qui remplit les conditions d’opposabilité et dispose d’une date certaine, ainsi que le locataire bénéficiant de la protection des petits dépôts de garantie, peuvent obtenir un remboursement préférentiel sur le produit de la vente du logement, terrain compris. Cela est possible lorsque le logement et le terrain sont vendus ensemble aux enchères, mais aussi lorsque seul le terrain est vendu séparément. En principe, un logement non immatriculé n’est pas traité différemment. Toutefois, des restrictions peuvent s’appliquer si le bâtiment a été construit après la constitution d’une hypothèque sur le terrain.

Cas 2, Cas 13, Cas 23, Cas 24

Q. Puis-je demander une distribution si la procédure de vente aux enchères commence avant la fin du bail ?

Le locataire bénéficiant de l’opposabilité peut demander la distribution avant l’expiration du bail. Cette demande peut être considérée comme une manifestation de la volonté de mettre fin au bail ; celui-ci peut prendre fin lorsque la notification de la demande de distribution parvient au bailleur.

Cas 3

Q. Est-ce que je perds mon droit au remboursement préférentiel si je perds le contrat de bail sur lequel une date certaine a été apposée ?

La perte du contrat ne fait pas disparaître immédiatement le droit au remboursement préférentiel. Vous devez réunir les pièces permettant de vérifier l’obtention d’une date certaine et les conditions du bail, puis déclarer vos droits et demander la distribution. Même si vous établissez un nouveau contrat, vous ne pouvez pas obtenir rétroactivement une date certaine antérieure.

Cas 6

Q. Si le tribunal chargé de la vente aux enchères ne m’a pas informé de son déroulement, puis-je m’abstenir de demander la distribution ?

Même si vous n’avez pas reçu d’information, vous devez prendre vous-même les mesures nécessaires, notamment demander la distribution. Selon la jurisprudence citée dans le cas, lorsqu’un locataire n’a pas déclaré ses droits auprès du tribunal chargé de la vente aux enchères et n’est donc pas devenu une partie intéressée, le seul fait qu’il n’ait pas reçu d’information ne suffit pas à établir l’irrégularité de la procédure ni une responsabilité pour dommages-intérêts.

Cas 20

Q. Si j’acquiers la créance de restitution du dépôt de garantie, puis-je exercer le même droit au remboursement préférentiel que le locataire ?

La personne qui acquiert uniquement la créance de restitution du dépôt de garantie, séparément du droit locatif, ne peut pas exercer le droit du locataire au remboursement préférentiel prévu par la Loi sur la protection des baux d’habitation. Il reste toutefois possible d’examiner séparément si elle remplit, en qualité de créancier ordinaire, les conditions requises pour demander une distribution.

Cas 25

Q. Les loyers impayés sont-ils déduits du montant distribué lors de la vente aux enchères ?

Sauf circonstances particulières, les dettes découlant du bail du locataire, telles que les loyers impayés, peuvent être déduites du dépôt de garantie. Ainsi, même si le locataire bénéficie du droit au remboursement préférentiel, le montant effectivement distribué peut varier selon que des loyers impayés ou d’autres sommes sont déduits.

Cas 11

Textes applicables

Loi sur la protection des baux d’habitation, article 2 (주택임대차보호법 제2조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3 (주택임대차보호법 제3조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 4 (주택임대차보호법 제4조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8 (주택임대차보호법 제8조)
Loi sur la protection des baux d’habitation, article 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
Dispositions transitoires du Code civil, article 3 (민법 부칙 제3조)
Code civil, article 359 (민법 제359조)
Code civil, article 548 (민법 제548조)
Code civil, article 621 (민법 제621조)
Loi sur l’exécution civile, article 41 (민사집행법 제41조)
Loi sur l’exécution civile, article 89 (민사집행법 제89조)
Loi sur l’exécution civile, article 90 (민사집행법 제90조)

Points de vigilance

Le fait d’obtenir uniquement une date certaine ou d’effectuer uniquement l’enregistrement de résidence ne suffit pas à remplir toutes les conditions générales du droit au remboursement préférentiel. Il faut vérifier séparément la prise de possession du logement, l’enregistrement de résidence et la date certaine.
Dans une procédure de vente aux enchères, il appartient au locataire de prendre lui-même les mesures nécessaires, notamment de demander la distribution. Il convient de ne pas attendre de recevoir des informations sur le déroulement de la procédure ni de retarder les démarches requises au motif que ces informations n’ont pas été reçues.
Une demande de distribution présentée avant la fin du bail peut être interprétée comme une volonté de mettre fin au bail. Il convient donc de vérifier les effets de cette demande ainsi que le moment où sa notification parvient au bailleur.
Le texte explique que le montant du dépôt de garantie protégé et le montant du remboursement prioritaire applicable aux locataires bénéficiant de la protection des petits dépôts varient selon la période et la région dans chaque cas. Les montants d’un cas particulier ne doivent donc pas être appliqués tels quels à la situation actuelle.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).